大家都很关注住房市场的未来会往哪儿走。我也经常被人问到这个问题。我觉得是这样的：举个例子来说，小孩不知道怎么活，会去看大人，看别人的人生经验，然后照着走，大体上不会错。当然了，小孩不能去模仿狮子的成长道路，他得先找到同类，照着人的道路比划，找到比他年长的人过去的经验，然后规划自己的未来。所以说，每个小孩的未来都在他爷爷的意识里。这个小孩要长大成人，甚至变成别的小孩模仿的‘老爷爷’，得先把比自己年长的这些人的经验搞清楚。

我们要把中国房地产的走势搞清楚，也应该先看一看别人的历史。

中国的房地产，尤其是住宅市场，发展的时间相对短暂。1998年，我们取消了福利分房，靠市场来解决住房问题。这之后，住宅市场才蓬勃发展起来。

过去的20年，虽然中国的人口从8亿增长到13亿，人均住房面积却由几平米增长到现在的将近40平米。一方面，这是一个巨大的成就。另一方面，和欧美一些国家的房地产市场相比，我们发展的时间短，市场也没有人家成熟。所以，这些国家怎么来解决住房问题，对我们来说有参考价值。

大体上，更成熟的房地产市场中，有这样一个规律：在人均GDP8000美金以前，特别是在2000到8000美金之间，住宅市场中，新房是最主要的，是市场的主要供应部分。同时，房价、地价、资产价格每年都涨8%到10%，多的时候涨幅能达到15%，这是一个共性。

美国在二战以后的20年里是这样，欧洲在二战以后的20年里是这样，中国在过去20年里也是这样的，这很有意思。在人均GDP处于2000到8000美金之间的这个阶段，住宅价格涨得挺快。

这也是过去一两年有很多人去东南亚，比如泰国、柬埔寨投资房地产的原因。东南亚国家现在的人均GDP就处在那个阶段，所以只要没有意外，未来10年、20年，他们的房价也会按照这样的规律上涨。

人均GDP快速增长的阶段房价也快速上涨

为什么会有这样的规律呢？与住宅的消费升级有关。大体上，消费升级有五个阶段。

第一个阶段，有和没有的消费。我们称之为功能性消费。比如说，一进屋，家里连一个板凳都没有，那买一张板凳，这叫满足了功能性消费。能坐，但是肯定不舒服。

第二个阶段，把板凳换成沙发，今天多数中国家庭都有沙发，板凳越来越少了。沙发涵盖了板凳的功能，也能坐，同时更舒服了。这叫舒适型消费的升级。

第三个阶段，从舒适型消费升级到美感型消费。沙发要找好看，是中式的、欧式的，还是仿古的？得找自己觉得好看的。

第四个阶段，由美感型消费升级到态度消费、价值观消费。不仅要好看，还有独特的偏好。我喜欢什么，不喜欢什么，有一套价值观。甚至不一定要好看，比如要用环保的材料来做的，这叫价值观消费。或者把几个旧沙发重新改，废物利用，这叫价值观，‘我就喜欢那样，这是我的态度。’

第五个阶段，再往上，叫收藏、投资和消费结合在一起。比如买一幅齐白石的画挂家里，是消费、是投资、也是收藏。

住宅方面也有消费升级。

人均GDP处于2000到8000美金之间时，对住宅的消费主要是功能性消费。就是要实现从无到有。在这个阶段，购房是刚需，房价每年都在上涨。这个阶段的末期，基本上能实现‘户均一套房’的要求。

过去20年，大家买房很赚钱就是这个原因。很多时候，钱赚不是努力的结果，而是运气。很多人因为身在中国的大城市，又刚好有钱买了房，在房价快速上涨的阶段实现了资产增值。

如果你身在中国的山区旮旯里，那这些也跟你无关。所以，这个阶段可以说是住宅发展的黄金时期，也是国民财富增长最快的时候，也是所有有房的人感觉到最幸福的时刻。

天下没有不散的筵席，也不可能每一天都是蜜月。人均GDP超过8000美金之后，就要由蜜月转回到过日子。我们对住宅的消费，也基本上进入到了舒适型消费。

这就不仅要‘户均一套房’，还要能做到‘人均能住一间房’，孩子一间、老人一间，甚至保姆一间。能实现‘住得下，分得开’。也就是说，大家各自睡觉，不干扰别人。

人均GDP达到8000美金以后，会有大量的改善型购房，首次改善、二次改善，都属于舒适型消费。改善型为主的消费变成主要的消费。这时候，整体上来说新房的供应量在减少，新房的销售越来越慢，而二手房的资产价格会越来越高。

我们中国有些地产商跑到纽约、旧金山去盖新房，一个项目三四百套房卖3年都没卖完。为什么？就是因为美国人均GDP6万美金，都是存量市场。

现在，大家在北京买房，也越来越能接受买二手房，现在北京大概交易6套二手房才有1套新房成交，而10年前没有人能接受，都要买新房。原因就是人均GDP进入到8000美金之后，舒适型消费成为了主要的消费，房子旧的不一定就不好，关键要舒服，要满足需要。当然，这也意味着房价上涨的速度会越来越缓慢了。