今年以来，不少城市传出房租下跌、租客难觅的消息，加上“毕业季不旺”、各线城市租金收益率连跌两个季度、住宅综合收益率连续5个季度下行，让不少房东感受到前所未有的压力。

  同时，一线城市如深圳、上海、北京等高企的房租，也让在这些城市打拼的年轻人压力山大。

  尽管住房租赁市场整体仍呈现稳中有升的格局，但城市之间已经出现明显分化。诸葛找房半年报显示，2019年上半年，重点监测的全国20个城市平均租金仍然累计上涨1.67%；一线城市上半年平均租金累计上涨达3.41%，重点二线城市仅上涨0.67%。

  《每日经济新闻》记者注意到，尽管各个城市平均租金涨跌互现，但由于部分城市房价持续上涨，已经显现出对城市基本面和住房需求的透支，租金收益率和住宅综合收益率出现了明显的下跌。“靠持有住房赚取租金，性价比已经不高了。”有专家认为。

  “毕业季”租赁行情短暂

  “这两个月租房比较活跃，但是最近租金水平稳定，也没有上涨的趋势。”上海市区一家房地产中介小刘告诉《每日经济新闻》记者。

  近日，记者实地走访上海部分房屋中介时发现，不少中介门店的橱窗上已不再张贴租房信息，中介工作人员表示：“租房走得快，现在都不贴出来了，需要什么直接问吧。”

  在诸葛找房监测的20个城市中，合肥、北京、泉州、大连、上海等5个城市平均租金累计涨幅最高，其中合肥涨幅高达10.23%。而广州、深圳、三亚等城市租金则下降明显，其中三亚平均租金今年以来累计跌幅达到6.8%，广州则下跌了5.29%。

  诸葛找房认为，推动租金上涨的因素有季节性小高峰，但根本原因仍是人口流入导致租房需求增加。北京、上海保持较强的人口吸附能力，租金均价呈现连续上涨趋势；深圳在春节后出现过一轮租房小高峰，随后5、6月份租金均价小幅回落。

  上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为：“这与需求增加有关，如合肥人才引进政策吸纳人口进入，居住需求增加，租赁属于消费性需求，因此反应会比买卖来的快一些。”

  “租赁和买卖不一样，租赁是实际需求为主导，如果租赁指数下滑多半是因为需求不足或是供应充沛，但结果是一样的，供大于求会导致租金下跌。”卢文曦补充说。

  今年暑期的“毕业季”行情并不给力。诸葛找房数据显示，各城市整体租金均价已处相对高位，毕业季需求释放短暂带旺租赁市场，6月份多数城市租金均价上涨，但涨幅有所收窄。

  而部分二线城市，如郑州、南京等城市毕业季行情先行，5月租金呈上涨态势，6月则涨幅收窄；西安等城市升温滞后。

  今年毕业季租房成交量也同样未见放量。据我爱我家研究院实时监测的11个城市, 6月份住宅租赁成交量环比普涨，其中武汉以环比24.5%涨幅领涨；同比数据仅杭州、北京、苏州3城上涨，其中杭州以15.7%领涨。

  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“武汉租金环比成交涨幅最高，说明了这类城市的市场需求量比较大、具备一定的成长性。从实际情况来讲，当前租赁市场的发展，还是跟毕业季有一定关系。武汉当地高校毕业生较多，产业发展比较好，这些都容易带动租房的成交。”

  住宅综合收益率连降5季度

  租金价格的上涨并未让租金收益率同步上涨，住宅综合收益率也同步下降。

  易居地产研究院《第二季度50城租金收益率研究》（以下简称《50城租金收益率》）显示，全国50城房价同比上涨7%、环比涨1%，而租金则同环比分别下跌1%和2%。

  报告显示，二季度50城房屋租金收益率（房屋的年租金收入与房屋价值的比值）环比下降3%、住宅综合收益率（过去一年房价涨幅加过去一年租金收益率）环比下降了32%，已连续5个季度下降。

  实际上，2017年三季度至今，租金收益率便持续下行。易居地产研究院认为，主要原因仍然是房价大幅上涨所致。从供给上看，由于各地楼市持续去库存，以及部分城市由于炒房客投资性持有，租赁住房供应量井喷，但居民收入未见大幅增加，导致供大于求，租金下跌。

  相比房价，房租更能够剔除其他因素，客观衡量一个城市真实理性的住房需求。严跃进坦言，“数据上看，部分城市房价上涨过快，如果房价到了一定的高度，持有房屋靠租金上涨，住宅收益率等也会减少，性价比是不高的。”

  各级别城市中，三线城市房租下跌明显，租金收益率下降速度最快，一定程度上反映了三线城市房价上涨对城市基本面和居民住房需求的透支。

  城市租金收益率分化明显

  易居研究院指出，部分城市长期以来租金收益率较低，主要因房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。

  尽管一二线城市平均租金上涨，其租金收益率表现仍不如三线城市。

  分城市看，三线城市租金收益率同比下降12%的情况下，仍然高于一二线城市。4个一线城市的平均租金收益率为1.7%，1个二线城市平均租金收益率为2.4%，15个三线城市租金收益率为2.5%，同比下降12%。

  据易居研究院报告，广州二季度租金环比跌幅达到10%，同时房价小幅上涨2%，因此租金收益率跌幅达到13%。

  严跃进认为：“当前楼市降温、城市吸引力下降等因素，都对租赁市场带来一定冲击。如深圳市场，创业、金融、互联网类型的企业较多，受行业波动影响比较大；另外，部分城市由于产业转移到临近城市，也使得一部分租房需求分流。”

  从《50城租金收益率》对各城市租金收益率进行的排名看，前5的城市集中在东北、西部弱二线和三线城市，分别为乌鲁木齐3.6%、韶关3.5%、西宁3.4%、银川3.2%和哈尔滨3.2%。

  记者查阅国家统计局数据发现，今年6月份乌鲁木齐新房价格与2015年同期相比涨幅仅为18.2%，韶关为24.6%，均远远低于其他城市。正是由于房价整体涨幅不大、租金稳步上涨，租金收益率呈现了较高水平。

  租金收益率最低的5个城市分别为厦门1.2%、深圳1.5%、三亚1.5%、福州1.5%和青岛1.6%。这5个城市也同步呈现相同的变化：厦门房价比2015年同期上涨54.7%、深圳为47%、三亚48.9%，这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。

  易居研究院研究员王若辰判断：“2019年下半年，50城住宅综合收益率预计将继续下降。一线城市与二三线城市的住宅综合收益率或将出现分化，一线城市收益率有望触底企稳，而二三线城市收益率预计仍将继续降低。”