从国家统计局发布的数据，看不出房地产市场有多“惨”。

1—7月份，全国商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%，降幅比1—6月份收窄0.5个百分点；全国商品房销售额83162亿元，增长6.2%，增速比1—6月份还加快了0.6个百分点。虽然地产商的销售经理们这两个月一直在叫苦，房子不好卖了，但至少7月份表面的数据比6月份要好。

房价情况呢？4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%、二手住宅销售价格环比上涨0.3%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，二手住宅销售价格上涨0.4%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读说，全国房地产市场总体延续平稳态势。

7月份一二线城市房价指数环比都在上涨。同比也是在上涨。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%，二手住宅销售价格同比上涨0.2%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%。

一线城市的新房价格和二线城市的新手二手房价格，同比都不算低。一线城市涨幅只有4.3%，但它们的基数高。从2016年10月开启的这轮调控，马上就满3年时间，一二线热点城市房价还是在上涨，虽然涨幅没以前那么可怕了。这是因为绝大多数实行楼市调控的城市，都程度不同地采取了限价措施。

单纯地指责房价上涨，是没有意义的。地产商会举例说，地价也一直在上涨，而且涨幅比房价高多了，而地价从来是推动房价上涨的重要因素。各地的限价，是针对新建商品住房，但好像没听说过哪个城市对土地出让价格限价。确实是有所谓限地价竞房价或限地价竞配建的做法，但严格说来那并不是真正的限地价，因为地方政府把房价的空间先封住了。而从实际情况看，即使设定地块最高出让价，同比涨幅也很可观。

从过往商品房交易数据看，一年中的7月和8月是淡季。今年可能略有不同，不少地产商在6-8月都加快了推盘节奏。房企销售经理说成交不如意，有多方面的原因。调控政策方面没有松动，中央表态很坚决；在严格限购限贷、房贷利率又上升的背景下，一二线城市的需求被抑制了；三四线城市前几年在去库存和棚改推动下的高增长已被透支。

销售放缓并不出人意料。之前我就说过，平淡甚至是清淡，将是今年楼市的主色彩。近期对房地产信托在内的融资收紧，充分表明了监管层对房地产金融的警惕之心。在交投已然清淡的基础上收紧地产融资，即使说不上是“雪上加霜”，房企也够难受的。因此我的建议很简单，不必再存幻想，采取一切办法尽可能多卖房，多回款。一般措施不行就打折。除个别地产商外，今年还没看到主流地产商打折促销呢。

去年下半年楼市下行时，到三四季度就有一批媒体出来说，房地产入冬了。房地产真的说不上是什么冬天。2016年10月开启的此轮严厉调控，到2018年6月房企才真正感觉到难受。但楼市是不是拐弯，从上涨转为下行，却仍待确认。

房地产市场与资本有个共同点，就是测不准。要准确预测房价走势更是几无可能。不过，我个人有自己的观察角度。那就是看二手房数据，因为，二手房是房地产市场的先行指标。

二手房的价格指数，首先要止涨，然后是下跌。如果环比连续下跌三个月，可以确认为下行。接着是新房价格指数，如果环比也是连续三个月下跌，才可以确认为下行。而现在，无论是一线还是二线城市，二手房这个先行指标都还没满足这个条件（连续三个月下跌），遑论新房。不过，今年陆续有多个城市（如6月的上海深圳、7月的北京），二手房环比出现下跌。但你还需要一点耐心。

有必要再提醒一句，今年房地产市场仍是强调稳定。这句话适用于市场多方主体。