房地产市场的租与售

一， 租售均衡

1， 从业主的角度来讲，如果房价较高，房贷利率较高，租金收益较低，租金收益小于银行贷款利息和银行存款利息（包括有些稳健的投资理财产品）之和，房价租金比失调，那么适合卖掉房产，将资本存进银行或者买其他投资理财产品获益。这样导致买卖市场供给增加，房价下跌，房价租金比达到一个新的平衡。

2， 从租客的角度来讲，如果房价过高，贷款利率过高，租房成本小于贷款利率与银行存款利率之和，那么可以选择租房居住，不适合买房，将剩余资本存入银行或者选择其他理财产品获益。这样导致租赁市场需求端增加，租金上涨，房价租金比达到一个新的平衡。

3， 当然以上规律的前提条件时房价较高，短期内不会有太大上涨空间的情况下。以目前市场情况来看，租金收益加上房价上涨的价值远远大于银行贷款利率以及存款利率之和，适合买房不适合租房。

通过以上规律，可以很清晰的知道银行贷款利率，存款利率，租赁市场的变化对房价的涨跌的影响。

二， 住房自有率

1， 租房自有率是指有多少人是拥有自己住房的而不是租住别人的房子。中国住房自有率达到87%，一些发达国家的自有率只有70%。

2， 住房自有率低意味着住房拥有在人与人之间不平衡，高收入人群拥有多套住房，低收入人群租房子住。

3， 在中国住房自有率高的原因主要是租的房子没办法落户口，没办法上好的学区，再加上中国人的普遍观念，房子是家的象征，有了房子才有安全感，以及房产市场交易频繁，租一套房子住不了多长时间就得走。

4， 住房自有率，农村大于城市，小城市大于大城市，人口流动越活跃的地方租房需求越大，住房自有率越低。

三， 房价租金比泡沫

1， 按照前面租售均衡的逻辑，各大城市贷款利率，存款利率，都差不多的，所以理论上房价租金比应该也是比较接近的，但实际上相差很大，2018年厦门房价租金比高达1100倍，廊坊830倍，北上广深600倍左右，重庆和大连分别是380倍和340倍。

2， 导致房价租金比差距如此之大的原因主要是对房价未来升值预期的不同，这种预期会推高现在的房价，但可能不会体现在目前租金的上涨中，导致租金上涨滞后，最终导致各大城市房价租金比的差距。

3， 若房价上涨，租金迟迟不涨，房价与租金比持续偏高，泡沫成分就会增加。房子是用来住的，租金代表了房产作为实体经济的价值，缺乏实体经济作为支撑的高房价长期来看是不可持续的。