据克而瑞研究中心研究显示三季度土地市场持续低位、稳定运行，低溢价成交地块比例上升。企业拿地也维持谨慎、理性的态度，分化显著的同时，强者恒强的格局未变。

而分化和差异主要体现在企业投资态度上。一方面销售TOP10房企在新增货值集中度、拿地销售比方面表现得较为冷静，甚至部分房企暂停拿地；另一方面规模较小的企业为了存活不得不被动性拿地，“求生”欲望强烈。

总体而言，在融资收紧、市场下滑的大背景下，“促销售、抓回款、维稳现金流”是当前房企的主流策略。预计四季度企业投资力度会进一步减弱，谨慎的态势不变。拿地将更聚焦基本面较好的二线以及强三线城市。

1、房企拿地强者恒强格局未变，TOP10新增货值集中度达42%

从2019年企业拿地情况来看，土地资源向头部房企集中的格局仍未改变，截至2019年8月末，TOP10房企的新增货值均已突破2000亿元，新增货值集中度维持在42%的较高水平，较上半年下降1个百分点。虽然拿地格局上规模房企优势明显，但头部房企拿地态度已更加理性，与去年同期销售10强房企新增货值相比，集中度从51%下降至42%。

其他各梯队中，TOP11-30强房企的新增货值集中度大于操盘金额集中度，加大力度拿地为此梯队中规模房企业绩更上一层楼提供了货值保障；而后50强房企为保持自身市场份额，新增货值集中度也稍高于操盘金额集中度。

2、拿地销售比较去年大幅下滑，后50强房企“求生”欲望强烈

土地市场在三季度整体在低位平稳运行，百强房企中不少企业趁市场静淡期增加土地储备，1-8月百强拿地销售比达到0.41，相较上半年上升0.05，相较2017年百强房企全年的拿地销售比则大幅下降0.18。

分梯队来看，TOP10强房企的拿地销售比表现较为稳定，相较半年度仅从0.37上涨至0.38，保持理性状态；而11至30强房企拿地销售比在0.45左右，是TOP50房企中拿地最为积极的梯队，主要处于提升规模的需求，如美的、中梁1-8月拿地销售比超过0.7；此外后50强房企在1-8月拿地态度较为积极，“求生”欲望强烈。

3、房企拿地逐步回归理性，6成地块溢价率不足10%

受到土地市场持续低位运行的影响，百强房企拿地也保持在理性状态，第三季度百强房企拿地溢价率显著回调，6成成交地块溢价率不足10%,近8成地块成交溢价率低于30%，溢价率超过50%的地块仅占6%,相较第二季度大幅下降22个百分点。

从具体地块来看，第三季度成交的高溢价地块主要分布在昆明、台州、成都、宁波等地，东原地产以144%的溢价率竞得昆明官渡区3宗宅地；而龙头房企如恒大则第三季度拿地以底价成交为主，几乎没有高溢价成交地块。

4、8月近3成房企未拿地，仅金茂、绿城等相对积极

整体来看，进入第三季度以来房企拿地态度持续分化，7月份6成百强房企拿地脚步放缓，而8月更是有3成百强房企未出手拿地。受重点城市上半年推地减量的影响，金茂更加专注下半年的市场机遇，7、8月份拿地金额较前几个月平均值都有明显提升。不同企业拿地节奏各异，金茂、绿城等企业进入下半年以来拿地更加积极。

5、二线占比较去年攀升8个百分点，昆明、武汉最受百强房企青睐

随着今年大量房企回归一二线战略的落地，第一、二季度百强房企土地成交建面中二线城市占比持续增加，第三季度以来百强房企拿地的二三线城市占比分布逐渐趋于稳定，截止至8月末今年百强房企拿地中分别有46%和49%位于二、三线城市。与2018年全年拿地建面分布情况相比，二线城市占比上涨8个百分点，回归二线战略显著体现。

从城市层面来看，房企在二线城市中还是比较偏好中西部的重点城市，一方面是这类区域核心城市的购买力相对来说更能支撑市场发展，另一方面是相比东部热点城市这些城市的地价相对低洼，昆明、武汉由于供地量大，成为截止至第三季度百强房企拿地最多的二线城市；而百强房企在三四线城市中拿地还是以长、珠三角城市为主，如第三季度万科、碧桂园、中南等企业都在南通有土地入账。

6、预计四季度房企投资趋向谨慎，控制土地成本成关键

展望四季度，我们认为企业投资将继续保持理性和谨慎，是否“逆周期”抄底拿地关键在于价格合理。

一方面从房企自身来看，大部分上市房企截止到8月份完成了全年销售目标6成左右，四季度还将以走量、抓回款作为主要任务。

另一方面从外部政策、融资环境来看，自从5月发文对房地产相关贷款严格监管以来，7、8月又分别开展了信托公司窗口指导、银行机构房地产业务专项检查等工作，融资环境持续收紧，典型房企的融资总量也随之下降。在这样的宏观环境下，标杆企业万科、碧桂园、恒大表态全年都维持理性的拿地态度，不急于拿地且对于高溢价、高地价地块敬而远之。

当然，对于仍有纳储需求的企业而言，建议拓宽拿地渠道以降低综合拿地成本，通过合作、旧城改造等方式获得更为核心的地块。

而在拿地区域的选择上，大部分三四线城市的市场红利已过，选择有产业、人口支撑的核心二三线城市是较为安全的选择：二线城市如目前快速发展中的郑州、武汉、成都等、三线城市如经济基本面良好、易受到核心城市辐射的佛山、常州、南通等均是前景相对明朗的城市。（摘自克而瑞研究中心）