土地市场普遍“秋意浓”，东莞的一场土拍却抢尽风头。

  11月5日，经过32轮竞价之后，华润置地以45.1亿元最高限价摘得一宗地块。

  华润置地是东莞市场的“后来者”，但不过两年间已在东莞落下多子。截至2019年8月，华润置地已在东莞市11个镇区共布局13个项目。

  不仅是华润置地，中海地产、招商蛇口这些深圳本地的龙头房企也在加速抢滩东莞。巨头来袭，东莞成为兵家的必争之地。

  东莞首宗“限地价+转方案评审”地块

  华润置地拿下的这宗地块是东莞南城CBD唯一大型未开发商住地，位于水涧头旧改安置房区域。

  这宗地块的出让条件设置基本将中小房企挡在竞赛圈外。这宗地块要求保证金15亿元，且如果以最高限价计算，其楼面价高达22452元/平方米，虽不是东莞的单价地王，但超过两万的楼面价在东莞并不常见。

  据出让文件，地块由A～H等8个单元组成，其中C、D、H用于配建水涧头村安置房面积，这部分拆迁安置项目建成的住宅、商业物业按建筑面积计算限定最高销售单价均不高于8000元/平方米（毛坯房），产权车位限定最高销售单价不高于8万元/个。地块还需配建幼儿园等公建配套面积6630平方米，实际可售面积为20万平方米。

  参与这宗地块竞价的房企共有4家，包括华润置地、东实集团、保利发展和金地集团。除东实集团为东莞本地国企外，其他3家均为全国性大型房企。

  这宗土地经过32轮竞价后，被竞至451152万元最高限价。但根据规则，这宗土地并非“价高者得”，而是触达最高限价后即转为地块概念设计方案评审，竞买人须在资格确认环节同意接受上限报价后，提交设计方案，由评审机关确定土地竞得入选人。最终华润置地拿下了这宗地块。

  事实上，进入评标阶段，华润置地就具有其他房企无可比拟的优势——在前期工作中，华润置地正是这个旧改项目的拆迁安置前期服务商。

  “兵家必争之地”

  东莞受到龙头房企垂青是近几年的事情，华润置地、招商蛇口是这两年才在东莞有大型的投资动作，但都来势汹汹。

  华润置地发布的数据显示，截至2019年8月，华润置地在东莞市11个镇区共布局13个项目，涉及住宅开发、商业地产、城市更新、片区综合运营、产业地产等业务，累计拓展土地资源约962万平方米。

  招商蛇口则已在东莞多个镇区布局，业务板块涉及城市更新、连片开发、产业园区、TOD综合开发、社区开发等多类项目。

  被广州、深圳“夹”在中间的东莞，为何在土地市场转冷的当下，依然能够获得房企青睐？

  从经济基本面来看，东莞的发展依然可期。东莞统计局数据显示，今年前三季度，东莞实现地区生产总值6592.01亿元，同比增长7.2%，居于广东省前列。

  这是支撑房企持续加码的基本面。“比起中山、惠州，好太多。”一名TOP30房企投资部的人士告诉《每日经济新闻》记者。

  事实上，这两年东莞不仅土地市场火热，旧改市场也备受房企关注。一名深圳房企从事旧改业务的人士向记者表示，“（东莞）很火，我都想去东莞的项目了。”

  上述从事旧改业务的人士分析称，东莞旧改火热的原因在于，“政策在慢慢改善，而且项目都很大，部分镇区房价也不便宜。”

  他对比深圳的旧改项目指出，“深圳目前整体旧改步伐都放慢了，各区有各区的情况，有些区根本推不动。”他认为，东莞城市更新的优势在于，起步比较晚，但相对于其他城市比较积极。

  这或许是华润置地、招商蛇口等在深圳本地同样坐拥优质城市更新项目却依旧抢滩东莞的重要原因。虽然深圳项目的利润率极高，但推进缓慢却是开发商必须直面的问题。

  值得留意的是，虽然华润置地目前在东莞发展势头迅猛，但还算不上东莞的头部房企。

  今年4月，华润置地东莞公司负责人曾公开表示，今年他们在东莞预计销售额将达到50亿元，而克而瑞数据显示，今年前10个月，万科、碧桂园均破百亿，第十名的门槛为29.96亿元，华润置地未能跻身前十，离50亿元的预计销售额更有相当差距。

  在这个被万科、碧桂园两大巨头包围的市场，华润置地虽雄心万丈，但前路依然充满挑战。