从各个城市来看，如果将所有房源加总，没有一个城市的房子是短缺的。

日前，笔者参加了一个地产论坛，探讨某新区楼市的价值。参会专家都在浓墨重彩地谈新区的规划，将如何利好楼市云云。电子笔点到之处，都是靓丽宏伟的规划图，商务中心区、汽车产业城、文化创意园、特色小镇等不一而足。但是，产业规划与房价上涨之间的传导机制，没有一个人能讲清楚，大家都绕过这个“黑箱”，直奔投资主题。

这与10年前的楼市投资模式相比，可谓一样一样的，即靠规划概念和想象空间，激发老百姓的买房热情。从现场来看，多数投资者连商务中心区到底是搞什么的，特色小镇之特色是什么等，都一头雾水。但是，这倒不妨碍大家对新区前景之看好。多数投资者的提问，都是敞开式的、你无法回答的难题，比如手上有钱想投资，哪里的潜力大，一年收益估计能到多少。

由此想到，为何近期有的城市要松绑调控。调控退出了，这是一个重要的信号，在中介、各路媒体“为我所用”的解读下，老百姓的买房激情再次被激发，不是什么难题。即便是“落地”并没有时间节点或不靠谱的规划，也能被佐证为房价上涨的铁律。过去十几年，多数城市的新区，一直靠这些规划支撑着源源不断的买地和购房需求。现在，房价已没到脖子了。

问题是，该有的规划都有了，如总规、近规、空间、产业、交通等规划。而且，办公楼、园区也都建设的七七八八了，真的没有想象空间了。下一步该做的是，怎么把企业和员工装进这些办公楼和园区里，产生现金流价值，也就是兑现所谓的红利，才能让高房价支撑得住。但是，大家都巧妙地忽视了这个问题了。事实上，从调查看，规划“落地”非常不乐观。

商业办公过剩，这是所有城市面临的困境。即便像深圳这样最被看好的城市，供给端也在几何级地放量：四大总部基地已落成，各新区都在打造中心区，工业厂房都在改创意空间；需求端沉沦的速度惊人，P2P退潮，金融去杠杆后，私募、基金、地产等不再靠高档写字楼“撑面子”了。创业公司崇尚精简，缩减办公空间，甚至搬到家里办公，居住办公一体化。

而且，传统产业园区升级，各种众创空间（比如Wework）、共享空间、远程办公等更简约的办公模式的出现，让那些高租金的写字楼显得“中看不中用”。因此，规划好讲难“落地”。住宅也如此，近期一二线城市房租下跌，原因就是去年以来多渠道规划的房源放量入市，包括“租购并举”下政府建设的公租和人才住房，形形色色的长租公寓，二手房源放盘等。

从各个城市来看，如果将所有房源加总，没有一个城市的房子是短缺的。如果加上小产权房、学生宿舍、自建住房等，很多城市甚至达到人均一套房（间）。所以，继续靠规划概念来刺激需求，接盘的基本都是草根了，也就是规划认识不足，拿全部积蓄，加上融资博未来的小老百姓们。当然，规划有落地的，但从政府靠规划卖地的传统看，更多的规划无法落地。

那么，过去靠想象空间透支的房价虚涨，是不是要吐出来一部分呢？很多城市正在面临这样的现实：凡是销售下滑的区域，都是各色新区、城市副中心等等，需要再次祭出调控松绑来托底市场，给大家传达买房的信号。但是，“房住不炒”与促进消费内需的战略形势已不允许。