7月27日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚启幕，会间，贝壳研究院首席市场分析师许小乐接受了中国网地产的采访，在对下半年的楼市进行了研判的同时，亦对如何提升收缩型城市的购房动能提出了见解。

下半年楼市逊于上半年与去年相差不大

许小乐认为，总体而言，下半年楼市会比上半年略差一点，他列举了五个方面的原因。

首先从每年的市场交易惯性来看，往往会出现下半年弱于上半年的情况。每年伊始，在信贷宽裕，消费者购房欲望比较强烈的背景下，楼市会有所提升。若一季度的楼市在数据上没有表现出明显的复苏迹象，那么全年楼市都难有提升，这一情况已持续三年。

“在5月-10月，楼市基本进入淡季，过去几年‘金九银十’的产品热点都没有出现，”许小乐强调，“从这个角度讲，下半年楼市要比上半年差一点。”

其次，从市场结构的角度来看，许小乐以北京为例，指出北京的新房库存较高，存在去化难的问题；二手房亦存在去化变慢，库存升高的问题。由此，消费者的预期出现了减弱的情况，“业主的挂牌量、挂牌价格等相关数据抬升较难，处在一个不高不低的位置小范围波动”。

在市场动力及市场预期方面，二手房上升的刚需与改善需求都受到了抑制，虽然抑制效果会因不同城市的房价高低、政策强弱有关，但普遍出现了“刚需进不来，改善换不了”的情况。也正因此，当前市场需求端和供给端的预期都显不足。

最后是政策方面，从上半年的调控动作可见政策对于需求端的抑制没有松动的迹象，在宏观经济不稳，货币政策需要加力的时候，房地产的稳定就越是重要。同时，许小乐还认为“一城一策”也较趋严——尽管“一城一策”有所放权，但过于追求绩效与结果，而非着眼于是否通过合理的手段将价格调整到了合理区间。

许小乐还表达了舆论对调控过度解读的担心，指出不应对相关调控政策过于密切关注和过分解读，在“一城一策”的环境下，权利本身已经下放——城市做出符合市场价格需求的调控，稳定房价、地价，这一对自身发展负责的行为无可指摘，需要给每个城市一个良好的政策空间，“‘一城一策’的思路一定是对的，而且必须要贯彻”。

在政策的直接影响下，中国楼市整体呈现出一个稳态的市场。“今年一季度只有个位数的增长，而后的回落带有季节性，预计今年与去年的差距不大，”许小乐总结道，“应该客观理性地看待今年与去年的关系。”

购房动能提供新视角资源型城市提升购房增长力较为困难

对于购房动能这一数据，许小乐认为指标本身的范围并不重要。由于通过进行复权及一定的计算方式得来，因此得出了0-0.6的数据范围。

购房动能这项数据并非基于上半年或短期内的情况，由于涉及的数据品类很多，因此得出的购房动能数据趋于动态，“‘购房动能’提供了另外一种视角，也许一个变量数据过两年就会有所改动，因此每个阶段的数据可能都不会一样，属于一个反映中期的周期数据。”许小乐说道。

许小乐强调，“购房动能数值为1是不可能的，每个数据变量间存在相互制衡的关系，它只会在一定范围内进行波动”。

此外，除了数据的增长力以外，还需看其持续力，即是有效需求的转化力。以北京、上海为例，由于刚需难以进入，所以出现了持续力较差的情况。“刚需是市场的现金流，从可持续发展的角度讲，资产并非最重要的，而是现金流，”许小乐说道，“对于城市来说情况是一致的。”

从这个角度来看，与其说城市的购房动能低下，城市的购房增长力低迷这一说法更为确切。许小乐认为，过去二十年以资源起家的城市，如今的生产技术、效率与方式不再主要依靠资源和要素的投入，进而会面临一些发展的困难。他以山西为例，指出在地表煤等资源丰富的情况下，当地很难在生产效率、技术创新与制度创新等方面进行提升。

对于这种城市来说，如何摆脱过去的资源依赖，向生产技术提升进行转变，整个过程繁杂且困难。“通过放松户籍制度，甚至从其他城市攫取人才资源，这种短期的做法并不可靠，”许小乐总结道，“城市还需通过增强自身的竞争力以确保人才的流入，‘花自盛开，凤蝶自来’。”