一晃眼，南京第一批现房销售的20幅地块，出让时间已经超过3年了！这些项目有的已经销售，有的已有部分楼栋交付记录，有的早早公开了售楼处却一直在暗中观察，有的干脆还在晒地皮！

如果把这20个现房销售项目分到一个班级里，参考热门的大学座位分布图，它们会如何选择自己的座位呢？

江苏房地产金融根据这些项目的实际进展，进行了分类：速战速决区、奋起直追区、暗中观察区、神闲气定区，纯属娱乐哦！

速战速决区

通常，一个现房销售楼盘，从开发到建成并满足销售条件，至少需要2年的时间。这意味着南京从2016年9月起集中出让的现房销售地块们，入市周期被拉长，对开发商的资金周转能力要求也更高。

选择坐在速战速决区的童鞋们，综合实力确实不可小觑。

2018年6月，江北高新区弘阳燕澜七缙首开，最高均价不超2.8万/㎡，成为南京首个开卖的现房销售楼盘；

今年3月，同是江北板块的风华府（悦风华）迎来首次交付，是南京首个现房销售交付的楼盘……

站在地价高、房价被限的共同起跑线上，包括弘阳燕澜七缙、风华府、五矿澜悦方山、银城旭辉云台天境、荣盛锦绣澜山、绿地理想城在内的6家楼盘，不仅开盘时间相对早，还均有了交付记录，成了南京首批现房销售项目中的排头兵。

奋起直追区

每个班里都不缺勤恳踏实的中上游学生，将学霸作为榜样奋起直追。

继银城旭辉云台天境之后，五矿澜悦栖原也于2018年启幕，江宁九龙湖上秦淮板块高价地轮番入市。

截至今年9月，包括后来拿地的碧桂园泊云间，上秦淮五家现房销售的楼盘均已入市，买房人发现：板块限价3万/㎡的红线已经悄悄被打破。

此外，今年江宁横溪的美的雍翠园、仙林湖的融信世纪东方、青龙地铁小镇的誉峰苑（悦峯），也已有了开盘记录。

这些楼盘较速战速决区的童鞋，交付进度慢了一些，去化成绩嘛还是可圈可点的。

暗中观察区

坐在暗中观察区的，有哪些同学？

最近风头正旺的，自然是软件谷核心区的大名城紫金9号。2.9万/㎡的地价、外立面全石材、毛坯交付、要卖4万/㎡……江湖上哥的传言很多，真伪要自行判断。

与大名城一样公开售楼处，房子已经封顶却还没卖的恒大溪山公馆、北京城建西华龙樾、新保弘领东苑、荣盛隽峰同学，默契地选择了暗中观察区。

观察啥？

“我的产品很棒！”“溧水都涨了4000元/㎡了！”“公司集团发展战略……”

啥也不说了，观察可以，作业还是要抓紧写抓紧交啊同学们！

神闲气定区

每周雷打不动要爬一次方山的我，一点点瞅着方山脚下的联发翡翠方山从一片平地到楼宇崛起。

但是他和他的小伙伴万科G46、栖霞鲁能公馆有个共同的特点：售楼处还没有公开。

班里这一类神秘的同学，坐在神闲气定区，身上自带仙气，有种任凭风吹雨打都岿然不动的淡定，是学霸吧？咱也不知道，咱也不敢问呐。

言归正传。

眼下，南京楼市调控、首批现房销售地块出让均已超3年时间。从一刀切的限购限售政策，到因城施策细节调整，再到局部放开限价，南京楼市整体节奏还是趋稳、健康的。

从土地层面来说，当年网上竞拍、现房销售等举动本质上是想解决南京拍地热度不减的局面。后来土地市场转冷，南京又多次修改了拿地政策：

2017年6月，南京改变已经执行了9个月的达到最高限价后摇号定归属的土拍政策，达到最高限价后开发商需竞争保障房建设面积。

2018年7月，南京土拍取消现房销售政策。同时，达到最高限价后“竞建保障房面积”也调整为“竞建自持商品住房面积”。

政策支持的大环境下，在楼市扩张期拿下的高价地们，也在寻求不同的方式平衡自救。

我们来看南京首批出让的这20幅现房销售地块中已经入市的12个项目，不难发现一些特点：

联合开发

银城+旭辉，葛洲坝+五矿，新城+保利+弘阳……这样的开发商组合我们已经不陌生。不止南京，当下房企联合开发已是行业常态。为啥要联合开发？无非是想降成本、扩规模、分散风险。

先卖商办

速战速决区的绿地理想城、弘阳燕澜七缙同学，是典型的先卖商办再卖住宅的案例。

业内专家指出：传统的开发商销售节奏是先卖住宅再卖商办产品，现在不少现房销售项目是反过来的。一方面是开发商有资金回笼的需求，另一方面是现房销售住宅的定价还没有达到开发商的预期，使得他们存在观望的心态。

叠墅热潮

以江北风华府、江宁葛洲坝融创紫郡府、五矿澜悦栖原等为首的高价地项目，优先推出叠墅产品。

对此，南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华曾指出：首先，南京现有的一些高价地项目本身容积率就不高，比较适合做叠墅产品。其次，开发商做叠墅产品，让市场和客户认同，通过产品差异化把价格拉高。

最后，问题来了，暗中观察区的五位同学真的能在计划的开盘时间里和大家见面吗？神闲气定区的三位同学，啥时候揭开庐山真面目？

“急什么，除了我们班，南京还有47块现房销售地呢！”

附：南京67幅现房销售地块一览表