在政策收紧及汇率波动的“双重夹击”下，上半年房企火爆的海外融资景象正趋于冷却。

  今年以来，房企海外债迎来偿债高峰，房企普遍通过继续发行美元债借新还旧，人民币汇率“破7”，意味着更高的还债成本。

  而值得关注的是，8月6日美国财政部单方面宣称中国为“汇率操纵国”，分析师认为，此举可能会影响外部投资者对中资美元债的配置，进而影响房企未来海外发债的融资成本。

  多重因素叠加

  今年以来，尽管面对人民币贬值压力，但房企海外发债热情不减。数据显示：2019年上半年，房企海外债发行继续保持高位，净融资规模也有明显增长。

  对此，兴业研究海外研究分析师刘扬接受第一财经记者采访时分析，今年人民币贬值预期不是一个持续性事件，海外发债期限一般在两年以上，总体上人民币是有升值预期的；另外，海外发债更多的是增量，或再融资，到期使用人民币偿还的案例不多。

  事实上，在2016年以前，房企海外债发行量规模较小,2017年-2018年，在国内房企融资收缩的背景下，房企海外债务规模快速扩张，并成为房企融资的重要途径。

  今年，随着还款期的逐步到来，房企海外债券到期金额快速增长，Wind资讯数据显示，2019年房企海外债到期数量达66只，到期规模接近240亿美元。

  目前，各房企已积累了庞大的海外债务。天风证券研报显示，恒大以超过180亿美元的债务规模远远领先其他公司，紧随其后的有碧桂园、佳兆业、世茂房地产、融创中国、绿地、怡略、万科等；从境外债券净融资规模来看，2019年上半年融创、恒大、融信、华夏幸福净融资规模较高。

  “对房地产来说，国内融资较困难，资金成本可接受范围内海外融资渠道是不错的选择。另外，地产企业融资部门对于周期判断更敏感，因此有部分储备资金过冬的动机。”刘扬说。

  “补血”渠道持续收窄

  而与总量扩张同步的，则是政策层面对于房企海外债的逐步收紧。

  早在2017年6月12日，国家发改委就发布企业境外发行债券风险提示，针对不履行备案登记的企业，将考虑纳入国家信用信息平台不良信用记录和联合惩戒信息平台。

  去年5月，发改委和财政部联合下发《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。

  今年，在“房住不炒”的政策定位下，房地产企业融资始终处于高强度监管之下。

  6月，国家发展改革委办公厅下发《关于对地方国有企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，在此基础上，7月又发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  天风证券分析师孙彬彬认为，随着政府逐步收紧资产证券化、信托、海外债等房地产企业的融资渠道，未来房企的再融资或将面临一定困难。

  “相比汇率，未来房企的海外融资更多的是受到美国政策方面的影响，可能会影响外部投资者对中资美元债的配置，进而影响发债融资成本。”刘扬说。

  Wind资讯数据显示：截至8月6日，房企海外债的票面利率均值已达到8.8%。

  泰禾集团7月12日公告称，其境外全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌，票面年息达到15%。而根据Wind资讯数据：包括泰禾集团在内，目前已有3只在新加坡交易所挂牌的房企海外债的票面利率超过15%。

  另外，汇兑损失也是房企必须面对的一个难题，比如，万科2018年年报显示：从2018年二季度开始人民币兑换美元、港币贬值幅度较大,导致报告期内产生汇兑损失约人民币13.2亿元，新城控股去年的汇兑损失也达到了4.16亿元。