华润置地（1109.HK）面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”，华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生近期公开表示，市场认为，这是一句比较中肯的自我解嘲。

  成立于1994年，1996年在港上市的华润置地正面临着挑战。长江商报记者梳理发现，一向稳健保守的华润近年来也难掩扩张与转型的焦虑与急迫。

  2018年，华润置地逆势拿地逾百宗、销售金额首次突破两千亿，同时全面向“城市综合投资开发运营商”转型。今年上半年，华润置地拿地总金额共计540.5亿元，共计拿地39幅，总楼面面积共计1101.4万平方米。

  不过，长江商报记者注意到，华润置地的销售金额、面积却出现了下降。2018年华润的入账销售面积较上一年年同期有所下滑，由2017年的721万平方米降低15.7%至608万平方米。

  一边加速拿地，一边密集融资。据统计，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，半年融资总额超过去年全年的净新增融资金额394亿。

  长江商报记者梳理财报发现，其负债也在逐年攀升，2014-2018年的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。目前，华润置地的负债总额或已突破5000亿元。

  已到“中年”的华润置地，还面临着高层换血、人事动荡。自4月华润集团董事长、党委书记宋林因涉嫌严重违法违纪被调查后，华润集团的高管变动仍在持续，华润置地“掌舵手”吴向东2月正式离职，首席财务官俞建离职转向华夏幸福。

  半年斥资540亿拿地39宗

  成立于1994年，1996年在港上市的华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是内地最具实力的综合型地产开发商之一。

  华润置地2018年报显示，2018年公司实现综合营业额1211.9亿元，同比增长18.09%；归属股东应占溢利242.37亿元，同比增长23.09%。此外，华润置地2018年的综合毛利润率为43.4%，其中开发物业毛利率为42.9%，与2017年的39.7%相比大幅增长。

  克而瑞研究中心公布的数据显示，2018年华润置地房产销售金额首次突破2000亿元，为2106亿元，在房地产企业中排名第9。不过，位列前位的“恒碧桂万”，融创、保利已过4000亿门槛。2019年，华润置地将销售目标定为2420亿元。

  截至6月，华润置地累计实现总合同销售金额达1188.19亿元，总合同销售建筑面积约625.97万平方米。2019年华润置地销售目标为2420亿元，照此计算，已完成全年目标的49.1%。

  加大销售力度的同时，为了保证持续的增长，华润置地也在土地市场表现活跃。长江商报记者梳理发现，近年华润置地拿地与扩规模的速度越来越快。

  2016年，华润置地耗资472.3亿购得39幅土地，总楼面面积1052.05万平方米，应占楼面面积816.85万平方米；2017全年该公司累计新增土地64宗，新增土地储备约1196.56万平方米，总土地金额达1044.68亿；2018年以总价1513.5亿元获取了103个项目，新增土地储备计容面积2213万平方米，其中，持有物业面积为275万平方米。截止到2018年期末，华润置地投资物业的土地总土储面积为943万平方米。

  2019年，华润置地的拿地步伐依旧没有停歇。今年上半年，华润置地拿地总金额共计540.5亿元，共计拿地39幅，总楼面面积共计1101.4万平方米。今年拿地总金额和去年同期相比，增加了27.11亿元，总楼面面积和去年同期相比，增加了294.46万平方米。截至2019年6月30日，华润置地拿地创今年新高。

  财经评论员严跃进对长江商报记者表示，华润置地逆势拿地，说明其在资金方面或还是比较充裕的。当然此类企业的难点在于，后续地产发展的机会不明确，而且各类土地开发也会有限制或制约。

  值得注意的是，华润置地的销售金额、面积出现了下降。2018年华润的入账销售面积较去年同期有所下滑，由2017年的721万平方米降低15.7%至608万平方米。高盛报告指出，华润置地2018年结算面积的下滑在某种程度上导致其综合营业收入低于预期，分别较该行及市场预期低7%及2%。

  近日，华润置地发布公告显示，2019年6月单月实现总合同销售额约284.8亿元，总合同销售建筑面积约137.25万平方米，分别按年增长0.7%及减少24.5%。不过，6月份是华润置地今年首次出现销售面积下滑状况。根据数据，公司前5月的销售面积增速分别为79.6%、8.5%、9.7%、30.0%、17.9%。

  4月17日，国泰君安一则研究报告指出，因华润置地合约销售增速下滑，公司估值缺乏向上趋势的动力，给予其下调至“中性”的评级。

  严跃进认为，土地储备向来是一把双刃剑。踏准市场节奏，就能大获丰收；一旦遭遇市场转淡或严厉调控，公司将面临庞大的现金流和负债压力。

  今年4月19日与7月30日，中央政治局会议连续两次提及房住不炒，继续明确了房地产调控将持续收紧的态度。在此背景下，有业内人士认为，华润置地逆势拿地或许误判了形势。

  负债逐年攀升或超5000亿

  作为资金密集型行业，华润置地开疆拓土也带来了债务压力。

  长江商报记者梳理财报发现，其负债逐年攀升，2014-2018年的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。目前，华润置地的负债总额或已突破5000亿元。

  截至2018年末，华润置地负债总额为4750亿元，总资产6557亿元。以此计算，资产负债率为72.44%。其中，2018年的流动负债为3479亿元，与2017年的2398亿元相比，增幅为45.09%，非流动负债中的银行借贷一年后到期的金额为835.01亿元，与2017年的572.13亿元相比，增加45.95%。

  据申万宏源计算，2018年末，华润置地净负债率上升0.7个百分点至37%，同期总有息负债同比增长28%至1350亿元。不过，华润的融资成本是其一大优势。尽管2018年的平均融资成本上升30个基点至4.47%，但仍处于行业较低水平。另据WIND数据显示，华润置地近5年的流动比率和速动比率呈现整体下滑趋势。

  现金流方面，2018年华润置地并未在年报中透露，不过上半年数据显示，华润置地经营活动产生的现金流量净额为-125.75亿元。

  债务压力下，华润加速融资，据统计，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，融资总额超去年全年的净新增融资金额394亿。

  有分析师指出，华润置地目前拿地节奏是赤裸裸对赌政策，对赌赢了，比如调控放松，一切都好，但如果政策上依然紧，那庞大的现金流和负债压力就如影随形。

  高层换血加速转型

  提到华润会想到万象城，提到万象城，就不得不提到吴向东。吴向东一手打造了以万象城为代表的商业地产体系，并带领华润置地形成了住宅地产+商业地产双轮驱动格局，为华润置地铺开了长远发展的道路。

  然而，今年2月，华润置地“掌舵手”吴向东正式离职。除吴向东外，原华润置地财务总监、执行董事俞建去年12月辞职，去往华夏幸福任分管财务及融资等业务的联席总裁。此外，有媒体报道称，追随吴向东离开华润置地的人数超过30人，涉及城市更新、工程、设计等各条业务线。

  值得注意的是，在这场人事大震荡中，高管人员调整最多的是华南大区，也是华润置地的重阵之地。据其2018年年报数据显示，在全国六大区域布局中，华润置地总部所在的华南大区，2018年销售金额贡献中排名第二，占比23.2%。

  进入2019年一季度，华润置地华南大区的销售占比逐月有所提高，但从区域排名来看，华南大区在集团的占比滑落至第四位，占比在15%以下。

  2018年，华润置地还做出一个重大决定：全面向“城市综合投资开发运营商”转型，重点涉及城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等领域。

  资料显示，华润置地2018年新开8家购物中心，计划在2019-2021年分别开业9间、8间和13间购物中心，至2021年底，在营购物中心数量将达到81间，预计2019年租金收入增长应该超过20%。其2018年财报显示，华润置地目前积极跟进城市更新项目30余个，其中16个已切实落地项目预计总建筑面积达2200万平方米;截至2018年底，华润置地物业服务在管面积超过1亿平方米。

  陷多起“质量门”

  2015年，华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生公开表示，“从拿地到开盘，在北京我们自己的内控目标是一年之内。”一改以往慢周转风格。

  大力提速加快周转的华润置地，却在提速进程下逐渐显现出失衡状态，各地多起维权案例不断发生。

  近日，北京市住建委部署开展了商品房项目销售行为专项检查，华润未来城市项目，因属无证售房，被高限处罚。

  据了解，7月15日-17日，北京市住建委对昌平区华润智慧中心（项目推广名：华润未来城市）、丰台区中铁诺德春风和苑等项目的销售现场进行突击检查。检查发现：华润智慧中心项目存在未取得商品房预售证收取客户认筹金的行为。

  此外，济南华润紫云府、北京华润理想国、北京华润昆仑域、甘肃华润誉澜山等项目质量问题频出，已使公司的品牌信誉度出现下滑。

  如，地处北京西南二环的华润置地昆仑域项目身陷“质量门”。150多位业主反映，本应是9.5万元/平方米的高端住宅，配置大幅缩水，外立面、楼梯、一楼大堂等多处建筑用料减配降档，引发业主集体抗议。随后，华润置地发布《北京昆仑域家书》，提出了11项整改方案。近日，有报道称，华润置地济南万象城项目犯荒唐错误，地基拆除重建损失惨重。

  针对上述问题，长江商报记者向华润置地发去采访函，但截至发稿时未收到回复。