“我们希望开发商还给业主知情权！”3月2日，江宁融侨悦城小区的不少业主，集聚在融侨观澜售楼处，想就房屋装修情况向开发商“讨个说法”。

据悉，位于江宁青龙山国际生态新城的融侨悦城，规划有10栋高层住宅，主力面积为89-139㎡。项目于2016年10月首开，将在今年3月31日迎来首次交付。

一家尚未交付的小区，为何会出现业主因房屋精装标准维权的情况呢？一起来看看详情。

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江宁融侨悦城

业主投诉精装标准“表里不一”

据了解，融侨悦城10栋住宅房源将于3月底全部交付，但有业主反映：不同的业主签订了不同的装饰装修标准确认书，装修标准也各不相同。

据业主统计：3、6、7、9栋的整体橱柜、阳台地砖、墙地砖、地板、入户门等均有具体品牌描述，但1、2、5、8、10、11栋却统统变成了融侨定制。

在南京网上房地产网站上融侨悦城的住宅申报价格表中，我看到项目A1户型装修单价为4084元/㎡，B1户型装修单价为4003元/㎡，C1户型装修单价为4043元/㎡。

“然而我们业主代表在施工现场看到，开发商实际使用的精装材料感觉达不到4000元/㎡的精装标准。”有业主告诉我。

在业主提供的一份“悦榕华府批量精装交付标准”名单中，可以看到开发商给出了十分详细的装修标准，“精装标准理应公示，但不少邻居都说自己当初买房时并未看到。”业主表示。

下图为融侨悦城交付标准明细↓↓↓

有业主告诉我：“有心的邻居发现，当初看到的开发商精装标准，与自己手里的购房合同精装明细相比，有了不少变化。”

以地暖为例，开发商公示的精装标准中，地暖将使用威能、菲斯曼、博世或同档次品牌↓↓↓

业主提供的购房合同中，地暖装修品牌却变成了融侨定制↓↓↓

还有浴霸，在开发商的精装标准中，浴霸品牌为奥普、美的、松下或同档次品牌↓↓↓

购房合同中，浴霸品牌变成了西顿或同档次品牌↓↓↓

对于精装标准的质疑，业主代表曾要求开发商举行工地开放日，公布装修评估报告等。“南京融侨承诺今年2月开展工地开放日活动，但拒绝提供装修评估报告以及品牌清单，到现在也没有对我们开放工地。”业主表示。

其实早在去年10月，新闻综合频道就曝光了融侨悦城的装修问题，如吊顶木材发霉、使用超薄防水卷材、门套使用边角料发泡剂填充等↓

北京炜衡（南京）律师事务所王希武律师表示：“《商品房销售管理办法》第三十一条规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应该说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”

我在业主出具的购房合同装饰装修标准确认书里发现，第10条注明：甲方交付房屋的装饰装修、设备标准应符合本确认书约定的标准↓

对此，南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华表示：“目前南京乃至全国房地产缺乏样板房到购房合同之间的相关法律条文约束，往往开发商会在这个方面钻空子。”

合同约定于3月底交付的融侨悦城，最新的施工进度如何？从业主提供的小区近照看来，小区绿化工程、道路工程、入户单元门等还有待完善。

小区绿化↓↓↓

小区道路仍平整中↓↓↓

小区路基仍在施工中↓↓↓

工人们夜间赶工↓↓↓

融侨悦城的交付情况，以及业主对精装标准的不满、开发商的最终解决办法，《江苏房地产金融》将持续为大家关注。

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精装房里有猫腻

南京有业主历时三年索赔成功

实际上，精装减配并不是新鲜事物。

2014年年底，南京某楼盘如期交付，但收房时，有业主发现装修标准只值合同价的一半，装修标准“缩水”近一半，甚至连“墙纸都是开裂的”，于是一怒之下将开发商告上法庭。

根据南京市中级人民法院的民事判决书：该房源4500元/㎡的装修标准，实际每平米造价鉴定金额为2526元。法院最终判定：该开发公司需赔偿给业主装修差价款187362.21元。

长达3年的漫漫维权路，终于让南京这家楼盘的业主获得“差价款”，维权成功，这也成为国内首个“精装减配”成功索赔案例！

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南京精装政策出台

遏制精装乱象

无论何时，买房都是人生大事。不少人为了交房的时候能够拎包入住，避免因装修回奔波，因而选购精装修房源。与此同时，高标准的精装修房源也成为不少楼盘的宣传卖点之一。

但实际情况却是，买房人花大价钱购买的精装修房，装修品质却得不到保证。随着前两年精装房源纷纷进入交付，精装减配成了南京楼盘维权投诉的重灾区。

据了解，目前南京精装楼盘大多是3000-4000元/㎡的装修标准，部分豪宅项目更是达到了5000元/㎡。

但值得关注的是，很多项目的精装修品牌公示表上，会写“xx品牌或同等档次品牌”，而这个“同等档次品牌”，给了后期装修标准缩水的空间。

对此，在2019年1月11日，南京市住房保障与房产局正式发布《关于进一步加强南京市商品住房全装修建设管理的通知》，规定开发商必须在销售现场公示装修标准和装修评估价格，且样板间公示截止时间须至项目交付后三个月以上。即日起，南京所有新申领施工许可证的商品住房项目须按该《通知》严格执行。

从这份“通知”中，可以简单梳理出以下几大重点：

装修材料、品牌全公示

新政中要求，全装修住宅项目应按所售主力户型1:1要求建设交付标准样板间，且交付标准样板间、装修评估报告、全装修示范合同的装修标准必须一致；在公开展示的交付标准样板间中，需标注各大件的标准品牌，对于部分定制产品，需注明材质标准。非交付标准须在现场明示，并在合同中标明。

交付后样板间仍需公示三个月

全装修商品房主力户型都必须建设交付标准样板间，非交付标准的须在现场明示，并在合同中标明，且样板房公示截止时间须在交付后三个月以上！

最低保修期为2年

新政中明确，住宅室内装饰装修在正常使用条件下，最低保修期限为2年，有防水要求的房间和外墙面的防渗漏期为5年。如果在保修期内出现问题的，房主可以要求开发商进行修缮。

变更装修标准需业主同意

新政规定，装修价格由第三方房地产专业评估机构进行评估，包括对样板间的价格认定评测，第三方评估机构对评估结果负责。装修标准、第三方评估机构评估的装修价格写入商品房销售合同。装修价格评估报告经公示后，开发企业不得擅自更改，项目交付之前必须按照核准的装修方案一次装修。如需改变装修设计标准，需征得购房业主同意。新房交付前不得采取二次装修等方式，提高全装修价格。

装修建房不同步、不接受价格指导，停发销许

新政规定，全装修交付的新建商品住房项目，全装修应随商品住房主体工程一道，同步设计、同步建设、同步监管、同步交付，实行对全装修工程的全过程监管。未按要求做好“四同步”的全装修过程，全装修部分未办理质量监督手续的，不予价格备案，暂停核发预售许可证。

将严格执行一价清政策，在毛坯房备案价和装修指导价之外，开发商如存在收取其他费用的行为，如个性化装修、捆绑车位、家电、茶水费等，一经查实，物价部门将根据价格管理相关规定进行查处，房产部门将暂停该楼盘销售，并在一年内暂停核发预售许可证。

这意味着，随着精装新政出台，商品房精装会更规范；销许申报要求更严格，并且要求在合同上申明装修标准和价格；缩减信息差，给买房人公布更多信息，期待精装乱象能得到管理和遏制。

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精装维权屡发生

依法维权是关键

对于频繁遭遇维权的“精装修”问题，业内人士分析：归根结底在于限价令之下，“精装修”不再只等同于高品质装修，而成了突破限价、成本优化的一条捷径，甚至是向有关部门施压的一种手段。

那么，南京楼市要如何才能减少因装修减配而造成的维权问题呢？南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华从两个角度提出了建议。

吴翔华

南京工业大学天诚不动产研究所所长

南京市房地产学会会长

一是政府要给予开发商一定的利润空间，这样开发商才愿意造好房子；

二是购房者尽量选择实力强的品牌房企，避免容易“跑路”的小型房企。

对于“装修减配”维权能否成功，《江苏房地产金融》也在这里提醒大家注意以下几点：

1

买房时，可通过拍照、录音等多种方式收集、保存材料；

2

可以找专业的工程咨询公司对房屋装修造价进行鉴定；

3

与开发商协商无果时，坚持走法律途径进行维权。