市场最大的洗牌阶段已经到来，只有20%开发商活下来。头部房企时代已经到来，前5家开发商占据20%以上市场份额。

最近，郑州的房价，已经从2019年回到了2016年。

荣邦城：9900元/平；

碧桂园西湖：13000元/平；

融创大河宸院：12000元/平；

亚太绿博花园：10500元/平；

……

最近3个月，郑州房价估计下行最少1500元。郑州的楼市走向越来越看不懂了。坊间传闻不断得到印证，有人在夜宴尚未结束的时候在悄然离场。

这些降价促销游戏，而是实际的降价：临近年底不足2个月，有些现金流量紧张的房企正在祭出降价促销的最后一个杀招，并且来势汹涌。

一叶落而天下尽知秋。郑州房地产形势可谓触目惊心，全国怎么样呢？

据统计，在2019年的上半年里，就有270家房地产企业倒闭，虽然这些都是小鱼小虾，但是信号也是很强烈的。

“龙头”们在干什么呢？

潘石屹最近出手570亿房产;

泰禾转让了至少11个房地产的项目给世茂；

华侨城8次转让股权；

新城41亿元甩卖了10个项目；

而富力直接宣布下半年不拿地了。

就拿地而言，2019年上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%。各种征兆显示，房地产的黄金周期已经结束了。

现金流是房企生死存亡的“七寸”。

尽管今年上半年被称为“小阳春”，但全国商品房销售面积有所下降，并且许多房企尚未完成年度目标的一半。许多开发人员都面临着历史上最严峻的考验。根据数据，在今年宣布了销售目标的39家房企中，只有14家在半年内销售超过50％。这意味着超过60％的房企尚未完成全年目标的一半。

如果普通买家最关注购买限制政策，首付比例和抵押贷款利率，那么开发商最关注融资成本、债务比例和现金流量。这就是房地产行业与众不同的原因：它是信贷驱动的，并且对金钱极为敏感。

临近年终，现金流是房企过年关的最核心数据指标，房企仰望银行支撑的时间节点又一次到来。

孙宏斌在11月5日这天，在由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”上，以演讲题目“新形势下融创中国的判断和选择”为主题，谈到了宏观调控，谈到了企业发展，尤其给银行提了建议。

他认为，中国房地产行业相关联的产业太多了，这些行业约占GDP的30%；土地收入再加上税收，约占整个财政收入的40%。房地产行业贷款，约占GDP的28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的接近50%。所以这个行业太重要了，占有的资源也太多。

他也给银行提了些建议，一是他认为银行可以限总量，但不能将按揭限得太狠，按揭如果没有增量的话，房地产行业会很麻烦。二是，要支持并购，原因并购是解决风险最快的方法，不管是从额度上还是并购贷上都要支持。

地产“猛人”孙宏斌多次谈到了银行在房地产行业的核心地位，希望银行支持房地产行业发展的态势极为明晰。

11月5日，著名经济学家、央视财经频道评论员马光远表示，“2019年在中国经济、全球经济这么不确定的情况下，我们坚持打房地产，我不知道为什么？看看今年的房地产政策，1-9月份房地产调控415次，已经接近2018年全年的450次“。

马光远认为，房地产行业自身也要反思，这几年太嚣张了，遭人恨是应该的。今年有400多家房地产企业破产了。

“破产还不够。全国十多万家房地产企业，以后能留下20%就不错了”，马光远直言大量房地产公司会倒闭。

为什么中国房地产变了？

马光远认为，第一，经济高增长肯定结束了。房地产的高投资增速肯定结束了。

第二，人民币单边升值肯定结束了。

第三，M2的高速增长肯定结束了。

第四，“婴儿潮”肯定结束了，“光棍潮”来了。

第五，国际资本对中国资产已经不是像过去那么看好。

第六，居民过去是高储蓄，现在是高负债。这些对下一波中国房地产的影响非常大。

孙宏斌也认为这次调控不是短期的，企业不要有侥幸心理；同时他表示，调控降低了地方政府、市场、企业的预期，风险也低了，对于企业是件好事。

头部房企时代或将到来。

融创孙宏斌认为，政府和银行要支持头部企业，“前5名大概占据了18%的市场份额，我估计我们是在前5名里。5年后，大概市占率会达到30%。这个数据水平，是与其他行业的正常水平接近的。

汽车行业的前五名占据了51%，啤酒行业占据了73%，空调行业占到了78%，手机行业前五名占到了83%。头部房企市占率的提升，有助于提升地产行业的稳定度。”

与孙宏斌类似的观点，马光远提出有三个20%理论。

马光远表示，下一个周期房地产的主旋律是三个20%：

1.未来的市场只有20%的开发商能活下来；

2.只有20%的城市具有投资价值；

3.只有20%的楼盘值得买。

房地产群雄并起的战国时代结束了，头部房企时代悄然到来。