一身黑色的西装配上粉色衬衫和领带，8月27日下午业绩发布会上的世茂集团董事局（00813.HK）副主席、总裁许世坛，显得格外自信。

  延续三年高增长的态势，今年上半年世茂多项指标创新高，公司盈利能力暴涨。按照许世坛的预计，到了3季度公司就可以达到去年的销售额，下半年3000亿元的可售货值只要完成37%就可以完成全年目标。

  不过，许世坛并不对公司的规模和重回前十名有明显的诉求。在回应时代周报记者提问时，他称，“以前有段时间，世茂拖累了前20强房企的平均增速。现在世茂自我要求为在销售增速上超过行业平均水平即可。”

  许世坛甚至暂时不会上调公司今年2100亿元的销售目标。“因为公司对下半年还是比较谨慎的。房地产行业本身会进入平稳的发展阶段，不要想着赚很多的钱。太高的利润，已经不可持续。”他认为。

  事实上，不仅仅是世茂，越来越多的房企在今年半年度业绩会上释放了谨慎乃至收缩的信号。

  万科（000002.SZ）将自身发展定义为“匀速运动”、避免大起大落；碧桂园（02007.HK）则称，未来要看机会均衡布局、分散风险；一贯比较高调的融创中国（01918.HK）则声称，除非特别好的机会，不然下半年基本停止拿地。

  高速增长或将不再

  当下，排在世茂前面的前十强房企，正在普遍出现销售增速的放缓。

  下滑指向前五强里的碧桂园和中国恒大（03333.HK）。根据克而瑞的数据，碧桂园2019年上半年的全口径销售金额为3895.4亿元，比2018年上半年的4124.8亿元下降了近30%，总额达1229.4亿元。恒大方面则比去年同期下降了7.4%，与2018年上半年24.6%的增幅形成对比，2019年上半年为2818亿元。

  排在行业第三位的万科，增速上也在放缓。2019年上半年3340亿元的销售金额，同比只增9.6%，比去年同期的9.9%略有下降。

  第二梯队的保利（600048.SH）和融创，没有逃过“有增量少增速”的情况。前者上半年销售金额达2526.24亿元，同比增长17.33%，远低于去年同期的46.86%增幅。后者上半年实现2141.6亿元，同比增长11.8%，也低于同期的76%的增幅。

  值得一提的是，前十强的房企里，今年上半年28%左右的销售增幅已经可以位居增幅前两位。中海（00688.HK）和新城（601155.SH），增幅分别为28.7%和28.4%。华润置地（01109.HK）26%的增幅居于第三位。

  不过，新城和华润这两家公司，2019年上半年销售增幅与同期比出现了放缓。

  同万科一样，龙湖（00960.HK）和绿地（600606.SH）这两家前十强公司今年上半年的销售增长，也为个位数。龙湖的增幅为8.8%，绿地更少为3.1%。

  头部房企如此，中小型房企则更为明显。例如朗诗绿色地产（00106.HK），今年上半年的合约销售仅为114.8亿元，同比下降29.8%，只完成全年400亿元目标的三成不到。

  不过，绿地香港（00337.HK）董事局主席陈军则认为，“在当下的环境下，不能用销售规模增速去评价一个企业，以往爆发式的增速将不再是常态。”8月22日，他回应时代周报记者提问时表示，保持稳健的发展才够安全。

  不光是销售的增幅放缓，也有房企出现了净利润增幅的放缓。

  融创是其中的一家，上半年净利润为112.9亿元，增幅虽然达66.59%，但已经比去年全年的250.96%明显下降。远洋集团则出现了连续下滑的情况，今年上半年仅为25.3亿元，同比下滑6.86%，去年则同比下滑9.21%。

  从融资驱动到经营驱动

  如何稳健？越来越多的房企认识到，手握充沛的现金流以及具备内驱型生长力，是穿越周期的保证。

  至于原因，融创中国主席孙宏斌在业绩会上的声音可以作为注解。他称，“按照现在的政策，融资端的严控可能是一个常态化的过程，下半年无论是商品房市场还是土地市场，房企的压力还是比较大的。”

  因此对回款的强调，成为房企自我造血的方法之一。这也是今年房企业绩会上的高频词汇。

  按照2019年上半年的回款率来看，碧桂园、保利等头部房企均出现了不同程度的增长，前者为94.3%较去年上升了3%；后者为86%上涨了8%。

  “今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示。

  而万科在考核回款时已经不设定具体数字，取而代之的是细化到了各项指标。在执行时间上保持动态，每个季度调整一次，为的就是促进销售和回款。“每天都是卖楼的好日子。”万科执行副总裁、首席运营官张旭称。

  头部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭辉控股（00884.HK），根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍，为了回款，公司专门成立了回款小组，“以销定产、降低库存，提高去化、加快回款，是旭辉集团下半年的发展策略。”

  不过，从公布的回款数据来看，分化仍然存在。数值高的，比如万科、碧桂园、旭辉等回款率在90%以上；中上的有绿城中国、阳光城等中型房企，在80%‒90%之间；而华夏幸福则为62%，尽管比去年同期上升16%，但数值并不高。

  “地产企业的造血能力比融资能力更重要，现金为王最核心的是企业自身的造血能力。”林峰指出。

  事实上，房企在今年更为强调销售结转。在绿地控股方面看来，“结算利润相应大幅增长，为公司整体业绩增长发挥了基石性作用。”

  而销售结转情况不佳，业绩相应会出现下滑。比如招商蛇口，上半年166.87亿元的营收同比减少20.49%；归母净利润48.98亿元，同比减少31.17%。公司称，“营收与业绩下滑主要是当期结转面积及结转单价同比减少所致。”

  目前过千亿营收的房企共计有4家，为恒大、碧桂园、绿地控股和万科，达2270亿元、2020亿元、2015亿元和1393亿元。

  再降杠杆谨慎应对

  手中有粮，相应心中不慌。不过，不少房企则希望自身能够更加安全。

  继续降负债会是主要工作之一。

  去年上市的中型房企正荣地产（06158.HK）的主要经营目标之一就是降杠杆。公司的净负债率已经从2017年的183.2%降至2018年的74%，直到2019年上半年的70.8%。

  正荣地产副总裁兼CFO陈伟健8月26日对时代周报记者表示，目前公司内部的控线是美元债融资成本控制在8%左右，银行借款成本尽量控制在8%，总体财务成本要控制在7%‒7.5%之间。拿地上，净利率要求是达到两位数。

  不仅仅是正荣，头部房企如万科也对降杠杆提出了要求。在万科看来，融资收紧对房地产行业肯定有影响，公司需要根据外部情况来调整经营节奏，控制好负债率。

  谨慎拿地，是不少房企对于下半年的态度。融创为典型。在业绩会上，孙宏斌称，公司下半年基本暂停拿地，“除非有特别好的机会，不然基本上在拿地这块目前是停止的。”

  “下半年对小房企来说压力较大；对大房企来说，如果负债率较高，压力也较大，世茂会谨慎投资。”在8月27日的发布会上，许世坛表示。

  万科则对地块的利润等提出了严格的财务要求。比如净负债率要低于40%以下，IRR达到20%，净利率达到12%，此外还要根据每个城市的限价来做地块后期价格的测算。

  在这些房企看来，手握现金流不能再重要了。从2019年的数据来看，万科在手现金为1438.7亿元，远远高于一年内到期有息负债；碧桂园为2228.4亿元，对于短期有息债务的覆盖比例达到2倍。

  部分房企对多元化的态度，也开始谨慎。万科强调的是收敛聚焦，提升巩固基本盘。恒大则是以地产为基础，旅游和健康为两翼，新能源汽车为产业布局，但是近五年内不会有其他多元化业务的布局。融创专注于地产主业，文化和文旅处在培育期。

  究其原因，一方面是多元化业务本身需要的战略性投入高。此外多元化业务需要时间的沉淀，未必能成为收入的重要来源。万科2019年上半年，95.5%的营收来自于房地产业务，除了物业板块盈利，物流板块与成本持平外，其他板块基本亏损。