今天（7月3日），南京迎来2019下半年第一场土拍！7幅地块成功出让，涉及南部新城（1幅）、江浦三桥（3幅），紫东地区新港（1幅）、城北燕子矶（1幅）、城中玄武区（1幅），均为涉宅用地，出让总面积约65公顷，总起拍价达到了207.7亿元。

值得注意的是，此次土拍中，竞拍规则有一些新的变化。南部新城、燕子矶新城两个区域地块，在达到最高限价后改为竞争无偿移交的人才房面积，而非竞争自持的租赁住房面积。

土 拍 看 点

1、129轮竞拍！经过一个半小时的激烈竞拍，南部新城G32地块被金茂以51.5亿元总价摘得，未达到最高限价，成交楼面价29705元/㎡；

2、仅经过1轮竞拍，江北G33地块便被南京珂聚商业咨询有限公司以37.5亿元的底价摘得，成交楼面价5341元/㎡；

3、重庆华宇挺进江北！经过16轮竞拍，重庆华宇以22.5亿元的总价竞得江北G34地块，成交楼面价12137元/㎡；

4、经过55轮竞拍，招商局地产（南京）有限公司以29.9亿元总价竞得江北G35地块，成交楼面价为14037元/㎡；

5、鏖战72轮！最终，新港G36地块被新希望以36.5亿元的总价竞得，成交楼面价为15977元/㎡；

6、经过59轮竞拍，燕子矶G37地块便被华侨城以37.3亿元的总价摘得，成交楼面价为17539元/㎡；

7、仅经过1轮竞拍，银城以25.1亿元的底价竞得玄武门G38地块，成交楼面价为25510元/㎡。

01-南部新城G32

地块档案

地块名称：NO.2019G32地块（秦淮区红花街道南部新城应天东街北侧地块）

四至：东至国际路，南至应天东街，西至响水河，北至怡居东路（规划）

出让面积：61918.09㎡

土地性质：二类居住用地

容积率：1.0<Far≤2.8

起拍总价：38.7亿元

最高限价：55.5亿元

成交总价：51.5亿元

拿地房企：金茂

地块实探：

作为南京主城区内为数不多的尚存可供大规模开发土地的片区，南部新城一直备受关注。此前，南部新城核心区出让地块以商办为主，至于宅地，自2013年出让两幅涉宅用地（保利堂悦所属地块楼面价6309元/㎡，复地宴南都所属地块楼面价6335元/㎡）后，再无宅地供应。

时至今日，近6年的时间，南部新城核心区终于迎来了一幅宅地，即NO.2019G32应天东街北侧地块，备受业内人士关注！

此前，我们曾对南部新城G32地块做过一番实探。该地块位于响水河和应天东街交汇处，十分好找↓

地块四周已被围挡遮挡起来。整体来看，南部新城G32地块较为方正，可塑性强，但西高东低，这也导致东边成了一片洼地，大概有三分之一的地面被积水覆盖。

地面上除了大量的石块、杂草外，还有未移走的电线杆↓

地块周边的配套都比较老旧，几乎没有什么大型商超，最近的医院为南京市中医院，直线距离约1.6公里。

且G32地块临近应天高架、大校场隧道口，来往车辆非常多，因此道路两旁到处都是汽车经销商和维修店↓

不过，南部新城G32地块的交通优势十分明显。

从区位来看，距离该地块最近且已经建成的地铁为3号线，直线距离约有2.3公里。地块周边还有在建中的地铁5号线（计划于2021年通车）、6号线（计划于2023年通车）、8号线（计划于2030年以前通车）、10号线二期（计划2023年通车），地块南侧更紧邻应天高架和大校场隧道，未来出行将十分便利。

需要指出的是，该地块起拍楼面价22322元/㎡，最终成交楼面价29705元/㎡，相较6年前，地价翻了近4倍。那么，G32地块上的新房又会卖到多少呢，想必大家都很好奇。

目前区域内几乎没有新房在售，与南部新城G32地块隔水相望的有两家楼盘，分别是龙苑新寓和怡居园↓

在链家网站上，我们发现这两家楼盘分别都是98年、97年建成，差不多已有20多年的房龄，小区楼层不高，内部环境一般，二手房价格在2.5-2.7万/㎡↓

保利堂悦和复地宴南都也已经全部收官，收官前的新房价格在3.4万/㎡左右。

在链家网站上，我们查询到复地宴南都最近一套二手房成交价格已经达到了41605元/㎡↓

保利堂悦二手房成交价也突破了4.2万/㎡↓

在南部新城G32地块的出让公告中，还提及到地块须配建建筑面积不小于8450平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给南部新城管委会。地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得，人才房建成后无偿移交给南部新城管委会。

此外，出让公告中提及到的中芬低碳生态试点示范城，早在2015年就开始启动，南部新城是东南沿海发达地区唯一试点。

未来3-5年时间，南部新城将借鉴利用芬兰低碳生态先进理念和技术，以“紧凑用地、资源节约、绿色交通、混合多元、绿色建筑、海绵城市”6项核心指标为目标，并在绿色建筑、清洁能源、水资源利用、生态环境保护、固废回收和资源化利用、绿色交通、低碳产业等8个领域开展城市建设合作，探索低碳生态城市发展路径。

实际上，南部新城G32地块最早出现在2018年第二批土地出让预公告中，当时就有不少房企对这个地块表现出了浓厚的意向。随着今天成功出让，或将缓解区域内的房荒。

出让条件

（1）该地块不接受联合竞买。

（2）地块商业服务配套设施（含物业设施）不得大于地上总建筑面积的3%。

（3）地块须配建建筑面积不小于8450平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给南部新城管委会。

（4）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给南部新城管委会。

（5）配建的人才房和竞建的人才房以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置。

（6）地块位于住建部批准的中芬低碳生态试点示范城范围内，住宅建筑100%实行精装修交付。按照三星及以上绿色建筑标准建设，全部采用可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，竞得人在项目设计过程中应按照《南部新城开发建设项目设计管理办法》的相关要求进行报审。

02-江北G33

地块档案

地块名称：NO.2019G33地块（浦口区江浦街道华慧路以东、绿水湾路以南地块）

四至：东至滨江大道，南至园特路，西至华慧路，北至规划支路

出让面积：233257.02㎡

土地性质：二类居住用地、商办混合用地

容积率：3.01

起拍总价：37.5亿元

最高限价：54.3亿元

成交总价：37.5亿元

拿地房企：南京珂聚商业咨询有限公司

地块位置：

G33地块出让面积高达233257.02㎡，这也是本批次7幅地块中，体量最大的一块。

该地块仅经过1轮竞拍，便被南京珂聚商业咨询有限公司以底价37.5亿元拿下。

通过企查查，我们了解到，南京珂聚商业咨询有限公司股东分别为亨利世家（持股67%）、雅居乐控股下面的雅居乐房管集团（持股33%）。

在官方海报中，雅居乐房管高调表示，将携手雅居乐资本联袂打造南京江北新区项目，预计货值超160亿元。

此外，另有消息显示，亨利世家有可能是奇柯集团。早在2016年，奇柯南京全球商品总部基地就已签约落户江北新区，经营范围涵盖PRADA、GUCCI等全球名品，还有进口食品、国际家居、平行汽车、高端酒店等。

建成后，该项目将结合线上线下双渠道经营模式，打造成为性价比高、品类齐全、宜购宜休闲的全球商品保税展示、批发、直销总部基地。

出让条件

（1）该地块不接受联合竞买。

（2）C、D分区内酒店式公寓配建比例不得高于C、D分区地上总建筑面积的30%。

（3）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房建筑面积，面积最多者竞得。由竞得人建成后自持，用于出租居住，只租不售，不得分割转让，不得分割抵押，遵守国家及南京租赁管理政策相关要求。竞建的租赁住房以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置。

（4）住宅建筑100%实行全装修成品住房交付。

（5）竞得人须在成交确认书签订后、土地出让合同签订前与浦口区人民政府签订《地块投资发展协议》。

03-江北G34

地块档案

地块名称：NO.2019G34地块（浦口区江浦街道虎桥路以南、研新路以东01地块）

四至：东至规划道路，南至园特路，西至研新路，北至虎桥路

出让面积：66206.72㎡

土地性质：商住混合用地

容积率：1.01≤Far≤2.8

起拍总价：21亿元

最高限价：30.4亿元

成交总价：22.5亿元

拿地房企：重庆华宇

地块位置：

江北G34与租赁住房用地NO.2018G69紧邻，地块内配有商业，计划打造高端住宅社区、商业综合体。地块距离在建的地铁11号线石塘站约1公里。相邻的02地块中规划有幼儿园和社区中心，地块西侧规划有小学和中学。

经过16轮竞拍，该地块最终被重庆华宇集团以总价22.5亿元拿下，楼面价12137元/㎡。

据悉，华宇集团创建于1983年，集团成立于1995年，集地产集团、商业集团、金控集团、建设集团、物业集团、海外公司为一体的全球大型多元化综合性城市运营集团。

出让条件

（1）该地块商业建筑占地块地上总建筑面积不小于15%，且集中商业建筑应沿园特路设置，居住建筑高度不小于60米。

（2）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房建筑面积，面积最多者竞得。由竞得人建成后自持，用于出租居住，只租不售，不得分割转让，不得分割抵押，遵守国家及南京租赁管理政策相关要求。竞建的租赁住房以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置。

（3）住宅建筑100%实行全装修成品住房交付。

04-江北G35

地块档案

地块名称：NO.2019G35地块（浦口区江浦街道浦云路以东、紫创路以南02地块）

四至：东至象贤路，南至园腾路，西至规划道路，北至紫创路

出让面积：78891.53㎡

土地性质：二类居住用地

容积率：1.01≤Far≤2.7

起拍总价：24.5亿元

最高限价：35.5亿元

成交总价：29.9亿元

拿地房企：招商

地块位置：

江北G35地块与江北G34地块相邻，均位于浦滨路城市发展轴北侧的商业服务核心区域。

出让条件

（1）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房建筑面积，面积最多者竞得。由竞得人建成后自持，用于出租居住，只租不售，不得分割转让，不得分割抵押，遵守国家及南京租赁管理政策相关要求。竞建的租赁住房以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置。

（2）住宅建筑100%实行全装修成品住房交付。

此次土拍中，江北出让的这3幅涉宅地块均位于三桥板块，总用地面积近38公顷。周边新房项目有悦江府、保利云禧、中海原山、悦风华、力标赞城、颐和九里、江山荟等。

从目前配套方面来看，3幅地块所在的区域内商业、交通配套有所欠缺。商业方面有金浦购物广场，而长江五桥和地铁11号线都在建，未来还规划了地铁15号线。教育资源有浦口区高旺小学，高旺幼儿园、南京苏杰学校、海科幼儿园等。

05-新港G36

地块档案

地块名称：NO.2019G36地块（栖霞区经济技术开发区兴智科技城地块二）

四至：东至规划兴盟路，南至栖霞大道，西至规划兴德路，北至规划恒发路

出让面积：91380.82㎡

土地性质：二类居住用地

容积率：1.01≤Far≤2.5

起拍总价：29.4亿元

最高限价：45.6亿元

成交总价：36.5亿元

拿地房企：新希望

地块位置：

城北新港G36地块所在区域紧邻长江，西靠燕子矶，南临新尧新城，东有栖霞山、华侨城，位置优越。坐拥在建6号线以及规划8号线，有多条公交线路过境，绕城公路、栖霞大道等过江通道贯穿，交通便捷。

不过，商业配套是该片区的短板，主要依靠零碎的小区底商满足消费需求，但是目前正在施工的金地G37地块欲打造超10万商业体，预计2021年底运营，届时将会为片区注入一剂商业强心针。

自2017年9月，华润幸福里以18350-19000元/㎡的销许均价收官后，该片区内已一年半未有新房入市！目前周边仅有一家新盘——栖霞鲁能公馆，目前售楼处尚未公开。

栖霞鲁能公馆为尧化门片区的地王，2016年9月拿地，楼面价20171元/㎡，现房销售，规划建设8栋16-18层住宅。

出让条件

（1）该地块住宅建筑的高度不得低于60米，商业裙房不受此限。

（2）地块内须配建建筑面积不小于11424平方米的租赁住房，由竞得人建成后自持，用于出租居住，只租不售，不得分割转让，不得分割抵押, 遵守国家及南京租赁管理政策相关要求。

（3）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房建筑面积，面积最多者竞得。竞建和配建的租赁住房以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置。

（4）该地块沿栖霞大道段用地范围内首排建筑与地块南侧规划架空工业管廊间距须满足相关规范要求，不得小于25米，地块首排建筑退让用地边界不得小于8.8米。

（5）竞得人在地块开发建设中，应按相关工程建设和环保要求，设置相应防护措施。

06-燕子矶G37

地块档案

地块名称：NO.2019G37地块（栖霞区燕子矶街道太新路和经五路夹角地块）

四至：东至规划怡园东路，南至规划松花江路，西至燕城大道，北至太新路

出让面积：73842.61㎡

土地性质：商住混合用地、二类居住用地

容积率：2.88

起拍总价：31.5亿元

最高限价：44.7亿元

成交总价：37.3亿元

拿地房企：华侨城

地块实探：

G37地块位于新兴板块燕子矶新城，自2017年10月出让宅地（也就是现在的中海燕矶听潮），再无宅地供应。因此本次燕子矶有地块出让，不少开发商比较关注。

该地块附近就是74路公交达怡园路站。在公交站台，可以发现途径有3条线路的公交车，分别为64路、74路和336路。

只见燕子矶G37地块的外围全部被围挡围起来，但由于地块里面有小土坡，凸出来的地方隐约可以看见。

整体来看，燕子矶G37地块相对方正，地块表面被绿网蒙上，被一条河与外界相隔开，地块的中心地势较高，有小土丘，两边则相对比较坑坑洼洼，有泥潭。也许是空置较久的原因，绿网上长出了不少葱绿的植物来。

除此以外，地面还有被挖掘机碾压过的痕迹，现场的这条无名河，后期打造成景观河也是不错的。

实探当天，我们还碰上了一家开发商的工作人员，该业内人士透露：“目前我们正在提前研判，就包括南部新城那块地，（拿地）意向是肯定有的。”

总体来说，G37地块周围比较破旧，地块东边是以前的化工厂职工宿舍，北边是待搬迁的南京电气公司，基础设施不完善。但是往西看，也不乏金浦紫御东方、电建海赋尚城、保利国际社区、弘阳燕江府、融创玉兰公馆这样的商品房住宅。

绕着地块走了一圈，可以发现地块周边没有大型商超，而最近的医院为太新医院。

虽然目前来说，区域配套不是很完善，但是未来，这里将有多条地铁线，如地铁1号线北沿线、6号线（规划）、7号线（规划），同时还有多条公交线路。届时会大大方便片区居民的生活。

同时，和燕路过江通道预计2022年建成，未来交通便利。

板块内有燕子矶招商花园城和万象汇。万象汇包含约21万方的商业旗舰，与河西金鹰体量类似。项目华润地产和华发地产联手打造，投资239亿，规划建设购物中心、写字楼、公寓、住宅，是集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的一站式家庭体验购物中心。

医疗方面，由南京市妇幼保健院和南京迈皋桥医院联合建设，目前已经投入使用，还会进行扩建，预计将在今年完全交付，届时燕子矶新城的居民将享受到更高层次，更优质量的医疗卫生服务。

生态方面，燕子矶新城计划用8--10年的时间，依托现有的百里风光带、滨江公园、二桥沿线绿化带、幕燕滨江风光带、幕府山、笆斗山、燕子矶公园等，将燕子矶新城打造成一个山峦叠嶂，风光大美的生态宜居新城。

需要指出的是，该地块起拍楼面价14812元/㎡，最高楼面价21019元/㎡。

此前，区域内的楼盘是什么价位？

二手房方面，我们拎出2家距离最近的楼盘，看看大概什么水平。

链家APP上显示，金浦紫御东方暂无成交记录，目前业主挂牌价在3.2万/㎡左右，电建海赋尚城成交价格在2.6万/㎡左右。

值得一提的是，燕子矶G37地块去年9月曾被终止出让。如今区域内新房紧缺，随着上文提到的金科、佳兆业和安居等地块以及G37地块陆续上市，想必到时候燕子矶楼市又是风云再起。

出让条件

（1）A分区商业建筑面积不得小于A分区地上总建筑面积的15%。

（2）该地块须配建建筑面积不小于10650平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给南京市江南小化工集中整治工作现场指挥部。

（3）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给南京市江南小化工集中整治工作现场指挥部。

（4）配建的人才房和竞建的人才房以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置。

07-玄武门G38

地块档案

地块名称：NO.2019G38地块（玄武区玄武门街道中央路224号地块）

四至：东至神武路、玄武区大树根46号小区，南至大树根，西至中央路、后大树根，北至南京市城市建设（控股）有限公司用地。

出让面积：地上：38284.71㎡，地下：2760.06㎡

土地性质：Rb商住混合用地，R2二类居住用地 ，Bb商办混合用地

容积率：2.57

起拍总价：25.1亿元

最高限价：36.4亿元

成交总价：25.1亿元

拿地房企：银城

地块位置：

从位置上来看，该地块位于玄武湖边，地理位置十分突出，但是出让要求高达12条，非常苛刻，不仅要求100%实行全装修成品住房交付，且需配建一所占地不小于9369平方米的小学，并且需求向玄武区政府提供总面积不大于2000平方米的商品住宅。

该地块紧邻玄武湖，周边以老小区居多，其中距离地块最近的小区是后大树根小区，目前小区二手房源挂牌均价已经达到了57782元/㎡。

地块旁有大型商业综合体金茂汇，不远处还有江苏省军区机关幼儿园，玄武湖公园，生活配套一应俱全。

出让条件

（1）竞买人或其股权关联公司所做物联网解决方案须入选工业和信息化部软件与集成电路促进中心评选的“2016年度物联网解决方案”中的“物联网平台”、“智慧城市”、“最具投资价值企业”3个类别之一。

（2）该地块不得联合竞买。

（3）A、D分区商业配套用房建筑面积占A、D分区地上总建筑面积比例不小于35%、不大于45%；B分区商业配套用房建筑面积占B分区地上总建筑面积比例不大于10%；E分区建筑密度地面层不大于55%，上部水平投影不大于60%。

（4）A、B、C、D分区在除容积率外其他指标不变情况下，可统筹平衡住宅建筑面积。

（5）D分区设置基层社区中心地上建筑面积不小于1000平方米，其中社区卫生服务站150平方米，文化活动室400平方米，基层社区服务中心400平方米，社区警务室50平方米，该基层社区中心由竞得人出资并建设，须与商办、住宅同步规划、同步建设，建成后无偿移交玄武区政府，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减，出让金总额不做调整。

（6）规划小学用地须配建一所占地面积不小于9369平方米的小学（地上建筑面积不小于9000平方米，地下建筑面积不小于9000平方米），所对应土地按划拨方式供应。该小学地上建筑由竞得人出资并建设，须与商办、住宅同步规划、同步建设，建成后无偿移交玄武区政府；地下建筑由玄武区政府出资，委托竞得人整体代建。学校地上建设费用不得低于4000万元，若建设费用低于4000万元，须由竞得人向玄武区政府补足剩余资金，用于学校整体建设。

（7）A、B分区地下空间可整体连通，C、D、E分区地下空间可整体连通，F、G、H分区地下空间出让，主要用于停车、设备用房和局部开发。

（8）竞得人须在地块首期交付的商品住宅用房范围内，向玄武区政府提供总面积不大于2000平方米的商品住宅，按照届时商品住房项目销售价格，定向销售给玄武区政府指定的销售对象，定向销售房屋的套型、建筑面积和销售要求由玄武区政府确定。

（9）该地块上的办公用房不低于50%的面积须定向销售给物联网、创新型经济产业等相关企业，销售时须经玄武区产业主管部门书面同意。

（10）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房建筑面积，面积最多者竞得。由竞得人建成后自持，用于出租居住，只租不售，不得分割转让，不得分割抵押，遵守国家及南京租赁管理政策相关要求。竞建的租赁住房以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置。

（11）住宅建筑100%实行全装修成品住房交付。

（12）竞得人须在成交确认书签订后、土地出让合同签订前与玄武区政府签订《地块投资发展协议》。