（梁淑怡/图）

（本文首发于2019年9月26日《南方周末》国史新记·庆祝新中国成立70周年系列报道之数据中国）

如果说第一次房改是为了实现“居者有其屋”，那第二次房改则是进一步深化住房体制改革，形成面向高中低不同收入群体的多层次、差异化住房体系，实现“住有所居”。

从福利分房到商品房，从刚需性住房到改善型住房，新中国成立70年来，居民陆续从“蜗居”时代跨入“宜居”现代。

全国房地产商会联盟主席顾云昌也是这样走过来的。1966年，22岁的顾云昌从同济大学城市规划专业毕业，被分配至陕西省一个乡镇的建筑公司，从此住进了多人同处一室的工棚。

拥挤的工棚一住就是十年，后来，他被派至北京工作，负责修建北京机场航站楼，仍然住在工棚里，不过总算有了独立的房间。一个10平方米的小屋，甚至成了他的婚房，“就是普通油砖砌的房子，隔壁掉根针都能听得见”。

又过了几年，顾云昌进入原国家城市建设总局下属的房产住宅局工作，在北京分到了两间共计30平方米的房子，但却要2户分享一个厨房，3户共用一个洗手间。

乘着改革开放的春风，直到1988年，顾云昌才在真正意义上拥有了一套独立的住房。这是一套建在建设总局大院里，拥有两房一厅、约60平方米的房子。

1998年，中国迎来住房制度改革，掀起了商品房建设浪潮。2004年，顾云昌在北京以约7000元/平方米的价格购买了超160平方米的商品房。“如今我还住在这套房子里，目前市场价大概在每平方米10万元。”

来自国家统计局的一组数据表明，“广厦千万间，居者有其屋”的梦想正在中国实现——2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。

接近发达国家水平

居民人均住房建筑面积并非一路正增长。

顾云昌介绍，在新中国成立初期曾有官方统计，居民人均住房建筑面积约为9平方米。而目前国家统计局收录的最早数据显示，城镇居民人均住房建筑面积在1956年仅为5.7平方米，1978年为6.7平方米，也就是说，均低于新中国成立初期水平。

这是源于中国当时处在计划经济时代，实行福利分房制度。福利房的好处不言而喻，由政府建造，老百姓不用出钱。但问题就在于僧多粥少，在没有分到房子之前，许多人不得不过着三代或四代同堂的“蜗居”生活。

当时国家的基建能力也相当薄弱，无力大规模兴建住宅，城市住房资源出现严重紧缺。据建筑工程部（2008年改为住房和城乡建设部）编制的1952年企业单位目录，这一年中国建筑业具有编号的企业仅有62家。

推动中国房地产市场高速发展的转折点发生在1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确取消住房实物福利分配，实行货币化分配。

作为1998年国家房改方案起草小组的主要执笔人之一，顾云昌总结道，住房制度改革提出后，经过一年多时间的转型准备，2000年起，中国真正进入由个人入市购买商品房的时代，国内房地产业也进入了高速发展的黄金时代。

统计局数据显示，2018年全国各种类型建筑业法人单位已超过120万家。同时，2018年全国建筑业完成总产值23.5万亿元，是1952年的4124倍，年均增长13.4%，对国民经济的支撑作用日益明显。

随着房地产业和建筑业的持续发展，1998年城镇居民人均住房建筑面积上升至18.7平方米，2008年再上一个台阶达到28.3平方米，2018年则变为39平方米，接近西方发达国家水平。

“住有所居”

第一轮房改，让个人进入市场购买商品房，极大地释放了居民的积极性，改善了人居状况，但同时也带来了新的问题，例如推动房价大幅上涨。

中国指数研究院的数据显示，2005—2015年的10年间，北上广深四大一线城市房价涨幅均超过189%。其中，上海涨幅最为显著，2005年上海新建商品住宅成交均价为7767元/平方米，到了2015年则飙升至49022元/平方米，涨幅超过5倍。

“住房难，租房难”再次成为当代年轻人普遍需要面对的难题。2007年，作家六六的长篇小说《蜗居》一经搬上荧屏，立即成为当年最火的国产电视剧，住房难成为该剧的一个隐喻，新时代下年轻人的际遇均是围绕这个问题展开的。

由于中国城镇居民的住房货币化补贴政策与市场房租、房价严重脱节，2008年起，陆续有学者提出“二次房改”。标志性事件是，2009年10月，时任住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手组成了调研小组，探讨住房制度下一个十年的走向。

同一时间，中国启动保障性安居工程，并将棚户区改造列为重要内容之一。

另一方面，政府亦开始严控房价。2016年，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，并且利用多重手段进行调控。

据中原地产研究中心统计，2019年前8个月，全国房地产调控政策高达367次。一线城市房价进入“横盘时代”。

顾云昌认为，目前中国住房早已告别了严重短缺的阶段，城镇居民人均住房建筑面积39平方米意味着：房地产的主要矛盾已经发生了重大变化——发展需求不再是有房即可，而是要住好房、租好房。

如果说第一次房改是为了实现“居者有其屋”，那第二次房改则是进一步深化住房体制改革，形成面向高中低不同收入群体的多层次、差异化住房体系，实现“住有所居”。