从开封撤回“取消限售”文件，到苏州限售再次加码、呼和浩特开展中介机构自查和整改，7月，楼市调控政策再现密集之势。而在融资层面，监管层已将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。

系列动作背后的逻辑是“房住不炒”，此种背景之下，下半年楼市会如何走？中原集团研究董事程澐在接受腾讯房产采访时预测，今年的主基调仍是稳定发展、稳定预期，“下半年市场可能会冷一冷，但随着经济长远发展，二三线城市还有一定的发展机会。”

上半年楼市呈现什么特征？

“房地产市场回暖是局部的、暂时的”

在经过两年的深度调整，核心城市房地产市场在今年上半年迎来了一波暖潮。数据显示，京津冀、长三角、珠三角监测城市销售额增速分别为79％、18％和21％。一线城市销售额增速达57.8％，其中北京、上海贡献最多，二线城市增长7.7％，武汉、南宁、郑州、成都贡献较多。

程澐对此表示，上半年市场中种种迹象表明好像春天又来了，但其实是局部的、暂时的。“房地产市场发展最根本的就是一座城市的基本面所支撑，离开这个基本面，发展是不可持续的。”

她进一步分析道，市场经过深度调整，积蓄了很多需求，“那些成交较好的城市，如果有人口及需求的支撑，供求关系相对合理，那么回暖则是可持续的；而那些因为受投资影响而火热的，则可能会有些虚火。”中原地产的数据显示，有个别城市从6月中旬开始，开始有小的调整，认购率在下降。

对于一线城市的二手房市场表现，程澐表示可划分为两个等级，上海与北京高峰期能达到每月2万套的成交额，深圳与广州则在5000至1万套之间，“四个城市的共同特点就是成交量上来了，而二手房占比较高的是上海与深圳，其中，上海二手房交易占比能达到75%以上；北京与广州新房供应多些，二手房表现相对弱一点。”

从价格层面判断，中原地产的两个指标预期，业主报价指数与二手门店经理人指数。程澐表示，业主报价指数显示上海、深圳报价在上升，但经理人指数显示，对后市的判断，深圳与上海较为平稳。

下半年楼市走势如何？

“相比去年持平或略有下降”

对于下半年楼市的判断，程澐表达得简要明了。她说，受政策影响，今年整体的表现会与2018年持平，或略有下降。有数据显示，从今年4月开始，房地产调控政策再次收紧，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。

程澐继续分析道，一线、二线、三四线城市表现是不同的，其中，受前两年深度调整影响，今年一线城市表现会比较好；自2017年推出的人才政策，核心二线城市表现也会不错，有需求支撑；而受棚改计划调整的影响，三线城市表现会比较平和，“前两年三四线城市表现很好，尤其是去年，成交量占全国市场的80%。”

程澐指出，从上半年数据监测看，三线城市成交量同比有所缩减，四线城市相对还好。

融资收紧会带来什么影响？

“对市场来说，可能是降温的信号”

作为资金密集型行业，现金流堪称房地产企业命脉。从2018年开始至今，房地产融资政策一步步在收紧，今年5月，银保监会发布通知，银行、信托必须严格执行房地产宏观调控政策；6月，银保监会主席郭树清表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源；7月，监管层已将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。

在程澐看来，境外债等政策收紧或与近期土地市场表现活跃有直接关系。有数据显示，一线、二线、都市圈三线和非都市圈三线的土拍溢价率分别从2018年四季度的6%、7%、7%、12%上升至二季度的20%、22%、26%、22%，其中二季度抬升尤为突出。

土地市场是整个房地产市场的风向标。程澐认为，土地市场火热会带动大家对房地产市场预期的乐观，“预期形成，市场可能有比较大的波动，这与宏观调控的基调相违背的，今年主基调还是稳定发展，稳定预期。”

程澐表示，融资政策收紧，能够促进企业变得更理性拿地，越是经历过危机的企业，越会更谨慎，反而对于销售较好、资金充足的部分企业，程澐提醒到，“不要盲目跟进，要判断企业的运营状况，及地块所在城市发展是否适合进入。”

对市场的影响，程澐认为可能是一个降温的信号，“下半年可能会冷一冷，但随着经济长远发展，二三线城市还有发展机会。”

今年是建国70周年，中原地产于1998年进入大陆，成立了中原中国，可以说与中国房地产市场同步发展，见证了房地产市场的起起伏伏。程澐表示，中介是一个提供房地产交易服务的服务商，希望未来的城市能够更人性化、更多元化，城市服务能够更安全与多元，满足不同消费者的需求。