地王们，脚下的土地滚烫。

能拯救老地王的，只有新地王，可惜，没等来救兵。

每个新地王开盘，就意味着房价被捅破的骚动。

每次新地块降温，就意味着地王被尴尬围观。 

“河西南地价比葛洲坝的4万多的少了很多，是不是房价要盘整下跌了”有买房人问我。

“不会，你是房东，会因为地价降了，降低自家房价？现实一点。”

如果你记性还好，去年年底，南京楼市也很冷。房价降了吗？比去年，南京房价又涨了5.7%！

今天（11月15日）上午，国家统计局数据。10月南京新房价格环比上涨0.2%、同比上涨5.7%！二手房价格环比上涨0.3%、同比上涨5.3%！

举个例子，300万的房子，去年没买，今年买涨了17万。

但南京地价，的确是降了，而且是热门区域，无一幸免。土地市场决定了未来2年楼市，有几个信号值得深究：

1、降价！南京热门区域地价下降

2、生死线！南京12个地王亏本卖房！

3、心如刀割！地王邻居拿地一个比一个便宜

4、南京地王地图成了南京后悔地图

5、最惨地王一套也没卖掉！

所以，2年后的南京楼市什么样？今天这篇微信看到最后你会有答案。

河西！南部新城！南京热门区域地价下降 

但南京地价，的确是降了，而且是热门区域，无一幸免。

河西地价降了：已经是第三幅地价3万以内的地块了

1、河西南G75地块被国资以13.1亿拿下，楼面地价28339元/㎡

2、河西南G77宅地：深业以12.3亿拿下，楼面地价29498元/㎡，

3、江心洲G78宅地：被南京国资新城投资置业以13亿拿下，楼面地价28877元/㎡ 

南部新城地价：2幅地价不过2万 近乎底价成交

1、7月金茂斩获G32宅地，总价51.5亿,楼面地价29705元/㎡。

2、10月南京交通投资集团G64地块以16597元/㎡，底价成交。

3、10月华侨城拿下G70地块渣帝，楼面价28666元/㎡

4、G76（商住混合用地）：经过2轮竞价，金基以12.5亿拿下，楼面地价19408元/㎡，近乎底价成交。

注意：南部新城两幅商住混合用地，开发商限制较多，所以也不能拿来和宅地作对比。

地价占房价60%还多！南京12个地王亏本卖房！

地价和房价什么关系？生死线的关系

一般来说，开发商把商品房的价格构成划分为三块：地价、利润和综合费用。综合费用一般不超过40%，如果控制得好，还会少一些。也就是说，地价占比房价超过60%，利润才多少？换句话说，地拿错了，活下去都难。

比如说地价2.3万、房价2.6万

我们可以看出这些地王几乎是亏本卖的：目前南京上市的17家地王盘中，有12家地价占比房价超过了60%，有8家地价/房价甚至超过了70%。

心如刀割！12个区域降价！地王邻居拿地一个比一个便宜

对地王而言，比拿高价地更难受的是什么？是眼睁睁看着后来人拿的地价比你便宜的多。看看这张表格，南京12个区域地价都在降，成功捡漏王有不少，华侨城燕子矶拿地、招商仙林拿地、龙湖江宁滨江拿地等等。

地王困境，一环扣一环：

1、地价拿的太贵

2、地价比邻居贵太多

3、最惨是不仅贵，还卖不掉

4、卖不掉，地价还在降

5、地价降，市场预期下降，更不好卖

“不涨还买啥呢”，昨天土拍之后有买房人直言不讳，应对了一句话，房子都是在涨价中卖掉的。

有很多人说，等房价降了我就买，事实上这种人只会等到房价反弹了，才会惊慌入市。

南京地王地图成了南京后悔地图

1、37个地王诞生

据365淘房不完全统计，从2016年至今，南京目前有37个微板块地价刷新。南京的最高价地是位于河西南的葛洲坝南京中国府，楼面价45213元/㎡。

2、地价超过3万的地块共有6块

南京各区域高价地里，地价超过3万的地块共有6块，分别是：河西南葛洲坝南京中国府、河西中海玥万物、江心洲荣盛G08、城北葛洲坝五矿金陵府、城北星河天赋、城中栖霞建设G17。

最高地价在2万-3万的地王有17幅，还有14幅地王的最高地价在2万以下。

从数据上可以看出，南京地王地价主要还是集中在2、3万左右。

南京的地王图，现在又叫后悔地图，送一首《后悔了》给地王大大们：

年关难过了，地王批不了。

不上市烧钱，上市又哑炮。

房子想卖掉，就靠中介嚎。

地王韭菜味，分销烧钞票。

横批：2019年就要过去了，我猜到了开头，没猜到结尾。上半年拿地王的还好吗？

3、这37幅地王中，有8幅是今年拍出来的，分别为：

江北核心区通宇G10、

江心洲荣盛G08、

板桥宋都G18、

城中栖霞建设G17、

迈皋桥新希望G01（锦麟融誉府）

龙潭正荣悦东府

谷里德信地产G11

城北葛洲坝G49。

其中有两幅地块进度较快，迈皋桥新希望G01定了案名：锦麟融誉府。龙潭正荣悦东府拿地6个多月后就迎来了首开，结果卖了多少呢？

最惨地王一套也没卖掉！

冰火两重天，5家地王盘卖光，有地王盘一套也没卖出去！

10月29日的开盘240套，认购了20套，十几天过去了，没有一套转成交。你可能委屈你可能不服，一个月以后再来看南京网上房地产，一起见证奇迹？

在37幅地王项目中，有17家已经迎来了上市，有11家地王盘去化在8成以上，其中5家楼盘所推房源售罄了，分别为：中海城南公馆、星河天赋、融信世纪东方、银城旭辉上淮铂悦府、大名城紫金九号。

2年后的南京楼市什么样？看今年的土拍就知道了

今年以来土拍出现了变化，主城拿地大爆发意味着什么？

今年成交42幅万元地 江北+城北+城南占25幅

截止目前，今年地价1万以上的共成交42幅，主要是分布在9个板块，江北新区直管区最多全部集中在了核心区与桥北高新区（10幅）、城北（8幅）、城南（7幅）、江宁（6幅）、浦口（4幅）、河西（3幅）、城中（2幅），城东、仙林各1幅。

去年同期万元地有16幅，全年仅有24幅，而且有19幅已开发在售，节奏很快。

上半年土拍特点：

1、成交区域远郊化现象延续。上半年成交宅地中，江南六区仅10幅，两江及溧高区域共27幅。

2、新地王虽未现，但仍形成数多幅区域内的高价地。通过对比区域在售新房价格发现，新成交地块中仍有多幅宅地的地价房价比比较高：

例如浦口桥林首幅宅地，成交楼面地价12296元/m2，而周边当前二手住宅挂牌均价约12000元/m2，地价已超二手住宅房价；

江宁湖熟7年以来成交首幅宅地，楼面地价9299元/m2，而周边新房在售均价13500元/m2，地价房价比69%。

下半年：在外债、信贷等融资渠道持续收紧后，下半年的拿地趋于理性体现的比较明显：

一、下半年出现流标、终止出让的地块，流标1幅（江宁汤山）、终止出让4幅（城北新尧2、燕子矶1幅、城南板桥1幅）。

二、小企业边缘化，滁州三巽、海伦堡只在高淳能拿到地，江南六区、江宁、江北基本上都是大企业在拿。

三、在十月比较突出的事民营企业参与度降低，主城成交10幅宅地，其中6幅都有国企拿的。

解读：

土地出让决定了市场供应，未来2年，地价过万的新盘最多的区域将是江北、城北、城南。上半年土拍的地块可以说又远又贵，未来销售压力很大。

下半年喊停流标正式宣告土拍降温。国企频频出手，但核心区域拿地大牌房企，并不多。

热卖的地王，是因为买房人正在回归主城，冷板凳地王，远郊地+高价地=双重风险，一切都有代价。

如果你打算赌一把，卖不动的房子正在降价。但你要足够判断力，3万降到2万5，是不是只值2万5？有没有机会涨回3万，这才是你赚钱的空间。江北，是重灾区。

如果你求稳妥，回主城，回主城，回主城。