赴港上市房企队伍中又添一员新兵，在三巺控股向港交所递交招股书后一个星期，江苏房企港龙中国地产集团有限公司（下称“港龙地产”）也向港交所递交了招股书。

  10月23日，港龙地产向港交所提交招股材料，由华高和昇财务顾问有限公司担任独家保荐人。据了解，港龙地产本次上市所募集资金将用于支付土地收购成本并且为潜在开发项目提供资金。

  需要提及的是，与近期其他赴港上市的区域性房企一样，港龙地产也同样面临着不少问题，譬如规模过小、融资成本高企、负债率高等。据《投资壹线》了解，港龙地产旗下杭州港龙城项目迟迟未能交付，疑似烂尾。且天眼查显示，港龙地产仅2019年就有72起诉讼纠纷。

  在业内看来，小房企赴港上市的目的非常直接，就是在境内融资压力提升的大背景下，通过上市方式来实现股权融资，并推进企业规模化，港龙地产也不例外。不过，2019年房企港股上市迎来“小年”，港龙地产能否“带病”顺利IPO还得打一个问号。对此，《投资壹线》致函港龙地产，截至发稿未收到回复。

  土储不足营收仅16亿

  天眼查显示，作为上市主体的港龙地产是今年1月23日注册成立的新公司，注册资本10亿元，为港龙发展集团有限公司（下称“香港港龙”）的全资子公司，法人代表和董事长均为吕永怀。

  而实际上，港龙地产的房地产开发投资业务可追溯到至少12年前。2007年，香港港龙进驻江苏，成立了江苏港龙房地产开发有限公司，在常州取得2块土地，2008年其在常州的首个项目面市。2017年公司更名为江苏港龙地产集团有限公司，并在今年7月将总部搬至上海。

  不过，港龙地产虽在长三角区域深耕数10年，但无论从规模、土地储备和业绩来看都只能算是一家小房企。据招股书，2018年港龙地产实现营收16.6亿元，期内净利润为3.32亿元，较2017年同期的3280万元大幅飞涨912%。

  从招股书来看，2018年港龙地产业绩飞涨主要得益于当年交付规模的大幅增长。当年，港龙地产旗下华侨新城、新港城、香江华庭及香语华庭等4个项目，交付面积合计21.72万平方米，为上年的3.6倍。

  此外，《投资壹线》了解到，港龙地产目前的土地储备也并未形成规模。招股书显示，截至6月30日，港龙地产在20个城市的56个开发项目的总土地储备为471.54万平方米，仅超小房企三巺控股420万平方米，且其中54个布局在长三角地区。

  此外，根据克而瑞《2019年上半年房企总土储建面TOP100》榜单显示，位居第100的大名城总土储建面为626.9万平方米，也远超港龙地产。

  当然，需要提及的是，港龙地产似乎也意识到了这一点，在向港交所递交招股书3个月前，港龙地产将总部搬到了上海，有观点认为，港龙地产此举或意在获得更多资源和新的平台，为公司上市后进一步扩大规模做准备工作。

  在将总部搬到上海后，港龙地产就开始了积极拿地的动作。据《投资壹线》了解到，在今年7月和8月，港龙地产先后一口气在江浙地区拿下了4幅土地，新增土地储备24.74万平方米，总对价36.1亿元。

  可以看见的是，以“深耕”长三角为战略部署的港龙地产仍然聚焦在长三角区拿地，而在业内看来随着众多房企的入局，在长三角拿地会越来越难。中国报告网数据显示，截至今年7月，长三角地区TOP10企业拿地金额合计2721亿元。

  “长三角区域地价相对比较高，限价政策也比较多，如果长三角市场欠佳，这家公司业绩会受到较大影响，销售风险需要注意。”财经评论员严跃进表示。

  项目烂尾资金链承压

  此外，还需要注意的是，业绩在2018年出现飞涨的同时，港龙地产的资产负债率和融资成本也随之有较大幅度的增加。不容忽视的是，港龙地产的融资成本净额也由2017年的431.7万元增长至2018年的3463万元，同比增长702%。

  招股书显示，2018年港龙地产的资产负债率为122.1%，较2017年末增加了23.3%，直到2019年上半年，港龙地产的资产负债率继续上升为153.9%，而2016年这一数值更是只有17%。也就是说，从2016年底到2019年上半年，三年时间港龙地产的资产负债率增长了8倍有余。

  此外，在这三年多的时间里，港龙地产的借款加权平均利率也大涨至8.9%，其中银行借款利率7.7%，其他借款利率11%，期间港龙地产甚至不惜成本通过信托渠道进行融资。据《投资壹线》了解，今年9月份港龙地产与无锡蠡悦股权投资合伙企业的融资，年利率高达14%；同样在9月份，港龙地产向上海爱信信托投资有限公司融资1.07亿元，年利率为13%。

  根据招股书，港龙地产的外部融资主要来自银行借款、信托融资及其他融资，截至2019年8月31日，其信托融资及其他融资安排占总借款的35.1%，有6.8亿元未偿还。而在具体债务结构上，其借款均为5年以下中短期债，截至2019年8月底，短期债占比17.4%，2年以下借款占比达72.8%，短期偿债压力大增。

  在现金流方面，2018年底港龙地产的经营性现金流由正转负，为-6.3亿元；投资性现金流则连续三年为负，2018年底为-5.2亿元。只有融资活动有正流入，为16.1亿元，也就是公司整体现金流都靠融资活动来支撑。

  此外，《投资壹线》注意到，截至目前，港龙地产56个项目仅有9个项目贡献了上半年所有的收益。这意味着，大部分项目还未达到预售条件，一方面会导致港龙地产的销售收入出现断流，另一方面也意味着未来这些项目需要大量的资金投入。

  另据知情人士透露，港龙地产旗下杭州港龙城项目迟迟未予以交付，疑似烂尾。据一位业主在论坛上反映，杭州港龙城自2018年4月起对业主表示会开业，后一拖再拖至今仍未开业，据说开业日期又改到了2019年12月31日。这一说法在媒体报道中得以证实，据浙江在线报道，开发商已做出书面承诺，保证杭州港龙城项目今年年底前开业。

  根据公开资料，杭州港龙城为港龙控股集团有限公司于2013年4月通过公开招拍挂竞得，成交总价9.67亿元。2015年8月3日该项目拿到预售证，共供应2005套，物业类型包括酒店式公寓、商业和办公。不过，截至2018年12月，共售出1540套。