为了迎接“金九银十”的销售旺季，房企提前布局、加大推货量，力求破解房地产下行压力。 最新公布的今年前8个月累计销售额数据显示，头部房企表现依然抢眼，有5家踏入了3000亿元阵营，1家进入了2000亿元阵营，紧随其后过千亿的房企数量更是超过了12家。

今年稳增长、促销售、控拿地也成为了主流房企的选择。 据中国房地产报记者不完全统计，截至9月11日，从T0P50房企销售业绩来看，在有前8个月销售数据披露的37家房企中，20家年度目标完成率超过60%，其中4家完成率超过70%。

不少房企在刚结束的业绩会上强调了不是简单的追求规模，而是有质量的发展。 数据也显示，截至8月底，37家上市房企销售额同比上涨幅度最低在6%，最高达到了65%。 头部房企表现最优秀的是中海地产，增速达到25%； 千亿房企中，世茂房地产一马当先增速达到了41%，招商蛇口、阳光城、金地集团增速也超过了30%。

走高周转模式

从成交量的历史走势来看，在2018年四季度成交量出现年底翘尾之后，今年6月部分房企冲刺半年度业绩，推盘量加大，全国楼市成交上扬。 但随着“7.30”中央政治局会议对楼市的再次定调以及房企融资的全面收紧，7月和8月楼市成交又继续降温。

在这样的情况下，依然有房企8月销售表现抢眼。 如龙光地产，8月单月合约销售额就达到80.2亿元，同比增长50.9%，虽然相较于6月63.5%的增速有所减缓，但依然保持着高速。 这也使公司前8个月合约销售额达到626.4亿元，同比增长27.5%，完成了年度目标的73.69%。

高周转一直是龙光地产的特色，其在6月24日以65.85亿元竞得的深圳市龙华区的宅地，进入7月就开始动工。 中国房地产报记者了解到，以往龙光地产拿地到可供销售时间为11个月，去年大湾区内设立“3478”的标准，即拿地8个月后可供销售。 龙光地产管理层也在业绩会上强调： “今年上半年销售去化率在60%，加快销售及现金回笼，让手上有更充足的资金。 ”

另一个加紧提速的则是绿城中国，8月销售金额约为人民币109亿元，同比增长约1.22倍，今年前8个月总合同销售金额约人民币1023亿元，同比增长约11.56%。 从上半年完成年度目标不到4成，两个月提速到56.83%。

数据显示，今年上半年绿城中国竣工135个项目。 虽然新开工面积同比上升了35.6%，然而竣工节奏有所失衡，因此下半年设定的竣工项目预计484个，竣工面积全年同比提升25.8%。

目前，公司新获取项目拿地至开工4个月、拿地至开盘9个月，拿地至回正14个月，周转效率显著提升。 然而，在绿城中国董事会主席张亚东看来，这样的数据还没达到真正的快速，“我们的理想是5-9-12(即12个月可供销售)，现在能达到4-9-14。 距离理想还差一点，要慢慢往目标进行提升。 ”

提升效能成高频词

此外，不少房企在2019年大刀阔斧进行组织架构调整，以及人事变动，力求提高员工的工作效能。

例如万科从“活下去”到“活得好”再到如今的“争当好学生”，今年前8个月已经达到了4623亿元销售额。

从去年开始进行的战略检讨、业务梳理、组织重建到事人匹配，也导致了开发系统人数半年减少了将近600人。

对此，万科首席执行官祝九胜在业绩会上解释称： “我们想成为事人最匹配的企业，把事理出来以后，一定要找到合适的、合格的、合理的人跟这个事匹配起来，大多数人是把数量标准放在质量标准之前，简单地看增和减，我们是从实质上事人匹配的程度来看问题。 ”

无独有偶，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称招商蛇口）也从去年开始进行组织架构上的调整，招商蛇口总部从16个部门整合至9个部门，5大区域变更为9大区域。

此前招商蛇口周转率慢备受诟病，8月实现签约销售金额180.55亿元，同比增加36.1%。 今年1至8月累计签约销售金额1385.83亿元，同比增加34.07%。 已经完成了2000亿元目标的69.3%。

招商蛇口方面对中国房地产报记者表示，“一方面为了充分授权，激活一线战区活力，另一方面基于对管理边界的考虑，让区域和各个业务单元有更多的权力和责任，拥有自身的力量去转型升级。 从今年的销售情况来看，销售业绩完成的进度与时序进度相符合，公司整体运营管理水平逐步提升。 ”

事实上，不少8月提速的房企都提到了提升效能这个词。 上半年减少了153名员工的正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙表示： “人员减少与我们上半年进行的组织架构优化有一定关系。 正荣地产需要把一些更高量级的人引入，以提高人均效能。 ”

据悉，正荣地产的经营效率正在不断地提升，其中新项目的首次开盘平均周期缩短至平均7个月，上半年项目标化复制率达到100%，首开去化率达70%。

绿城中国也积极推进项目群的管控，促进业务融合，今年上半年目标减少人员配置20%，张亚东在业绩会上对中国房地产报记者解释称： “我们减少人员配置并不是裁员，而是项目数量增加，但是员工数量没增加，这就相当于是提升了每个员工的工作效能。 ”

促销售手段频出

值得注意的是，在调控重压之下，融资受阻、现金流承压时，不少房企选择了“全民营销”策略或者是降价促销。

今年8月，中国恒大率先开展了“全员营销”，员工们纷纷转发楼盘促销信息，涉及全国500多个楼盘，各个区域公司营销方案还不同，折扣低至7.8折。 截至8月底，中国恒大已经达到了3700.7亿元销售额，完成了6000亿元目标的61.68%。

事实上，今年3月，中国恒大就已经举行过一次全员营销。 看重全员营销的背后，也是据公司内部的数据，2018年“恒房通”全年推荐成交金额为3694亿元，占总销售金额的67%，其中13.7万员工参与了“全员营销”活动，成交金额641亿元，贡献了不小的力量。

而时代中国控股8月实现合同销售金额约为63.28亿元，同比增长14.33%； 今年前8个月累计销售金额约431.4亿元，同比增长17.85%。 然而这样的增速相比较去年50%是有所下滑的。

为此，急需加快销售提速的时代中国不得不进行了“全员营销”。 此前有消息称，公司要求从普通员工到副总裁都要完成卖房指标，若在规定时间内完成不了就会被裁员。

不过，时代中国方面对中国房地产报记者否认称： “公司只是号召发动大家积极宣传、推荐公司项目； 且裁员信息不实，公司并没有下硬性的指标要求。 ”

相比之下，雅居乐更为主动地针对“金九”开展了金秋购房节的活动，员工推介额外98折，今年8月，雅居乐预售金额同比增长了65.8%，为101.5亿元。 今年前8个月累计完成年度目标的67%。

虽然因为降价促销，公司平均售价从6月底的14340元/平方米下降到8月底的12952元/平方米。 但是雅居乐副总裁王海洋在8月的业绩会上直言： “下半年，我们还有二十几个项目开盘，开盘的时候可能会有一些销售的激励，我们不会全国大范围地去降价，只会结合市场的情况进行适当调整。 ”

不管是万科所说的“每天都是卖房的好日子”还是融创提到的“回款关系到企业存亡”，对于房企来说，当融资持续收紧，并成为常态化下，真正能解决公司现金流问题的依然是销售回款。