“招商名筑本月底就开盘，首开100套左右房源，户型面积89㎡和108㎡，您有需要了解一下吗？”

一通销售电话传递了一个信息：许久没有大动静的青龙山新城要开始热闹起来了。

前不久深业青麓上居刚公开售楼处，招商名筑月底就要开盘，青龙山置业有了新选择。到底这些新盘的优劣势是啥？哪些值得买？《江苏房地产金融》实探了板块内纯新盘和一家热门老盘，在对比中进行多项参数的分析，给买房人中肯的置业建议。

一直以来，青龙山新城板块作为刚需重镇，众多房企重仓于此。随着新城规划的不断完善，加上其是江宁的房价洼地，对刚需友好，吸引了不少买房人的目光。

我从体量、总户数、容积率、绿化率、楼间距、人车分流、车位比、物业等基础指标入手，从价格、周边配套、户型等角度全面分析招商名筑、深业青麓上居、中南上悦城3家楼盘的利弊。

01

户型分析

对于买房人来说，除了楼盘品牌知名度，户型也是非常重要的指标之一。下面我就来分析一下纯新盘招商名筑、深业青麓上居的户型对比。

招商名筑

招商名筑规划了6栋住宅楼，其中1、2号楼25F，3、4号楼24F，5、6号楼20F，户型面积为89、108、120㎡。

本月底预计首开1号楼共一百多套房源，小区体量不是很大，只有6栋住宅，另配建有1处社区中心，2座配电房，南侧规划有1座幼儿园。其中89㎡小户型偏多，占总房源数量的50%以上。

89㎡三室两厅一卫户型图↓

108㎡三室两厅两卫户型图↓

120㎡四房两厅两卫户型图↓

户型亮点分析：

从户型图上来看，招商名筑的三种户型都是三开间朝南，户型比较方正，也是经典的户型设计，客餐厅南北通透，采光良好，每个卧室都有飘窗，1-3楼的飘窗会配有自动警报器，保障低楼层业主的安全。

深业青麓上居

再看与招商名筑仅一路之隔的深业青麓上居。

深业青麓上居前身为G72地块，楼面价13980元/㎡。分A、B地块打造，A地块规划2万方基层社区中心，届时会引进商业和3000方菜场，满足业主日常生活所需；B地块为住宅区，将打造6栋住宅，均为25层，没有底商。除去4套物业用房，小区总户数为594户。

户型面积为88、89、106、118㎡，主推小户型。置业顾问透露，项目预计8月底首开，将推出1-4号楼的其中2栋，大概200套左右房源。一起看下户型。

88㎡三房两厅一卫户型图↓

户型亮点分析：

1、88㎡做成了边户，三房设计，两个房间带飘窗，东向次卧做成了观景飘窗，可以直接看到青龙山的风景。

2、主卧和客厅之间做了一个宽景双阳台，长6.6米，宽1.6米。

89㎡三房两厅一卫户型图↓

户型亮点分析：

89㎡户型为三开间朝南，飘窗全送，比较经典实用的户型。卫生间是三段式，将马桶、洗脸池和淋浴分隔开，互不影响实际使用。

106㎡三房两厅两卫户型图↓

118㎡四房两厅两卫户型图↓

户型亮点分析：

三开间朝南，宽景双阳台，每个房间都带飘窗，客餐厅南北通透。

总体来看，以上三家的户型设计大差不差，都覆盖了刚需和刚改的需求，也都赠送了飘窗。

02

精装标准PK

我在踩盘过程中，分别问了三家楼盘的置业顾问精装标准。

招商名筑

招商名筑精装交付标准配备有中央空调和地暖，厨房设置了凉霸，精装品牌采用了立邦、博洛尼、方太、摩恩、博世、美的、TCL等品牌。

在已公示的精装标准中，中央空调品牌为美的，地暖锅炉品牌为博世/威能/菲斯曼。

厨房：燃气灶和油烟机品牌为方太，凉霸品牌为奥普，水槽和龙头均为摩恩。

卫生间：马桶和洗手台盆品牌均为TOTO，洗手盆龙头和龙头花洒均为高仪。

精装细节较多。厨房有抽拉式水龙头，方便清洗食材；1-3楼的阳台设置有红外线报警器，保护业主安全；洗脸盆下防潮隔板，防止渗水；厨房设计了1.5米宽景阳台，增加采光。

深业青麓上居

深业青麓上居目前还没有做样板间，精装标准也没有公布，不过接待我的置业顾问表示：“我们的精装标准做的非常高，可以说是区域内最高的。”

深业配备了目前板块内最全“装备”，中央空调、新风、地暖、净水系统、全屋墙纸，应有尽有。样板间预计8月公开，届时可以关注一下。

中南上悦城

已经加推多次的中南上悦城，精装标准早已公示。有中央空调、地暖，墙面无墙纸，乳胶漆交付，中央空调品牌为海尔，地暖锅炉为博世品牌。

卫生间的淋浴花洒、龙头、台盆、台盆龙头、马桶均为科勒。

03

优劣势PK

青龙山板块楼盘示意图

青龙山板块内的楼盘相对来说比较密集，纯新盘招商和深业更是只有一条马路之隔。目前板块内的纯新盘只有招商和深业两家，在售楼盘有中南上悦城、江宁金茂悦、东城金茂悦Ⅱ期、朗诗玲珑郡、融侨观澜等。

板块内的基本设施配套如下↓

商业：板块内规划有70万方的大型商业体，包括五星酒店、商业中心、甲级写字楼等。周边还有江宁万达、东山商圈可以满足业主购物需求，距离新街口商圈驱车大概半小时左右的车程。

交通：附近有1号线龙眠大道站，此外还有地铁12号线 （规划），目前还没有开建，建成后将会在板块内的70万方商业体周边设有上坊地铁站。此外，根据新区规划，每400米处设立公交站点。

教育：区域内有琅小江宁分校、南师附中上坊小学、招商的南侧有规划的幼儿园用地，深业北侧也有小学和中学的规划用地。

生态：板块内有石马公园、市政公园和青龙山风光带。

靠近商业体/上坊地铁站的远近距离：

中南上悦城＜招商名筑＜深业青麓上居

靠近1号线龙眠大道地铁站的远近距离：

深业青麓上居＜招商名筑＜中南上悦城

不利因素：深业青麓上居靠近长深高速，可能会有高速带来的车流噪音。我在探盘的时候，发现项目门口的小路基本都是渣土车、工程车等大型车辆，尘土飞扬，存在一定安全隐患。

招商名筑处于深业的西侧，相对高速有一段距离，噪音影响没有那么大。

中南上悦城的地理位置，往北1.5公里有公墓和江宁殡仪馆，周边还有上坊拆迁安置房，对居住氛围要求比较高的买房人可以注意一下。但是目前中南上悦城周边已交付的成熟小区较多，所以生活起居最方便，菜场、大型商超都有。

深业和招商周边的楼盘相对新一些，也比较密集，未来交付后会比较热闹。

并且根据多家置业顾问讲述，前来买房的不少年轻人都是“新南京人”，本科及以上文化水平，所以未来业主素质比较高。不利因素就是，项目往北1.6公里是双龙公墓。

不过，有消息称，上坊区域的殡仪馆和公墓即将迁走，新地址或在远离主城的都市圈。

关于价格

中南上悦城置业顾问明确对我表示，“我们目前已经开盘的楼栋只有8号楼还有余房在售，下次开盘肯定不止2.56万/㎡这个价，估计会涨1100元/㎡左右。”

深业和招商均为纯新盘，两家置业顾问均表示“我们首开应该不会突破限价，可以按照2.56万/㎡的价格进行资金准备。”

交付时间

深业青麓上居预计2021年6月交付，招商名筑预计也是2021年交付，中南上悦城交付时间则为2021年底。

结语

青龙山新城作为新崛起的全新板块，板块内的热度还是很高的。就拿中南上悦城举例，基本是几开几罄，热度非常高。

而对于刚准备在南京安家落户的年轻刚需而言，在全南京好的板块已经难寻200多万总价的房子，青龙山独特的地理位置，相对便捷的生活配套，已经成为其必选的板块之一。继中南之后，且看招商、深业会取得怎样的成绩。

看完我对以上几家楼盘的分析，你更看好谁？