被万科、银城、保利包围的殷巷新寓，才是九龙湖大赢家？

“5年前90㎡的中套只能卖30多万，现在能卖210万，足足涨了7倍！”江宁殷巷新寓的一位业主从中介门店走出来，心随着38℃的高温一起，热气腾腾。

“现在敢想了，卖掉一套安置房，给孩子置换万科或银城，运气好交了五成首付还能剩点儿钱。没事儿，手里还有一沓房本呢！”殷巷居民的拉家常里会花式炫富。

江宁中心九龙湖一带，开发周期逾10年的安置小区：殷巷新寓，是个超级大体量楼盘，分为东区、西区、南区，公交车4站路才能完全覆盖。随着周边商业、地铁配套的完善，已然发展成为一个典型的城中城。

地段：九龙湖变形记

小Z童鞋是土生土长的江宁殷巷人，用他的话来说：“30年来我见证了九龙湖从一片荒草丛生蝶变为城市的全过程。”

站在高处俯瞰，殷巷新寓近20年房龄的板楼有着浓浓的安置房气质，远处银城千花溪、万科金域蓝湾、万科翡翠公园等商品房小区林立。

被万科、银城、保利包围的殷巷新寓，才是九龙湖大赢家？

拉开地图，你会发现偌大的殷巷新寓，被万科、银城、恒大、中冶、新城、保利、金隅、弘阳等房企大鳄团团围住。

被万科、银城、保利包围的殷巷新寓，才是九龙湖大赢家？

九龙湖的土地角逐要从十多年前说起，彼时的殷巷新寓，还只是形单影只的殷巷新寓。

2007-2010年，万科、银城、恒大、中冶、中粮等房企拿地，成为抢占九龙湖的第一批房企，地价只有3000多元/㎡；

2013年1月，新城、保利入驻，新城玖珑湖、保利中央公园17000元/㎡的首开均价让殷巷人大呼“买不起”；

2016-2017年，随着五矿、银城、葛洲坝、碧桂园摘下九龙湖南的几幅现房销售地块后，金隅、景枫、弘阳等也相继进入九龙湖，环殷巷新寓布局，两年多过去了，这些地块尚未入市。

在《南京市江宁九龙湖片区控制性详细规划》文件中，提及九龙湖的功能定位为东山副城的副中心，是未来重要的创新发展载体，南京市高新技术产业和先进制造业的重要聚集地。同时兼有居住、文化、教育、景观等具有综合功能的城市片区。

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九龙湖一带，其实早在第一批品牌房企进入的时候，就开始蓄力做具有综合功能的城市板块了。

殷巷新寓家门口的优尚天地、星光名座，超市、影院、商场一应俱全；买奢侈品去砂之船；溜孩子、陪娃去培训班，蹭一蹭百家湖的景枫、金鹰、21世纪太阳城；恒大绿洲、中冶天城自带社区底商；去年开业的保乐荟，让保利中央公园、新城玖珑湖的业主也能在家门口逛吃逛吃了。

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2014年，北小分校签约入驻江宁，与江宁高级中学分校组成江宁开发区学校；2017年，清水亭学校与南师附中江宁分校开展合作办学，九龙湖教育资源升级换挡。

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2015年4月，地铁3号线正式开通，九龙湖站、诚信大道站、东大九龙湖校区站、秣周东路站覆盖整个九龙湖；地铁5号线正在建设中，与3号线在诚信大道站交汇换乘，殷巷新寓与新城玖珑湖业主成了最大赢家。

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“眼看着家乡越来越好，发自内心的开心！”小Z憨笑。

房价：殷巷新寓三年涨166.97%

今年6月，二手房成交均价23822元/㎡。安居客网站上，殷巷新寓的二手房成交走势线条在稳步上升。

“真是不敢想，毕竟我家对门邻居2016年买下这套120㎡的四房时，总价才70万！”小Z回忆到。

我打开安居客二手房网站，将万科金域蓝湾、万科翡翠公园、银城千花溪、新城玖珑湖、保利中央公园、恒大绿洲、中冶天城、殷巷新寓这几家小区近三年来的二手房成交均价数据整理出来。

参考数据显示，2016年9月，殷巷新寓二手房均价8923元/㎡，今年6月均价23822元/㎡，足足涨了166.97%！

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数据来源：安居客

涨幅第二名的是银城千花溪，三年来二手房均价从27812元/㎡涨到了39141元/㎡，涨幅达40.73%。

整个九龙湖一带，二手房两万出头的小区也就殷巷新寓，但人家起步低，后劲足啊！要说殷巷新寓的房价分水岭，当属2017年8月统一发放产权证。

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从那以后，殷巷人民“持证上岗”，街上随便拉个人，手里都有三、四本不动产权证书，“这还不算啥，还有土豪手里的房产证能用来打扑克牌。”小Z说。

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这套通过链家网成交的殷巷新寓65㎡小户型，房主拿证当月就挂出，15天后成交，单价23391元/㎡，房价一夜“翻身做主人”。

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翻开链家网成交栏，现在殷巷新寓65㎡的小户型，最短挂牌3-6天就能卖掉，成交单价2.2万-2.56万/㎡不等。

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“殷巷新寓房价便宜啊！还有北小学区，性价比高！”90后女孩小G说。2018年，她暴走江宁禄口、淳化、青龙山，最终选择了购买殷巷新寓小户型作为婚房。

万科、银城、保利、新城等商品房房价涨不过殷巷新寓？那也不尽然。

这些商品房小区房价起点高，涨幅自然不如殷巷新寓；

目前整个九龙湖的房价天花板，还是得靠银城、万科等撑起来，链家网显示，万科翡翠公园已有39656元/㎡的成交记录；

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殷巷新寓的壕们，也会在偶尔的失眠夜里一拍大腿顿悟，拿上两张房本去变现，置换周边的品质商品房。毕竟，手里不差钱还是想体验高档小区、品牌物业带来的隐形溢价。

学区鄙视链：殷富街为界划出两所学校

在南京，优质教育资源多集中在鼓楼、玄武等行政区。而在九龙湖，有一条赤果果的学区鄙视链。

2017年4月，江宁教育信息网发布的2017年义务教育招生入学工作指导意见，在九龙湖炸开了锅。

北小江宁分校施教区尘埃落定：双龙大道以东，天元中路以南，前庄路至临河路以西，殷富街以北。即万科翡翠公园、万科金域蓝湾、银城千花溪、骏景华庭、朗诗玲珑屿、21世纪现代城、殷富街以北的殷巷新寓被划入北小江宁分校。

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同样是殷巷新寓，殷富街以南则与新城玖珑湖、保利中央公园等被划入了南师附中江宁分校清水亭小学。

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恒大绿洲、中冶天城、合家春天的孩子，在其配套学校殷富街小学建成前，可以自由选择北小或清水亭学校。

早在2017年3月，清水亭还没有与南师附中江宁分校“合体”前，双龙大道上的某小区业主们对教育资源分配提出自己的“困惑与建议”。

随后江宁区教育局想出办法化解：江宁区在原有名校引入和集团化办学的基础上，再推进一批合作办学项目，清水亭学校与南师附中江宁分校开展合作办学。

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“你家小区划到了北小分校还是清水亭？”这一直击灵魂的提问在当时并未激起殷巷新寓原住民的波澜，用他们的话来说：“殷富街南也好北也好我都有房，表烦了！”

实探：在人间的普通生活

有着数十万常住人口的殷巷新寓，承载着原住民的的毕生梦想，有的人从这里走出去，有的人来来又往往，在这里组建属于自己的家庭。外面的世界再大，回到这里就能享受故乡的温柔。

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这里的安保没那么严格，小区院墙的铁栏杆掰断了，就成了去往公交站台的捷径↓

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结束一天的工作回家，总要先玩一场寻车位大作战↓

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生活在这里的人们习惯了安逸的节奏，一片树荫，简单的桌椅，就能来一场酣畅淋漓的掼蛋↓

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在殷巷新寓，几块钱就能理个干净利落的板寸↓

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在这里，下个楼就能拿快递，顺便带一扎啤酒回家↓

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地下室的水果蔬菜，便宜又新鲜↓

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待交付的殷巷东苑，殷巷人喜欢称它为“小高层”。小Z的孩子就等着拿房以后去北小江宁分校读书↓

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殷华街上，西区的篮球场，陪伴了80后、90后甚至是00后的动感青春↓

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诚信大道与铺岗街交汇处的菜场，新城、保利、万科的业主也常来逛↓

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殷巷最早的露天商业街，现在已经被网咖、人力资源公司攻陷↓

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苏果超市后门的一整面墙上，贴满了招租的小广告↓

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诚信大道地铁站出来，贴膜的小伙子耐心等待顾客上门↓

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夜幕降临，有广场的地方就一定有——大妈↓

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优尚天地广场核心位置，则是另一番光景，溜娃的家长们在钓鱼、蹦床、旋转木马等项目中来回斡旋↓

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汇金九龙商业街是殷巷最早的高楼，如今已在岁月的侵蚀下斑斑驳驳↓

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一条双龙大道隔开，汇金九龙商业街对面的金隅G20，正在如火如荼的建设中，“高地价+现房销售”成了城市更新换代的新标签。

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为什么我的眼里常含泪水？因为我对这片土地爱得深沉。殷巷新寓是安置房，环境不够好，物业不太给力，可就是殷巷人最爱的那个家。

住在九龙湖，朝夕变迁尽收眼中。愿这座博爱的城市、包容的板块，给你无尽的温柔。