新房成交疲态已现

9月前半个月，新房成交状况并未因为传统旺季的到来而出现明显改善，相反显露出疲态。

来自中国指数研究院数据显示，在9月第二周（9月8日至14日），包括北京、上海等在内的18个主要城市，新建商品房成交环比下滑3.7%。其中，一二线城市悉数回落，环比下降1.7%和5.2%。三线城市环比回升，升幅为7.7%。

分不同类型城市来看，一线城市表现各异。深圳环比降幅较大，为17%；北京和广州环比均上升，不过涨幅在10%以内。同比来看，一线城市整体成交明显下滑，降幅为25.9%，其中北京和广州降幅显著，均超过35%；深圳降幅较小，同比下降2%。

二三线城市中，超过六成比例代表城市成交环比下滑。二线城市中，福州成交环比降幅最高，南京次之，大连、武汉和济南等热点城市成交也出现回落迹象。三线城市虽然环比上升，但从同比情况却不容乐观，整体下降31.8%。

需要注意的是，在9月前两周，市场成交一直处于小幅下滑过程中。中国指数研究院数据显示，在9月首周（9月1日至7日），成交环比前一周下降9.3%，并结束了此前连续两周成交回升趋势。

不过，虽然成交不断走低，但并未激起房企降价意愿。根据国家发改委公布的数据显示，今年1～8月，房地产开发企业到位资金同比增长6.6%，增速连续4个月回落。

值得注意的是，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速3.9个百分点，这表明房企资金压力较大。由此不难看出，由于房地产调控仍然偏紧，降价促销加快资金回笼应是常态。不过就上海等城市来说，房企推盘积极性并不高，打折促销现象亦不多见。

市场增速放缓

从市场整体表现来看，不管是从开发商投资意愿，还是房价的表现等多个角度来观察，可以明确看出，增速开始放缓。

根据上海易居房地产研究院近日发布的《2019年8月全国房地产市场报告》数据，1～8月，房地产开发企业土地购置面积同比下降25.6%，降幅小幅收窄；土地购置均价同比上涨2.6%，涨幅小幅扩大。虽然土地市场降幅收窄，但整体降幅依然很大。

从投资意愿来看，增幅仍处在收窄区间。数据显示，1～8月，全国房地产开发投资同比增长10.5%。分物业来看，住宅投资同比增长14.9%，办公投资同比增长0.6%，商业营业用房投资同比下降9.4%。开发企业房屋新开工面积同比增长8.9%。房地产开发投资和房屋新开工面积同比增速均连续4个月收窄，表明资金面紧张和销售乏力后，房企投资和新开工开始减速。

此外，销售面积继续保持负增长态势。数据显示，1～8月，商品房销售面积同比下降0.6%，降幅比1～7月收窄0.7个百分点。其中东部地区同比下降3.6%，中部地区同比增长0.5%，西部地区同比增长3.8%，东北地区同比下降6.6%。从销售面积来看，西部地区同比增速最大，东北地区同比降幅最大。

房价虽然保持小幅增长态势，但涨幅也已收窄。1～8月，全国商品房成交均价同比上涨7.3%，涨幅比1～7月收窄0.4个百分点。其中东北和东部地区涨幅较高，为9.6%和9.4%，中部和西部地区涨幅分别为6.8%和5.8%。

9月行情或难改观

受首套房贷利率上行等因素影响，9月楼市成交状况可能难以出现明显改观。

融360大数据研究院监测数据显示，2019年8月全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上升0.03个百分点，已连续3个月小幅上升。据介绍，自今年二季度以来，部分城市收紧了调控政策，因此从今年5月开始，部分热点城市首套房贷利率开始上调，从而导致6月全国首套房贷平均利率一改此前连续6月下行的趋势并出现全面反弹迹象，年内首次微升。7月和8月房贷利率持续上升，多数城市首套房贷利率普遍上浮10%～20%。

经过对比发现，全国首套房贷平均利率水平与全国商品房年初累计销售面积同比增速走势相关性比较明显，两者基本呈反向走势。因此在利率走高的前提下，对市场成交将会起到抑制作用。

易居研究院研究员沈昕表示，虽然全面降准已经实施，定向降准也已“在路上”，后续金融环境整体上有望进一步改善，但在监管不放松的情况下，全面降准给房地产行业带来的增量资金较为有限。再进一步来看，即便是首套房贷平均利率上行空间较为有限，预计全国首套房贷平均利率将横盘小幅震荡。但总体来说，首套房贷利率整体水平不低，因此预计年内或明年上半年有望见到本轮周期的全国商品房年初累计销售面积同比增速最低值。

不过，市场成交大幅回落的概率并不高。上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾分析指出，从今年前8个月的表现来看，商品房销售随着低基数的来临，表现好于预期。从商品房销售面积来看，前8个月销售面积累计同比增速降幅收窄了0.7个百分点，8月单月销售面积同比增速更是较前值增加了3.5个百分点至4.7%。销售额累计同比增速较前值增加了0.5个百分点，呈现企稳态势。“销售表现较好的主要集中在中西部地区，虽然棚改影响在逐步减弱，但是考虑到棚改资金的滞后效应，销售总体表现好于预期。”她说。

此外，楼市回调压力较大的城市，已在“因城施策”框架下出台政策，促使购买力进一步释放，避免市场大起大落。就在前不久，浙江嘉兴规定，已还清公积金贷款后再次购买自住住房的，仍可享受60万元的额度；贵阳将二手房住房公积金贷款最低首付款比例由25%下调至20%。