谁是中国楼市调控最严厉的城市？

答案不是北上广深，不是成都武汉杭州，而是长沙和海南。

长沙是全国16个万亿GDP城市之一，但房价比三四线城市低，而调控之严却堪比北上广深。

在长沙，不仅买房限售4年，而且首套房必须满4年才能购买二套房，门槛之高，让炒房团望而却步。

比长沙更进一步的是海南，这两个地方堪称这一轮楼市调控的标杆城市。

去年，海南祭出史上最严的楼市调控，首开“全省限购”之先河，5年社保，5年限售，7成首付，严厉程度更甚于北上广深和长长沙。

当时，海南表示，将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。

一年半过去，海南仍在坚守。在近日召开的国新办系列主题发布会上，海南有关领导表示：

经济发展靠房地产是不可持续的……如果不控房地产，那今天的GDP、财政收入可以好看很多，但它的后果非常严重。

公开表态遏制房地产发展，这在国内所有省份中是头一个。

01

公开“去房地产化”第一省

谁都明白，经济发展不可能永远依靠房地产。但敢于公开宣称“经济发展靠房地产是不可持续的”的却绝无仅有，为此付诸行动的更是少见。

海南不仅做到了，而且已经坚持了一年半之久。

2018年4月，海南开启“全省限购”，这是全国第一个以省为单位进行楼市调控的地区。海南房地产向来以外来投资客为主，一旦全域限购开启，楼市将会应声而落。

一年半过去，海南“去房地产化”的代价有多大？

据透露，今年1~8月，海南房地产开发投资下滑-30.7%，商品房销售面积降低-52%、房地产销售额降低-48.4%。地方一般公共预算收入下滑-4.6%，而卖地收入下滑-9%。

要知道，海南曾经是全国房地产依赖度最高的省份，三亚、海口是全国房地产依赖度最高的城市。但在雷厉风行的“去房地产化”之下，海南、三亚、海口的房地产“桂冠”纷纷让位。

就省份而言，海南的房地产依赖度从全国第一滑落到第三。以房地产开发投资/GDP来衡量，今年上半年，房地产依赖度最高的省份分别是云南、安徽和海南，占比分别为21.7%、21.6%和21.2%。

就城市来说，蚌埠、昆明取三亚而代之，成为房地产依赖度最高的城市。蚌埠依赖度高达40.4%，昆明为36.3%，三亚为35.2%，海口仅为25.2%。

虽然与北上广深10%左右的依赖度相比，三亚、海口的房地产依赖度仍旧偏高。但与过去相比，三亚从67%跌落到如今的35.2%，海口从40.3%下降到25.2%。双双腰斩。

可见，这一轮海南“去房地产化”，明显动了真格。

02

去房地产化，经济怎么办？

去房地产化，那经济怎么办？

这个问题，几乎代表了所有人的疑问。这也是从开发商到普罗大众，都不太相信楼市调控能坚持下去的重要原因所在。

对于不同城市来说，这个问题的答案完全不同。

对于一线城市来说，经济对于房地产依赖度不算太严重，北上广深的房地产依赖度仅为10%左右。

即使去房地产化，影响也相对有限，只是个别城市需要承受土地财政锐减的代价。就全局而言，土地成本降低，反而对实体经济带来全面利好。

然而，二三线城市不同，海南更加不同。海南的房地产依赖度和土地财政依赖度一度都高达50%以上，去房地产化对于一线城市只是擦皮出血，对海南则是伤筋动骨。

不过值得一提的是，在商品房销售大幅腰斩的背景下，海南依旧取得5.4%的经济增速，而房价只出现微弱下跌，并未陷入大起大落的困境，这是如何实现的？

这背后，与海南获得的政策加持密不可分。

就在壮士断腕去房地产的同时，海南迎来史上最大的利好之一：海南不仅晋级成为自贸区，而且成为全国唯一的自贸港试验田。

与遍地开花的自贸区不同，自贸港更进一步。作为目前全球开放水平最高的特殊经济功能区，自贸港在许多领域都将获得先行先试的“特权”。

这是继30年前建省之后，海南迎来的又一大历史机遇，而这恰恰能成为海南新旧动能转换的历史契机。

就短期而言，自贸区和自贸港的落地，推动了海南基建、旅游、商务以及科技产业的崛起。

上半年，海南非房地产新开工项目计划总投资1081.58亿元，同比增长80.4%，这对经济形成显著托底。

1-8月，新设外资企业增长189.2%，实际利用外资增长565.5%。

就长期而言，海南过去依赖旅游业和热带农业，现在形成了以旅游业、热带特色高效农业、互联网、医疗健康为代表的十二大重点产业，未来将以种业、深海、航天三大产业作为发展方向。

可以说，海南去房地化，一方面遇到了相对稳定的全国房地产市场环境，加上自身全面限购限售带来的锁盘效应，从而避免了房价大跌。

另一方面，则迎来自贸区、自贸港的超级利好，给经济带来一定托底效应。

03

豪赌松绑的开发商哭了

有人质疑说，海南的房价并没有出现明显下降。

据安居客数据，2019年9月三亚二手房均价29520元/平米，同比下跌9.06%；海口二手房均价15210元/平米，同比下跌4.73%。

对此，海南有关领导直言不讳：“如果海南这几年不严控房地产，会带来什么后果？”

如果没有控制房地产的举动，在自贸港等一系列利好加持之下，海南房价显然不会停留于今天这种水平。

事实上，就在今年年初，有开发商还在信誓旦旦：

海南岛今年肯定会有放松的消息，这是百分之百的……这个在上半年肯定会公布。

显然，很多人都不相信海南的去房地产化能坚持下去。

然而，上半年早已过去，如今2019年仅仅剩下三分之一时间，海南不仅没有放松，而且“去房地产化”的决心更进一步。

就在这两天，海南出台《海南省产业准入禁止限制目录（2019年版）》，其中产权式酒店、生态保护红线区内建设商品房、利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅，均被列入禁止之列。

早先声称“海南一定会放松”的开发商被抓了典型：因毁坏红树林，海南澄迈暂停富力红树湾所有在建项目，同时问责处理11人。

豪赌楼市松绑的中国开发商们，这一次可能要失望了。

可以说，至少在目前，海南还有一定的底气和实力，来忍受房地产转型的阵痛。退一步讲，即便房地产阵痛难以忍受，如果没有全国性的大松绑，海南也不会轻易做出头鸟。

因为，历史的教训实在太深刻了。

04

20多年前那场房地产泡沫

20多年前，海南曾经历过一场声势浩大的房地产泡沫。

很多人以为中国房价只涨不跌，事实上，在过去30年里，中国楼市曾出现过两次大规模的地区性房地产泡沫破裂，一次是2011年的温州，另一次是1990年代的海南。

1988年，海南从广东脱离建省，也成为中国唯一的省级经济特区。经济开发建设的需求，政策层面的倾斜，让海南一度成为堪比北上广的存在。

“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，吸引着来自全国各地的淘金者。鼎盛时期，这个只有600多万人口的小岛上，云集了两万多家房地产公司，平均每300人就对应一家房地产公司。

海南房价一日千里，从1988年到1991年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平，1993年更是达到7500元/平的巅峰，两年翻了三倍以上。

短短一年多，海南土地价格从1991年的几十万每亩，攀升到1993年的最高600多万元/亩。

要知道，当时海南的人均年可支配收入只有2000多元，三年的纯收入才买得起一平方米的房子。

与之对比，1992年全国商品房均价只有1291元/平，而海南全省均价已经高达4000元，海口三亚更是攀升到5000元以上，而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

显然，这种场面不会持久。

05

壮士断腕，成败几何？

全面的楼市调控，成了房地产硬着陆的引爆点。

1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目，招招对准房地产市场。与此同时，相关方面还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

釜底抽薪，一夜寒冬。海南房地产市场应声而落，海南经济亦进入寒冬。海南全省的房价从最高点的3849元跌到最低点的1621元，大降58%。

房地产泡沫破裂，代价不可谓不严重。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活，一度变为养猪场。

一时间，“天涯海角烂尾楼”成为海南新的形象。1999年开始，海南用了整整七年时间，才将房地产库存和烂账清理完成。

直到2010年海南获批国际旅游岛，借助全国房价上行的东风，海南房价才回到当初的水平。

20多年后的今天，海南再一次壮士断腕，能成功吗？海南之后，下一个是谁？