迈入“二五战略”中期的旭辉控股集团有限公司（00884.HK,以下简称“旭辉控股”）发展步履正愈发稳健。

  8月13日，旭辉控股发布年中业绩公告显示，2019年1～6月，公司实现合约销售金额884.4亿元，签约回款率高达95%；实现核心净利润28.7亿元，核心净利润率达14.3%；中期派息每股10港分，同比增长43%。

  盈利能力持续增强的同时，旭辉控股也在不断优化自己的债务结构。截至 2019 年上半年，公司现金达543亿元，同比增长38.9%。东吴证券分析师齐东分析指出，目前公司融资方式多样化、债务结构较为稳健，一年以内到期的债务占比仅18%；净负债率69.5%，仍处于行业较低水平。稳健的债务结构使得公司具备较好的融资优势，公司加权平均成本仅5.9%。

  在业绩发布会现场，对于旭辉未来的发展定位，旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰给出了答案：“我们希望旭辉能在第一方阵不落伍，同时又保持第二方阵的增长速度。很多人问我旭辉未来的销售目标是不是3000亿元、5000亿元？旭辉没有明确的销售目标，我们只有一个战略目标，但战略目标随着行业发展是浮动的。如果行业加速发展，我们也会加速；如果行业整体稳健，我们也会按照行业正常的速度发展。”

  高质量销售 签约回款率达95%

  2019年上半年，旭辉合约销售达884.4亿元，同比增长34%，6月单月销售达223.4亿元。

  在业绩保持高速增长的同时，2019年1～6月旭辉签约销售回款率高达95%，较2018年上升8个百分点。同时，数据显示，上半年合约销售中，90%来自一二线及准二线、强三线城市。得益于一二线城市和都市圈的精准布局，旭辉今年上半年销售均价同比增长14%达17400元每平方米，增长速度与质量并重。而浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额均已突破百亿元。今年截至7月份，旭辉共实现合约销售1030亿元，已完成全年1900亿元销售目标的54%。

  盈利能力方面，报告期内，旭辉实现毛利率29.6%，同比增长6个百分点，调整后毛利率34.5%，维持稳定；核心净利润率达14.3%，同比增长1个百分点。而衡量企业综合盈利能力的关键指标——净资产收益率（ROE）也继续维持在22.5%的高位，从2016年起一直保持在20%以上。业内人士指出，这几项指标均长期位于行业优秀水平，表明旭辉多年来坚持有质量的增长和可持续的发展模式，已建立起穿越周期的能力。近日，海通国际发表研报称，依然视旭辉为最好的中型市值、民企开发商，公司能够平衡扩张与财务稳健。

  截至2019年6月底，旭辉总资产规模较2018年底增长25.3%至3020亿元，净资产规模则增长17.7%至582亿元。

  中期业绩显示，旭辉上半年实现核心净利润28.7亿元，同比增长17.3%。过去三年，核心净利润的复合增长率更达36%，保持着高速稳健的发展节奏，持续稳定兑现利润。

  更为重要的是，旭辉业绩的快速发展也为股东带来持续稳定的回报。截至2019年上半年，旭辉每股派息10港分，同比增长43%，已连续5年中期派息。上市近7年来，每股已累计派息1.16港元，相当于IPO价格1.33港元的87%。

  高质量销售还体现在对产品品质的严控。据林峰介绍，旭辉今年推出了CIFI-6新的产品，从外立面、户型、社区活力、运动、共享上提出了很多新的强化。

  “尽管有调控，但这个时代取决于我们怎么为客户创造价值，为客户创造价值的最核心在于怎么样做好我们的产品，怎么样提升我们的服务质量。上半年我们持续在产品上面发力。在很多公司、总部减少产品研发投入的时候，旭辉反向地加大了对产品的投入，不管是产品的研发还是产品的把关，不管是设计还是工程都做了非常大的工作。”林峰说。

  逆周期拿地 多元化补仓

  遵循“逆周期”的拿地策略，旭辉从去年四季度到今年一季度，接连在多个一二线城市以较低成本获取土地。而一二级联动能力的提升，更让旭辉拿下了武汉52万方曙光村纯住宅地块、太原252万方三给智慧新城项目、石家庄长安区45万方294项目等一系列“粮仓”项目。数据显示，旭辉2019年1～7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。

  今年1～7月，旭辉合计新增土储878万平方米，平均土地成本为4967元每平方米。1~7月新增土储中，有88%来自一二线及准二线城市，拿地金额权益比上升至74%。

  同时值得注意的是，今年上半年，旭辉的粤港澳大湾区拓展亦初见成效。通过“合作开发+旧城改造”的模式，已进入最具发展潜力的8个城市，合计锁定逾30个项目，总建面约600万平方米，全国布局更加均衡。并在广州成立了旧改公司，完成签订6个村的旧改协议，潜在土储货值丰厚，展现出在大湾区的可持续发展能力。

  截至7月底，旭辉总土地储备6300万平方米，总货值9800亿元。此外，旭辉持续强化在一二线城市及核心都市圈的布局，总土储中一二线及准二线占比仍接近九成。数据显示，旭辉下半年可售货值2300亿元，近九成位于基本面良好的高能级城市。

  “在新的长周期下，我们一直在讲合适的土储比例才是一个真正有效的土储，旭辉的土储第一质量高，第二整体的比例适中。长周期下，政府会进一步严加控制土地的增长，特别是分城施策的实施，更导致土地储备不可能大幅度增值。土储太少，短期会有很大的不确定性和土储的压力。但是土地太多又会形成比较重的成本的压力。所以合适的才是最好的，过高和过低我们认为都是压力比较大的。”林峰称。

  林峰同时表示，旭辉控股下半年买地的节奏会放缓，“第一是觉得地价会回稳，第二是因为我们土储够了。旭辉布局在近80个城市，下半年会减少进入新城市，而是在原有城市深耕，把原有城市规模做大，以销定产、降低库存、提高去化、加快回款的运营策略。”

  重视现金流 优化债务结构

  在房地产市场日益趋紧的资金环境中，资金和现金流对于企业的发展显得尤为重要。数据显示，截至2019年上半年，旭辉加权平均融资成本5.9%，净负债率69.5%，均处于行业同类企业优秀水平。同时，现金存量较2018年底增加22%至543亿元，一年内到期短债占比18%，现金短债比为3.3。今年3月，标普提升旭辉评级至BB。

  “我们有些债务到期，有些债务可以优化，下半年会把一年内到期债务占比控制在15%内，有些债务是要刚性的，不能提早还，我们已经做好账目上现金的后备。我们财务一贯地稳健，因为旭辉的增长一直强调有财务约束的增长，不去放太大的财务杠杆来增长。”林峰表示，下半年会把一些短期的负债还掉，保持更大的财务弹性。

  林峰表示，企业资金及现有造血能力，不仅仅看资金有多少，要看流动有多少，不仅仅要看债务有多少，还要看一年回款有多少。“我们一年销售回款会远超总债务，我们账目上所有的现金可以满足三个月以上的开销，旭辉的增长是一个有财务纪律的增长。”

  值得一提的是，旭辉上半年共提前主动赎回4亿美元境外优先票据，外币负债比例下降至39%。另据介绍，旭辉在香港的项目销售，可为其提供天然的汇率对冲，汇率风险可控。

  东方证券分析师竺劲、房诚琦分析指出，积极的财务管理保证了较低的债务水平和融资成本。旭辉通过灵活缩减外币债务敞口，以应对当前复杂国际政治经济环境下的人民币贬值风险。

  西南证券研究发展中心分析师胡华如分析表示，2016年以来旭辉加权融资成本均控制在6%以下的水平，2019 年上半年末公司加权融资成本约为5.9%，融资成本在同规模房企中优势依然明显。

  对于下半年的融资动作，旭辉方面介绍，首先会进一步压缩境外的美元债，对汇率的浮动会主动管理。第二是坚持融资多元化。此外要维持造血功能和原有的财务纪律，以收定支做到均衡。