8月7日，南京乐伽商业管理有限公司旗下的长租公寓品牌乐伽公寓宣布：“停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。”并提出让房东、房客自行调解处理后续事宜。

据公开资料显示，乐伽管理的房源超过20万套，服务40多万客户。现在，大多数的房东面临无租可收、租户面临无房可住的窘境。

面对这样的“坑”，房东关心的是房子能否立马收回，或者能否要求公司或租户继续支付租金。租户关心的是房子能否继续租住，或者能否退回剩下租金和押金。

双方都是爆雷事件的受害者。

乐伽的爆雷，已经不是该行业的个例了，由于此类长租公寓自身的模式问题，应该说，这种雷以后还有可能出现，应引起足够重视。

这类事件充分暴露出在长租公寓领域，通过委托管理或者租赁方式取得房源时，将可能面临的诸多法律风险。

长租公寓的主要模式

就目前的市场来看，长租公寓主要分为轻资产模式和重资产模式。

如乐伽这类就属于典型的轻资产模式，具体就是运营公司本身无自持房产，主要是通过委托管理或者长期租赁的方式获取房源。

再通过收取管理费用或者通过“低收高租”的高价转租方式，赚取租金差价或“高收低租”的低价转租方式，利用“长收短付”租金的时间差，聚集资金池谋利。

可见，在此种模式之下，运营公司与房东主要有两种合同模式，一是委托合同法律关系，一是租赁合同法律关系。

法律关系梳理

一方面，如果房东委托运营公司直接以公司名义管理房屋并收取租金，则运营公司与房东之间形成委托合同关系，运营公司与租户之间形成租赁合同关系。

现由于运营公司的原因无法继续履行租赁合同的，根据《合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，房东无权以其已经解除与运营公司的委托关系为由要求租户腾退房屋的，反而租户可据此直接要求房东继续履行合同。

另一方面，如果房东将房屋租赁给运营公司并允许其转租的，则运营公司与房东、租户之间均分别形成租赁合同关系。

对房东来说，如果运营公司无法按时足额支付租金，则运营公司将构成违约，房东有权依据合同约定的情形或者法律规定的情形（《合同法》第94条），解除其与运营公司签订的租赁合同。

在合同解除后，房东可以依据债权请求权，要求运营公司返还租赁物，并承担违约责任。而对于租户而言，如果运营公司由于自身原因无法继续履行合同，在租期届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行或者不能履行合同的，单纯从合同相对性来说，租户貌似可以要求运营公司继续履行合同的。

但是，根据物权法的一般原理，运营公司与房东的租赁合同解除后，运营公司即丧失其在租赁物上的一切权利，包括继续转租的权利，此时租户基于其与运营公司租赁合同关系而占有的房屋在法律上属于无权占有。

而房东可以基于其对房屋的所有权，向租户行使物权请求权，要求租户腾退并返还房屋。此时，租户只能要求运营公司退回剩余租金和押金、承担违约责任并赔偿装潢等损失。

此情形，从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。

但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”的规定可见一斑。

维权建议

所以，如果房东与运营公司之间形成的是委托合同关系，那么对房东不利，而对租户有利。

租户可以根据《合同法》有关规定，直接要求房东继续履行合同，不必腾退房屋，也不必“二次交租”；而房东可以依据其与运营公司的委托合同要求其承担相应的违约责任。

如果房东与运营公司之间形成的是租赁合同关系，那么对房东有利，对租户不利。房东可以先行解除与运营公司的租赁关系，再根据《物权法》等法律有关规定，要求租户腾退房屋；

而租户可以依据其与运营公司的租赁合同要求其退回剩余租金和押金、承担相应的违约责任并赔偿装潢等方面的损失。对于后者，为避免激化矛盾，建议房东和租户协商解决。

此外，无论何种法律关系，均不排除运营公司存在卷款“跑路”的违法犯罪的可能性，建议房屋主管部门对涉事公司进行审计调查，如发现存在诈骗、侵占、挪用资金等涉嫌违法犯罪的行为移送公安机关立案调查，维护房东和租户的合法权益。