8月26日上午，正荣地产（06158.HK）在香港四季酒店召开中期业绩发布会。

和其他房企不同之处，正荣一直是职业经理人站在台前，和投资者、媒体交流沟通。此次业绩发布会出席的高管是执行董事兼董事长黄仙枝，执行董事兼行政总裁王本龙，执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健。

参加发布会的三位高管分工有序，黄仙枝先介绍公司业绩亮点，随后王本龙介绍经营情况，陈伟健陈述财务情况。之后的问答环节，三位高管的配合相当默契，也印证了黄仙枝的一句话：“正荣这么多年来整个梯队已经培育好，特别是中高层这一块”。

破千亿后，正荣将今年的销售目标定为1300亿。公告显示，上半年正荣完成了586亿的销售业绩，较以往增速有所下降，但营业收入、净利润方面却出现了较好的增长势头。

截至2019年6月30日，公司上半年营业收入为136.48亿元，同比增长10.8%；公司净利润为11.79亿元，同比增长23.2%；公司核心净利润为11.51亿元，同比增长33.4%；而归母核心净利润为9.05亿元，同比增长21.3%。

运营效益推升盈利能力

针对上半年销售业绩，王本龙表示，截止到七月底已完成超过一半，我们对完成全年的销售目标非常有信心。今年是正荣地产的新三年战略首年，正荣将此阶段定位为高质量发展期，在破千亿后，正荣在注重发展速度的同时，也加强了对规模、利润和品质这三个指标的关注，要夯实基础，未来三年公司将保持年增长30%的速度。三年左右的时间实现翻一番的目标。

所谓高质量发展，黄仙枝认为有三个方面：第一，适当的规模发展。第二，通过持续提升竞争力，第三，不断优化财务结构。正荣的组织架构一定要适应目前公司的规模发展，我们首先要把权利下放到一线城市。集团更多是做标准化管理体系，更多的是对投资大策略大战略大方向做统筹。

销售增速回落，但今年正荣的运营效率却有了显著提升，从公司三费占收入比重可以看出，公司2016年以来三费占收入比重同步快速下滑，其中销售费用以及财务费用的占比下降最为明显，截至2019年中期，销售费用占比从去年3.3%下降至2.6%。

销售费用占比的下滑关键指标在于周转能力的提升。2019年上半年以来，正荣地产项目首开时间缩短至平均7个月，首开去化率达到70%。对于如何提升销售效率，正荣表示：1.提升产品力；2.团队赋能，提升单位效率。

产品力方面，近年正荣通过产品线整合，推出了“正荣府”、“正荣·紫阙台”及“正荣·云麓”三大标杆产品品牌，并加快了产品标准化进程。2019年上半年，正荣的项目标准化复制率达到100%。

在团队赋能上，正荣也做了战略调整，给予相匹配的放权和激励。据悉，2018年底，正荣提出“精总部、强区域”战略调整，具体调整为：将上海和苏州的区域业务进行整合，成立苏沪区域公司;济南区域公司与天津区域公司进行整合，升级成立新的“环渤海区域公司”，管理项目接近20个;广州区域公司与长沙区域公司进行整合。意在提升一线的效率和战斗力，进一步深耕区域，成立和打造百亿实力的区域公司，将管理和资源更加集中和优化。

这不单单推动了销售资源的投放效率，激励了团队，同时通过精简架构是正荣降低行政成本的核心动力。

融资与投资形成“良性循环”

房地产企业，其同时具备金融企业属性，因此公司财务费用其实便是融资成本。而融资与投资是相辅相成的，因此对正荣地产的财务管理能力分析，主要通过目前的融资及投资能力进行分析。

先看公司的融资端情况。截至2019年6月30日，正荣的加权融资利率同比下降，从2018年年底的7.8%，下降至7.6%。陈伟健表示，正荣的财务成本一直在改善，今年我们觉得还有空间改善，可能是7%到7.5%的区间。

利率下降是一方面，重要的是公司有效实现“去杠杆”，在量上实行“减负”。公司2018年以来一直严格控制了借贷规模的增长，实现借贷与现金平衡的动态管理，有效把公司的净负债率下降至70.8%（调整后）。这样的负债水平对同行具有较大优势，目前行业规模前20企业平均负债率已超过80%。

通过融资与投资的良性循环，公司在规模扩张方面也表现了稳健态势。至2019年8月，正荣地产上半年新增土地储备323万平方米，新增项目25个，2019年新增土储中有87%位于强二线城市。

目前，正荣地产土地储备丰厚，截止2019年中期，总土储建筑面积为2634万平米，货值接近4500亿元，权益占比提升至57%，其中71%布局一二线城市。

附现场问答实录（有删减）：

问：正荣组织变革最新的进展？最大的动力和阻力是什么？怎么解决阻力问题？

黄仙枝：2019年跟2021年这三年战略计划是我们年初定的高质量发展，所谓的高质量发展我们认为有三个方面：第一，适当的规模发展。第二，通过持续提升竞争力，第三，不断优化财务结构。我们的组织变革基本上已经完成了调整，下半年会继续完善，正荣经历了从700多亿到千亿到超千亿的，组织架构一定要适应目前正荣的规模发展，我们首先要把权利下放到一线城市。集团更多是做标准化管理体系，更多的是对投资大策略大战略大方向做统筹。应该说，动力是有的，阻力我觉得不会太大，毕竟我们效率还是会很高的。

问：在规模上，正荣未来有没有比较明晰的目标？风险防控安全的底线是什么？

黄仙枝：关于利润和规模，规模上了成本就会低，利润就会高，但是我们的规模还是要去跟市场相比，我们要面对整个市场，我们初步定的是每年在30%左右的增长。

问：上半年销售价格相对去年年底有回落，这是不是公司可能把一部分三四线的库存在上半年清理掉，下半年可能是一二线城市可能会有比较热点，这会成为公司新的机会？

王本龙：上半年整体的均价比原来略有回落两方面的因素：一方面原来三四线有一些货我们刚好在这个点上出货，二是涉及到市场上限价政策的影响，至于后面的走势，我们今年上半年拿的地集中在二线核心地段，可能体现在下半年尤其是集中在明年，整体的价格应该会有所提升。

总体上，下半年应该是价格在往下走，但我们的净利润还是一直在往上走的。

问：今年合约销售金额增速回落，管理层对这一块满意吗？回落原因是什么？下一步对于规模公司怎么看？

王本龙：上半年的销售额比下半年会少一些，我们对完成全年的目标有信心。我们要有质量地增长，除了规模以外在产品、服务、经营能力各方面的资源整合方面要进行夯实，包括行业整个大势，整体的规模前三年我们大概的增幅达到50%左右甚至更高，近三年大概的目标基本上是控制在30%左右，三年左右的时间实现翻一番的目标。对整体销售的业绩和规模的增长应该都是控制在预期的范围之内。

问：今年下半年的拿地费用多少？拿地费用接下来权益占比多少？毛利率略微下降，原因和改善措施是什么？融资有没有增量？

陈伟健：拿地今年权益总的预算是300亿，我们花了大概是160亿，还有140亿的预算，我们去年整个土储的权益是52%，今年头半年新增的土储权益已接近90%，权益比达到57%。

毛利率略降很正常，主要是限价，我们会严控我们的成本，包括融资成本、开发成本、管理成本，虽然毛利率下了一点点，但核心的利润是增长的，从7个点增长到8.4。增量的事情我们现在说美元债的额度是借新还旧，我们也希望严控我们整个融资的成本。

王本龙：三四季度继续拿地，无论是销售还是拿地，不会太激进，总体上我们相对比较平稳，比如说全年1300亿的销售额，基本上每个月大概也就是维持在100亿左右，好的是多一点，坏的是少一点，行情好的时候我们不会冲得太冒进，不好的时候也不会对我们造成很大的影响。

问：正荣短债的比例会否持续下降？下半年成本会不会持续下降？未来还是会比较依赖美元债，降低境内非银行贷款的比例呢？

陈伟健：现在我们的短债是47%，今年管理层预测年底可能会低于40%，明年大概30%。我们的短债比会在今年年底还会持续上来，虽然现在只是过了一半，但是头半年的时候我们是加了很大的力度去杠杆，也希望在今年年底把短债的比例再严控。

关于融资成本的问题，今年财务成本会控制在7%—7.5%区间，比去年的7.8%有很大的改善，随着我们把新债还老债，置换以后，融资成本会继续改善。

虽然我们发了比较多次的美元债，但是总的交易不大，占总债的24%，目前我们在发债会考虑成本和美元的波动，美元债的比例还是在非常可控的范围之内。

问：美元汇率的波动对我们的影响大不大？接下来会不会考虑继续增发美元债？

陈伟健：我们是2018年1月份在香港主板上市，因为才刚刚IPO一年多时间，境外融资渠道打通的时间不长，后面美元债占的比例可能会再提升，总债500亿，海外债20%左右。

针对汇率波动，有两个方面可以解决这个事情：一是可能做一点美元债资产投资作为对冲，二是发美元债的额度有效期还是到明年四月底，我们有很充分的时间考虑。

问：净负债率短时间有这么大幅度下调是怎么做到的？未来怎么经营利润率，公司在回款方面下半年有怎样的措施？

陈伟健：关于净负债率下降，一是去年IPO募资，另外今年七月份做了一笔股票的增发，我们也在2018年、2019年慢慢结转我们的利润。同时也在2018年开始跟其他大型的房地产公司合作，把投入的股本减少，去年是严控现金流，同时把回款大幅度提高，今年回款率可达到80%，主要是通过增加股本的权益，二是严控回款率。三是我们开始在结转高增长的时候销售慢慢结转进来。

关于净利润，价格要看政府的决策，我们拿地确保地价不要太高，二是严控融资成本和营销管理费，我们可以主动做很多事，净利润还是有很大的空间。

问：今年长租公寓的发展目标或未来有没有一个发展计划？

王本龙：今年长租公寓开始正式启动，我们的项目已经在施工过程当中，不远的将来会跟大家见面。长租公寓的名称叫做荣遇，体现了我们的长租公寓希望年轻人和需要的人在长租公寓里面很开心相遇到一起。

除了长租公寓以外，我们在商业、酒店包括长租公寓的物业方面在持续发力，我们希望借着这样的业态对后面持续稳定的收益做一个保障。