从婚房到老年社区，房地产行业的营销概念也在顺势而动，撩拨着那些想买房的人。许多年轻人都还没有买房，何时房地产开发商这么青睐老年人了？

小Q是一名生活在燕郊的北漂儿。

他工作生活行走在北京和燕郊之间，单趟通勤时间就在2个小时。已经习惯坐公交、转地铁生活的他，对现在的生活还算满意。

最近他突然心生想买房的愿望。理由是已到适婚年龄，却还没有女朋友。谈朋友房子是前提，这是当下中国婚恋的一大现状。

不管是刚需，还是投资者，买房前都会算计下，现在买房划不划算？很简单，投资者想得是赚差价。刚需则把房子当成人生第一大财富。

这个时令是2019年9月份，恰逢中秋节前夕。深秋的冷意未到，房地产行业却率先“入冬”。环京楼市，燕郊是购房者首选第一座小城。

不过自2017年6月被限购后，燕郊房价虽然维持在2万左右价位，涨幅不大，但三年社保才可以购买，也将大批购房者拦到门槛外。

小Q在北京上班，自然没有燕郊的社保。不过有一位销售告诉他，北三县的另一个京畿重镇香河有一处房产，在北京缴纳五年社保便可购买。

次日，他便带上好友，一同驱车去了香河。一路，他们从燕郊，经过大厂，再到香河。沿途经过不少新楼盘，和正在施工中的楼盘。

这些楼盘大都是高层，绿地，还有一些本土开发商，有名气的、没有名气的房地产品牌都有。这些轰轰烈烈正在建设中的家园，更增加了刘先生买房的信念。

这座小区藏在香河城东，附近还有绿地的楼盘。

小Q到的时候，售楼处已经人满为患。在沙盘前，人们都在仔细聆听销售讲解，生怕错过一丝楼盘未来利好消息和升值潜力。

到这个时候，小Q才了解到，这是个以养老名义建立的社区，香河大爱城，名字也多少透露着那么一股夕阳红的味道。

虽然是一处养老社区，但从外观看，香河爱晚大爱城跟普通楼盘相比并无异处。因为地域相对偏僻，周边很多配套还没跟上来。

小Q疑惑不已，养老地产是什么？年轻人也可以买吗？现在买便宜，销售毫不避讳地说。好处是养老社区，不限购。

据大爱城官网资料显示，香河大爱城早在2011年就与香河县政府签订国家养老示范基地项目土地一级开发协议。

2014年6月，大爱城香河国家养老示范基地一期居家养老住宅正式开盘起售。2016年大爱城二期住宅正式开盘起售。注意，此时，大爱城此时已经改口养老社区为全龄层多元化养老。

这里面“全龄层”是重点，可以有多种解读。这也不奇怪为何年轻人也可以有资格买到这个国家养老示范工程的房子。

在这种情形下，小Q还会买他们的房子吗？对于他来说，价格、区位等都是购房指标，他不太在意房子是以何种名义卖的。但是鉴于该项目还是有点偏远，所以他没有买。

有的年轻人还没有买房，养老地产却悄然而至，房地产开发商是从什么时候开始一遍遍的撩拨购房者的情绪？

这恐怕还是要从房地产行业转型谈起。

行情好的时候，房地产开发商都愿意做住宅开发，“快周转”的模式赚钱快、规模增长快。这个时候是没有人看好养老地产的。

行情不好的时候，房地产开发商都在叫着转型。养老地产于是成了房企的香饽饽。地产+养老也是视为房企转型的一个成功典型。

那又是什么牵动房地产行情的好快呢？答案自然是政策。政策的调控让房地产行业犹如戴上“紧箍咒”。这个“紧箍咒”却是对行业的良性引导，防止过度发展出现泡沫。

养老产业正是基于政策的开山铺路，才能逐渐自成一派走到今天。2012年，十八大提出“积极应对人口老龄化，大力推进老龄服务产业发展”。这个政策推动了养老行业第一波发展。

申万宏源研究显示，2012-2018年，社会力量和民间资本被鼓励进入养老服务业，出现以房养老、医养结合、综合养老等新模式。

2018年9月，国务院出台《完善促进消费体制机制实施方案》，取消养老机构设立许可，建立养老机构分类管理制度，进一步放宽市场准入。

当政策鼓励某一产业的时候，必定有他的原因。养老产业也不例外。它的改革也是伴随中国老龄化人口增加实施的策略。

国家统计局数据显示，2018年年末中国大陆总人口约为13.95亿人。其中，全国60岁及以上人口超过2.49亿，占人口比例的17.9%。65岁及以上老年人口达到1.6亿，占11.9%。

国际社会公认的是，“老龄化”社会是指一个国家65岁以上人口占比超过7%。而当这个比例超过14%，即被认为进入深度老龄化社会。

人口老龄化无形中让养老产业成为一个万亿蓝海。艾瑞咨询预计，2019年养老行业规模达

4.4万亿，2023年规模将达13万亿，年复合增长率达30%。

老龄化社会已来，又有政策铺路，这个时候养老地产便登场了。

追溯房地产与养老产业的渊源，还得从2012年养老产业放开后开始梳理。

2012年，保利地产（600048）试水养老产业，设立首个医养结合型长照机构北京西山和熹会。2013年12月，保利地产在北京发布居家、社区、机构“三位一体”养老战略。

在新战略夹持下，2015年保利进行产业链布局，推出“保利和品”进军专业适老用品设施领域。同年，保利还涉足社区养老居家领域，推出“和院健康生活馆”品牌。

绿城涉足养老失业比保利还早。2011年，绿城就组建学院式养老运营平台“绿城颐乐教育公司”，运营管理颐乐学院。

真正让绿地养老事业发扬光大的还是始建于2012年的乌镇雅园项目。雅园以养生养老、健康医疗、休闲度假三大主题为定调。

雅园是绿地学院式养老的一个进阶。3.5万平方米规模的颐乐学院和7.3万平方米的国际康阳中心不是一般老年人群可以入住的。

这就跟我们本文另一个话题挂上钩了。地产企业进入养老产业，更多的是摒弃传统意义社区、居家养老，专为“中产阶级”养老而生。

不过在普惠养老这块，房企带头大哥万科做得比较好。2010年，北京房山窦店“万科幸福汇”成万科进军养老地产的首个试水项目。

“租售并举”模式成万科后续开发养老项目的重要举措。后续公司开发的北京欢乐谷、青岛万科城也都相继嵌入养老物业。

“租售并举”并非万科一家在用。现阶段养老地产推行的付费模式主要有三种。最常见的是按住宅销售，辅以老年社区作为噱头，属于重资产模式。

与之产不多的是租售结合，先租后卖，也是重资产模式。最后一种是轻资产模式。其中，出租模式，以单张床位为出租对象，属于轻资产模式，但长期运维成本较高。

万科高层也曾公开表示，“未来北京万科每一个项目，都将拿出一栋楼自持，做养老服务。这种在家小区养老方式就比较接地气，价格也不像其他地产养老项目那么贵。

不过在开发普惠养老模式同时，万科同样也没有放弃高端养老。杭州良渚文化村是万科“城市养老服务综合体”代表项目。内中服务涵盖自理公寓、护理公寓和医疗等，就比较高大上。

万科、保利等房企巨头的带动下，越来越多房地产开发商竞逐养老地产产业。从房企切入养老市场的产品看，多以机构养老和社区养老为主。

上述两类产品在不同开发商手里也都各有创新，但大都围绕老年人需求，打造综合性养老社区。

但从各家房企现有养老项目看，主流养老地产还是趋向中高端消费业态。所以养老地产布局形成和房地产行业布局高度一致的特点。

养老地产主要集中在“三高”地区：老龄化程度高、人均支配收入高、医疗水平高的四大区域。

这四大区域分别是京津冀、长三角、珠三角、川渝城市群。其实，“三高”简化成两高就行，经济水平发展程度高，医疗水平高。

其中京津冀在天子脚下，人口密集，经济水平高，各种需求都能形成稳定市场，自然包括养老地产。

京津冀养老地产以自持为主，提供多样化产品服务；珠三角则以销售型为主；长三角养老地产多处于城郊，售价低于其他地产项目。

按理说，养老地产区位优越，不愁客户来源。但现实是，自持经营养老地产空置率普遍较高。四大区域自持经营类项目空置率均在35%-50%。

相反的，公立项目仍然“一床难求”。

这一方面或与社会养老观念有关，认为公立总比私立好。另一方面也折射出养老地产华而不实的“虚火”发展。

在有限的经济水平下，想要老年人买房子，不只是房企的工作，还有待于整个社会经济的提升。

由此看，虽然我国养老产业有万亿的开发潜力，但就养老地产现在的这种开发模式，双方依然都匹配不上。养老地产不能解决养老问题，养老产业养活不了养老地产。

近十年来，尽管房地产企业纷纷踏足养老产业，但真正赚到钱的还屈指可数。

从运营模式看，养老地产多为租售并举。具体方式为出售老年公寓，自己持有并运营社区内的康复和养护中心。

这样既可以获得出售物业带来丰沛的资金收益，还能产生持续稳定的营运现金流，支持园区长期运转。

一切只是看上去很美，但是真正想在养老产业分食“蛋糕”，房企显然还没有找到愿意为养老地产买单的金主。“房地产+养老”，究竟是房产入侵养老行业，还是养老产业内需？

从中国现阶段购房者的用户画像看，鲜有老年人买房。中国虽然已经进入老龄化社会，但存在一个重要的问题是有一大批人是“未富先老”。

大部分老人没有能力购置老年公寓，养老地产的宏伟计划也必然流产。摆在房地产开发面前更多的还是要面对现实。一味做高端养老支撑不起转型业绩。

了解到这个层面，回头再去看养老地产的布局，大部分房企进军养老产业的目的，俨然是“司马昭之心路人皆知”。

用两个字简单概括那就是“拿地”。披着养老的外衣，拿地成了房地产企业竞逐养老产业的务实且实际的目的。

譬如同策资管就报道过，江苏某开发商就成功将上海市一幅工业用地成功转性为其他公共设施用地(原GBJ137-90的C9用地)。

该开发商还联合某区国资企业以及另一房地产背景企业共同投资打造上海中环沿线的一个高端养老公寓项目。

这只是其中一个例子。而房企拿到项目后也会先考虑住宅开发这种回笼资金快的项目。比如，以养老地产的名义先拿1000亩地。其中600亩规划成住宅，以保证项目盈利。

其余400亩才是留给养老项目的用地。房企天然的逐利性，必然会将项目规划成高端养老机构，对标人群，也是已经老去，和即将老去的高净值人群。

不过，现阶段房企们主要面临的问题还是刚才有讲过的，目标客户没有找到，没有持续收入，养老项目运转不起来。这就让养老地产项目陷入一个怪圈，运营服务不好，更没有客户上门。

这时候我们就要思考，“房地产+养老”结合而成的养老地产是否已经变味？

从字面看，养老地产更突出的意思是地产，是物业。养老两字就得往后靠。对于房地产开发商而言，首要目标是先拿地盖楼。至于有没有人买，何时买，都不是问题。

十对聊天的人，有8对就在聊房地产。就国人对楼市热衷的程度，房子是不愁卖的。果然，养老社区盖成后，就有人上门买房。

但社区的房子没有全部都卖出，房企也不舍得投入太多社区养老运营资金。同时，房企还急于在其他地区扩张，很容易就忽视这个社区运营。

以北京太阳城为例。北京太阳城曾是养老产业标杆，拥有抢救、治疗、安养等老年服务。居住的业主多是老年人群。

按理说，在北京运营这样的养老项目应该不难。但北京太阳城还是遭遇了很多业主投诉。社区医院关门，早前开发商承诺的养老配套设施也没有运转起来。

在中国遭遇投诉的太阳城，最早是美国第一个养老地产项目。1960年美国开始尝试开发养老地产进行销售。现在看来他们做得非常成功。

美国养老地产是一个完全市场化运营模式。在市场化运作下，开发、建造、运营都形成成熟的细分市场。

养老地产开发、建造、运营商是三个分离主体。三者都只专注各自领域。建造商根据开发商要求设计、建造养老社区，再移交给运营商。

专业的服务势必能搭建一个成功的养老项目。借鉴美国模式，中国养老地产不能只着眼于盖楼，后期的运营服务才是根本核心。这也是房企想要在养老产业成功必须遵循的原则。

综合来看，走高端路线的养老地产在当下国情下，还是与普惠养老有冲突的。现阶段老年人渴望普适的养老社区应该是不贵，且实用。

相反，那些豪华的养老社区、疗养机构只适用于已经老去的高净值人群。话又说话了，那个高净值人群没有几套房子，他们的资产也够的上请专业护理。

试问他们还会在房地产泡沫期，为升值投资养老地产吗？