对万科而言，集体土地租赁项目目前仍处于试验阶段，项目到底能不能挣钱，现在还没有定论，因为回本与盈利的前提是公寓能够及时出租，有效利用，毕竟，预租不等于成功出租。

观点地产网 “北漂六年，我搬了八次家，几乎没有遇到过实惠又稳妥的房子”，在北京打拼的杨依（化名），预约了下周到高立庄看房。

从无序、混乱的私人出租房，到长租公寓等机构的兴起，北京的出租房市场似乎有了更多的选择，但高昂的租金依旧受到人们的诟病。

如今，北京的住房租赁市场又传来了新的动态。

近日，有媒体消息称，位于北京西南三环边上的成寿寺、丰台科技园旁的高立庄等最早一批开建的集体土地租赁房启动预租，预计明年将正式入住。

2017年，北京政府明确集体租赁房可依法出租。随后，2018年首批集体土地租赁房项目签约、开工建设。到如今，首批项目即将竣工、启动预租，有关集体土地租赁房的一点零星动态，都能引发大量的话题。

消息显示，落地的两个集体租赁房项目，在定价方面参考了周边小区价格，并低于同品质一居室房租。实际上，对租客而言，最重要的是房屋的品质和租金，能以相对较低的价格获取同样品质的房屋，无疑具有很大的吸引力。

但另一方面，北京万科作为成寿寺、高立庄项目的建设方和运营方，面对首次操盘的集体租赁房项目，企业该如何运作、账本如何计算成为投资者关注的话题。

换言之，这种通过集体土地建设租赁住房的模式，能否成为万科泊寓进行规模扩张与提质增效的又一模式，仍待检验。

长租花期

打开万科泊寓的官方网站，“泊寓-高立庄社区店”已成为北京地区推荐门店的首选。

“200元预租、押一付三、2100元/月起”，点开门店的详情页，上面显示，2019年预租可享9折优惠，同时，预租客户还享受优先选房、畅游项目展厅等优惠。

早在几天之前，就有媒体消息显示，万科位于北京丰台区成寿寺、高立庄等最早一批开建的集体土地租赁房启动预租，预计明年将正式入住。

随后，观点地产新媒体致电北京万科相关负责人，该人士表示：“这两个项目的状态都是到年底竣工，到明年二季度可以入住，现在高立庄项目的城市展厅已经开放了，进入预租状态，成寿寺项目马上也要启动预租了”。

实际上，北京自2017年就提出要利用集体土地建设租赁用房，彼时，北京市规划委和市住建委联合发布相关文件，明确表示，集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。

而万科则成为了北京集体土地租赁房“第一个吃螃蟹的人”。

2018年初，北京市公示首批集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目，万科则出资入股了其中一幅地块项目。同年3月，北京市发改委批复核准丰台区南苑乡成寿寺村集体租赁住房项目。

时间走到8月末，北京市第一个集体土地租赁项目正式开工，该项目正是由北万与成寿寺村办企业金城源投资管理公司合作开发的成寿寺泊寓项目，随后高立庄泊寓亦开工建设。

如今，十四个月过去，该项目正式进入预租阶段。

资料显示，成寿寺项目的建筑面积约为4.6万平方米，预计可提供965套房源；而高立庄项目则由北万与丰台科技园管委会合作开发，建筑控制规模为地上13.5万平方米，项目共建设3栋楼，预计可提供3100多间房源。

万科泊寓高立庄社区店的相关工作人员表示，目前，高立庄项目预租的情况，比较多是企业的客户（预租），需求的间数比较多，散户预租的情况相对比较少。

“成寿寺、高立庄都处在北京南三环和四环之间，周边的地铁和配套设施都比较发达，相对来说，位置条件比较好”，财经分析人士郭毅表示，面对普通的年轻白领，上述集体土地租赁项目在地段和配套条件上有较大的吸引力。

或许，如同果树在结果之前，都会开出漂亮的花朵一般，对北京万科而言，成寿寺、高立庄项目启动预租，亦是其培育已久的集体租赁房项目的“开花期”。

账本计算

“对万科来说，这也是一种尝试，能不能挣钱还不好说。”

提及万科长租的新玩法，中原地产首席分析师张大伟直言到，当下长租公寓市场普遍存在空置率高、回报率低的问题，万科这种新模式能否打破僵局，实现盈利，还不能早早下定论。

据万科泊寓官方网站显示，高立庄项目首批开间700多套，开放Mini、Standard两种户型，其中，Mini为小开间，约18平方米，租金为2400元/月；而Standard为大开间，约23平方米，租金为3000元/月。

对此，万科泊寓高立庄社区店的相关工作人员表示，高立庄项目会在明年4月30日之后开放，现在预租可以享受表单价的九折。

熟悉万科泊寓的相关人士则介绍称，此次推出的集体土地租赁房项目，在定价方面参考了周边小区的价格，并低于同品质一居室的房租。具体而言，丰台高立庄租赁住房项目的开间产品定价为3000-5000元/月，约为周边同品质一居室租金的70-80%。

“因为成寿寺项目还没有正式对外预租，所以价格还没出来。”

据观点地产新媒体综合多个中介平台获悉，目前，在丰台科技园开间的租赁价格约为3000-5500元/月，其中，高立庄周边的户型类似的产品中，御景春天租金约为4500元/月，中海御鑫阁的租金约为4700元/月，由此看来，高立庄项目的租赁价格与周边项目价格相差并不大。

“我们一定要强调是同品质的，如果是同品质的房源，我们肯定是比别人便宜的”，上述人士补充道，同品质意味着租赁的房屋也是差不多的新楼，整个建设标准、装修标准、提供的电器标准、服务标准、园区社区配套标准都应该是差不多的。

该人士补充道，目前新建的集体用地租赁住房项目周边，大多是传统的农民房，也称作板房，品质较低，使用效率也不高。“如果以绝对价格来讲，假设一个三四十平米的开间，别人可能就租一两千块钱，我们这个租三千块钱，那别人就会说你没有比别人便宜呀，但是这个品质是完全不一样的。”

实际上，与市场上的招拍挂、收并购等方式不同，利用集体土地建设租赁用房最大的优势就是开发单位能够节省土地获取的成本，但集体土地的产权归集体所有，企业获得的仅仅是土地的经营权和使用权，因此，企业往往不需要缴纳高昂的土地出让金。

“原来，企业交了土地出让金，就是把土地买下来了，这块地就属于企业开发，这个成本就高了，但现在，企业并没有交土地出让金，那相应的代价就是，他也没有这块地的产权”，张大伟解释称。

“集体土地的获取成本要低于招拍挂等方式，这就使得长租公寓能够获得一个比较正常的投资回报”，熟悉万科泊寓的相关人士表示。

据悉，一般长租公寓的运营模式，通常是以收购或长期租赁的方式获得物业的使用权，并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租，一般的承租期为5-10年，但这种模式涉及长期租赁的租金成本、装修成本、运营成本，变现周期大约需要5-8年的时间，投入大、盈利慢、利润薄成为长租公寓的运营商当下面临的最大难题。

但集体土地租赁房项目，一方面，不涉及土地的出让金，另一方面，项目的签约周期比较长。例如，此次启动预租的成寿寺及高立庄项目，均获得了50年的经营权，虽然项目需要投入大量的开发建设、建安、装修及运营成本，但项目可运营周期长，即使需要十年乃至二十年的时间回本，后续依旧能够获得持续不断的经营收入。

“集体土地的周期起码有五十年，有些使用权还可以继续延长，因此，这些成本摊薄到这么多年里面，其实就很低了，可以忽略不计了”，张大伟表示。

尽管如此，张大伟也提到，对万科而言，集体土地租赁项目目前仍处于试验阶段，项目到底能不能挣钱，现在还没有定论，因为回本与盈利的前提是公寓能够及时出租，有效利用，毕竟，预租不等于成功出租。

加之，近两年，长租公寓的运营商铆足了劲扩大规模，但公寓的获客能力不佳，房间空置率日益升高成为当下行业的弊病，因此，万科集体土地租赁房项目能否降低公寓的空置率，提升盈利效益，依旧不得而知。

泊寓新玩法

把时间拨回2008年，那一年，万科以廉租房——广州万汇楼为开端试水长租公寓，但发展多年，依旧不温不火。随后，2014年底，该集团成立了“万科驿”团队，并在2015年初接手万汇楼项目，这也是后来万科泊寓的雏形。

经过一段时间的发展，2016年5月，万科正式推出了长租公寓的统一品牌“泊寓”，由此，泊寓成为万科旗下的住房租赁专业平台。

据观点地产新媒体获悉，截至2019年上半年，万科的租赁住宅业务覆盖全国35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率为91%。

仅仅在北京这座古老的城市，正式开业运营的万科泊寓就有11家，总房间数2132间，共计6.6万平方米。

“对于万科自身来说，通过集体土地发展长租公寓，一方面，他能够以更低的成本实现他在长租公寓市场的规模化扩张；另一方面，他此前积累的资源都可以充分的运用到长租公寓的开发、运营和服务当中去”，郭毅提到。

据悉，截至发稿，万科在北京已经获取了6个集体土地建设租赁住房的项目，总建筑面积达到75万平方米，能够提供约2.15万间租赁住房，投资总额达到90亿元。

其中，成寿寺、高立庄项目即将进入收成阶段，而草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖四个项目也基本上都会在今年正式开工，并于2021年-2022年陆续上市开业，在未来三年，万科每年计划新增约7000间新增租赁住房项目开业。

但实际上，在规模扩张的路上，万科还进行了多番的探索，“泊寓时代”以后，万科还通过万村计划、全自持项目等等，不断在这一领域进行尝试。

据悉，目前，万科泊寓比较普遍的发展模式是通过收购与长期承租的“重轻结合”模式。

重资产方面，万科则采用“收楼”的方式进行，即通过收购获得物业的产权或者长期使用权，并在改造之后出租运营，这种模式的需要十几年的时间才能实现盈利；而轻资产的模式，则是通过长租的方式，通过向业主长期承租项目，再进行改造出租，一般而言，万科的物业承租期在10-15年之间，预计五年实现盈利。

而2017年，万科首次提出“万村计划”，即通过统租的模式，与城中村的股份公司、每一栋楼的业主洽谈，并承租物业，进行改造后出租。彼时，就有分析人士指出，这种模式的成本比市场价要高出10%左右，但回报率大概只有1%-2%，改造成本会进一步增加万村计划的推进难度。

去年11月，万村计划被曝出在深圳全面停止签约新房源，而后，坊间再有消息称，万村计划主动违约，已放弃部分已签约的房源。

或许对万村计划相比，利用集体土地建设租赁房项目要容易的多，毕竟，后者是政府在推动，村集体在协助，而万村计划必须由企业独挑大梁，与村集体、每一栋楼的业务进行多方的协商与洽谈。

在集团进行多方面尝试与探索的时候，北京万科也不断结合地区的经济、政策试水新的玩法。

2016年末，万科在北京海淀区接连拿下两宗全自持地块，随后，地块因为引入小米、“以租代售”等原因，成为舆论热炒的焦点。

今年五月，上述项目建立成为北京首个全自持租赁项目——万科翡翠书院，并于启动租赁。但租赁阶段，翡翠书院项目又因“十年租金180万起”的“天价租金”赚足了眼球。

但无论是翡翠书院这类全自持租赁的项目，还是集体土地租赁房，其运营的模式都与万科泊寓的重资产模式类似，即通过获取项目的长期使用权，从而进行开发、装修与运营。但不同的是，全自持租赁项目需要支付土地出让金，万科拥有该项目的土地产权，而集体土地项目则不涉及出让金这一部分。

但被问及这种模式能否成为万科泊寓未来规模扩张的重点模式时，各方人士均给出了否定的答案。

熟悉万科泊寓的相关人士则认为，集体土地目前还不是一个全国性的政策，他只是北京提出的一个土地政策方案。

张大伟对上述观点也表示赞同：“集体土地租赁房不可能成为大规模发展的一种模式，最多只是一线城市，因为租赁市场本身就一线城市和小部分的二线城市有，所以他的量很小”。