前不久，国家统计局公布了今年1~9月份的楼市数据。数据显示，9月份全国新建商品住宅销售价格环比涨幅微升，二手住宅销售价格涨幅基本持平。如果看前9个月，虽然商品房累计销售面积同比下跌了0.1%，但是累计销售额依然同比上涨了7.1%，跟2015年1-6月份的涨幅差不多。

尽管如此，但不少房企已感到压力山大，有房企要求员工每人买一套房，有排名靠前的房企濒临破产的边缘……与之相对应的是，房企拿地热情骤降（如下图所示，今年以来，购置土地面积累计同比数据一直低于20%）。

来源：Wind、明源地产研究院

然而，明源君注意到，今年以来，新开工面积累计同比却还保持着正增长。一般来说，土地购置面积增速与新开工面积增速之间存在高度正相关关系。如今，二者出现严重的背离，传递出了哪些信号？明源君认为，主要有以下几点：一是行业洗牌仍将继续，很多中小房企将继续出局，对有实力的房企来说现在是并购的好时机；二是对房企来说，高周转依然是最安全的模式，不要试图与政策对赌。

买地大幅减少新开工暴涨

主要是中小房企扛不住了

从房地产行业的正常逻辑看，土地购置面积增速与新开工面积增速之间存在高度正相关关系，道理很简单：当房企对未来的市场持乐观态度时，土地购置面积的增速会增加，新开工面积增速同样加快，反之亦然。在正常情况下，二者会保持一致，两个指标的数字也会大体相同。

然而，自2019年初以来，土地购置面积增速与新开工面积增速的走势发生了严重背离。今年前9个月，土地购置面积同比增速平均值为-30%，而房屋新开工面积同比增速平均值约为10%（如下图所示），二者相差约40个百分点，背离十分严重！

来源：Wind、明源地产研究院

为啥会出现这样的情况？明源君认为，很重要的一点是，土地合作开发以及土地收并购大幅增加！因为土地收购兼并的信息不会反映在土地购置面积的统计中，但却会形成新开工！而这意味着很多房企撑不住了！

早在2016年的一次会议上，孙宏斌就对台下很多中小房企老板说：“如果你的公司现金流有问题，但是土地还有价值，那你就可以找我。”

去年，很多资金紧绷的房企就是这么干的——卖地还债。进入2018年下半年，调控放松的期望破灭之后，土地市场收购兼并显著活跃。彼时万科喊出“活下去”引发刷屏，但紧接着其就大手笔收购了大量土地。

2019年，随着调控的加码，房地产金融政策进一步收紧，监管层将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。资金困难的中小房企，不得不继续转让项目股权，或直接卖地。甚至部分百强房企也不得不处置土地资产纾解资金困境。

这一迹象早已有之，因为另外两个数据告诉了我们——新开工面积和施工面积背离和新开工面积和竣工面积的背离，且二者的背离已经持续近三年之久！

来源：Wind、明源地产研究院

在2016年之前，房地产新开工和竣工面积基本是同步的。这很好理解：楼市看涨，拿地后尽快开工达到预售条件就能销售，回笼资金，然后继续拿地、盖房。明源地产研究院在2015年做的一份研究显示，部分房企几乎拿地就开工。按照正常流程，这是不可能的，换句话说有点违规。但部分房企冒着违规被罚的风险，也要尽可能赶进度。

来源：明源地产研究院

2009年在四万亿的刺激下，新开工面积的爬坡速度比竣工面积要快一些，但还是同一个方向的。

竣工面积要跟上，施工自然得跟上才行。

可是，自从2016年9月30日调控之后，情况发生了变化，新开工一路飙升，竣工却在下滑，有人说，那应该是因为大家都是快周转，拿到地就开工，达到预售条件卖了之后就慢慢建呗，所以竣工面积就下去了……

这么说似乎有一定的道理，但并不全是。

传统地产周期中存在“新开工-施工-竣工”的传导链条。通常来说，新开工面积是施工面积的重要构成部分和主要波动来源，其增速往往同步或略领先于施工面积变化。可是，自2017年4季度开始，施工与新开工明显背离。

数据显示，2015年起新开工对施工的拉动明显减弱，另一方面，净停工面积却在增长。2018年，停工面积大幅增加——2018年，新开工拉动施工面积增速3.9个百分点，然而净停工面积增长至6.7亿平方米、拖累施工面积增速2.2个百分点，是拖累施工增长、导致施工与新开工背离的重要因素！

为什么2018年净停工面积飙升呢？当年净停工面积增加在一定程度上反映前一年的实际停工较多。2018年的净停工面积增加，是因为2017年的实际停工面积较多。而2017年的土地流拍也比较多，2018年同比激增93.16%至1808块（数据来自诸葛找房）！

近三年来，新开工数飙升，施工面积和竣工面积增长缓慢，说明很多开发商在赌政策，赌未来房地产会继续政策放松，但政策不仅没有放松，还不断加码，最后一批中小房企，甚至部分百强房企都熬不住了，只能寻求合作或者被并购，进一步推高了新开工数据。

所以，虽然今年以来，开发商买地少了，但是以前买的很多地，通过土地收并购被释放了出来，形成新开工面积。

当下是收并购的好时机

但三线以下需特别谨慎

过去，整个房地产行业存在一个2~3年左右的小周期，使得很多跟政策对赌的房企，虽然有段苦日子，但熬一熬很快就能迎来春天。

如今，这个小周期已经消失了。缺乏实力，又与政策对赌的房企，自然就容易成为别人口中的肥肉。

对有实力的房企来说，在土地价格持续攀升的背景下，通过招拍挂在核心城市扩大土地储备的难度加大，而并购成为增加土地储备的有效方式。

土地收购兼并的信息不会反映在土地购置面积的统计中，但却会形成新开工。这是购置土地面积和新开工面积背离，以及新开工面积和施工面积、竣工面积背离的深层次原因。

如上所述，新开工面积和施工面积、竣工面积背离已分别持续两年和三年，而购置土地面积和新开工面积背离是今年才有的，这恰恰说明，今年以来收并购和合作的比例大幅提升。而这一过程还在继续。越来越多的中小房企撑不住了，甚至个别百强房企也面临破产倒闭的风险。

对于实力房企来说，这却意味着收并购机会来了！需要注意的是，便宜的未必都是肥肉。

本年施工面积，包括上年跨入本年继续施工的面积、本年新开工面积，以及上年停缓建在本年恢复施工的房屋面积（即复工面积）。其中，新开工面积是施工面积的重要构成，历史数据显示，新开工面积波动，是施工面积增速波动的主要原因。

如上所说，2015年以来新开工对施工拉动减弱，但不同能级的城市程度有所不同，三线及以下城市，新开工对施工拉动减弱的现象尤为显著。虽然2015年末以来，三线及以下新开工增速从-15.2%升至2018年末的20.7%，但施工增速仅从1.7%升至6.0%！

三线及以下城市的净停工现象也最为显著，其2015和2018年占全国停工面积比重分别为67%和74%，而这些城市2012-2018年的施工面积占全国的比重为62%-66%。

由此可见，虽然三四五线城市从2017年迎来了一波行情，但总体上来说，风险要比一二线城市高得多。

明源君对话过很多百强房企总裁，他们大部分重仓一二线，对三四线只是机会性介入。某百强房企总裁说的很形象：对于三四线城市，要像狼一样，冲进去快速吃几口肉然后就要跑。

数据显示，2018年销售额超过100亿的房企达150余家，这些房企的销售业绩大约80%来源于一二线城市，而全国商品房销售额中只有50%左右来自一二线。这也不难理解，去年乃至更早的时候，部分靠重仓三四线迅速崛起的房企，也在快速调整策略，加大一二线的布局。

2018年，土地流拍最多的城市，是三线城市遵义（数据来自于中指院），这是其所处及以下能级的一个缩影。今年以来，这一趋势还在进一步强化。

因此，当下是实力房企的并购好机会，但同时也要看标的，如果项目大多位于三四五线，那要注意。

法规和制度不断完善

囤地对赌政策多半会输

高周转才是致胜王道

高周转是近年来房地产行业的热门词汇。随便翻开网上关于高周转的文章，舆论基本上一边倒，且多数是质疑和强烈抨击。但对房企来说，高周转不仅是当下，而且是未来一段时间内最安全的模式。

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌在多次演讲中指出：房地产企业不管怎么转型，我一直强调还是要算账，算账的根本目的就是高周转。

如果你做不到高周转，其实你的压力是非常大的。因为融资难，成本飙升，“高周转”一定是化解投资风险、提高周转率、获得股东资金回报率最为关键的观察指标。

施工与新开工的背离，土地购置和新开工背离，除了中小房企撑不下去的原因，剩下就是房企通过赶开工、赶预售、赶回款进行“高周转”的原因。因为接盘的房企深刻知道，快周转是最保险的。

当然，还有部分房企抱有侥幸心理，明源君认为这是非常危险的。因为今时已不同往日——

一是今年8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。

该决定自2020年1月1日起施行。新版《城市房地产管理法》将闲置土地处理上升至法律层面，该法二十六条明确提出，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

二是今年7月16日，财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》联合发文，向社会公开征求意见。虽然该法规出台还需时日，但土地增值税实行四级超率累进税率之类的大方向不会变，未来，通过囤地坐享增值收益将大打折扣。

来源：财政部

三是过去收并购虽然比较活跃，但是土地交易信息并没有完全纳入统计体系，不太规范。但今年7月19日，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，明确了土地的转让形式，将导致土地使用权转移的行为都视为土地转让，实施统一监管。随着制度建设加速推进，未来二级市场交易将更趋规范，并逐步纳入统计体系。

在明源君看来，这其实是房地产长效机制的一部分，即通过房地产领域法律法规以及制度建设，推动整个行业的稳健发展。整个房地产行业依然还有较大发展空间，后天很美好，但是前提是要熬过今天和明天的残酷。广大房企，要懂得顺势而为。