在“房住不炒”“稳房价”“稳预期”的政策主基调下，华南地区四季度楼市将何去何从？

  克而瑞监测，今年国庆黄金周（10月1‒7日），华南地区8市（除肇庆）的认购量、去化率均不敌去年同期，整体认购量仅4580套，去化率低至38%。降价跑量之下，楼市表现依然难达预期。

  “现阶段的共识是回归一线，比如深圳基本每个住宅盘开盘即热销。而三四线城市，开发商的策略基本是降价快走量。”9月底，深圳一家大型房企负责人告诉时代周报记者。

  “此前广东某房企要求全员卖房，主要还是其布局仅限于广东，且多为二三四线城市，抗风险能力没那么强。”10月初，广州一家千亿房企负责人告诉时代周报记者，目前深圳等一线城市的市场还是比较稳健，长期来看，公司对楼市还是持乐观态度，“困难只是暂时的。”

  贝壳找房在近期对外发布的一份《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》中亦提出，相比5年前，中国的城市人口更加集中，人口向头部城市集中的趋势明显。

  “从大湾区各城市近三年常住人口的增长来看，广州和深圳分别增长165万和140万，人口吸引力强。”白皮书指出，综合国家统计局（2015）、香港政府统计处（2017）、澳门特别行政区政府统计暨普查局（2016）数据，粤港澳大湾区11个城市中有8个城市住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。数据显示，粤港澳大湾区有近3500万人无自有住房。

  白皮书认为，粤港澳大湾区具有强大人口吸引力但住房自有率又低，未来房地产需求空间依然巨大。

  多城一手降价走量

  在“调控高压”下，广东第四季度的市场形势并不乐观。

  以佛山为例。据克而瑞数据监测，十一期间，佛山约有22个楼盘加推，推货量达1785套。折扣方面，佛山多数楼盘为刺激成交纷纷降价走量，单价优惠幅度在2000元/平方米以内居多。

  此外，在佛山五区250个重点项目之间，还有58个项目推出国庆特价或一口价房源，降价范围广泛。

  不过，这次降价并未明显带动成交，认购量仅为578套，整体去化率为32%，远低于去年同期1845套认购量和41%的去化率。

  再看江门。据克而瑞数据监测，十一期间，江门三区一市（仅含蓬江、江海、新会、鹤山）有多个楼盘出现1000‒2000元/平方米的降价现象，由于江门新房均价约为7000元/平方米，降完价约等于回到2年前。除了直接降价，不少楼盘还推出送空调、送车位，甚至精装修改毛坯卖等方式，降低门槛来吸引购房者。

  但和佛山一样，江门本次降价促销并未直接拉动去化率。十一期间，江门推货量497套，认购量145套，去化率为39%。

  中山楼市特价单位多主要集中在主城区和火炬开发区，让利幅度多集中在500‒1000元/平方米，也有个别豪宅盘让利高达3500‒5000元/平方米。

  全市促销潮刺激下，中山认购量达677套，去化率达46%。不过，这仍低于去年同期566套认购量、53%的去化率。

  回看华南国庆楼市，肇庆“降价潮”最为来势汹汹。一方面是相比其他城市，肇庆远离华南核心城市；另一方面是肇庆本身的基础建设和工资水平没有跟上如此大幅度的增长趋势。据克而瑞数据显示，十一假期，肇庆至少47个楼盘有活动，个别楼盘甚至以接近5折销售。

  克而瑞认为，纵览整个华南楼市，各城“价格战”已经陆续打响，房企加大促销力度收割市场，除了常规折扣以及特惠房以外，首付分期优惠明显增多。“目前来看，在业绩压力下，不少房企都给出了诚意满满的优惠，但收效甚微，在限购、限贷的影响下，购房者仍持观望态度。”克而瑞续称。

  广州中原研究发展部认为，进一步“抢客大战”或从假期后开始打响，尤其今年四季度将有大批全新项目入市，届时买卖气氛或将更加热烈。 

  二手议价空间加大

  一手销售承压，二手市场的议价空间也在加大。

  以广州为例，据链家研究院数据统计，今年以来，每月广州链家约有20%‒25%的放盘业主选择调整挂牌价。在所有的调价动作中，70%以上属于降价动作。

  特别在八九月份，降价次数占总调价次数占比显著上升，达到了近90%。同时业主涨价动作持续减少，占总调价次数的比例不足12%。

  3‒9月份，广州链家放盘业主8月降价次数最多，达9816次，9月涨价次数最低，为742次。

  降价幅度方面，8月降价幅度最高，其中降价0‒5%占比为66.99%，降价5%‒10%为17.23%，降价10‒20%为3.27%。

  议价方面，据链家研究院数据统计，截至8月底，二手房买家的议价空间约为9.5%，处于年内第二高位，仅次于1月份10.3%的议价空间。以近期在越秀区五羊新城成交的一套小两房为例，挂牌价为200万元，最终以178万元卖掉，让价高达22万元，让价幅度达到了11%。据悉，业主愿意大幅度的让价，是希望能尽快出售物业获得换房资金。

  业主的持续让利，也让广州二手房整体成交均价从5月开始呈现明显的下降趋势，截至8月底，已经连降4个月，达到年内最低水平，均价为2.2万元/平方米。

  中山的二手房总挂牌量则有所上升，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，截至10月7日，中山二手房总挂牌量为73672套，与上期68691套相比，涨幅7.2%。

  此外，截至10月7日，中山二手房城区全部跌价，其中下跌最严重的是石岐区，跌幅达到1.52%，跌价207元/平方米。其次是东区，环比下跌1.00%，接着是南区，环比下跌0.68%。诸葛找房指出，中山二手房市场下行压力依然较大，市场活跃度持续下降。

  “对于刚需来说，目前是个入手的好机会。但是与去年同期相比，市场有所下降。”9月底，广州一家房企负责人告诉时代周报记者。

  链家研究院指出，对于买家来说，目前二手房市场明显处于“买方市场”，且呈现着巨大的让利空间。