众所周知，南京南站的公寓自带“网红”属性，每一次亮相，都会掀起公寓市场的一波小高潮。

不过，顺着地铁1号线再往南走，有几家不起眼的公寓楼盘吸引了南小寓的注意。

武夷凌云公馆、金轮双子星国际、C12金长城国际大厦这三家楼盘在南京的公寓市场上存在感较弱，我甚至问了一些业内人士，都对这几家楼盘了解甚少。

但细心的南小寓注意到，这三家公寓紧靠地铁站，从双龙大道便可直达新街口，附近就是百家湖商圈和南站商圈，地理位置可以说是相当不错。

不过，南小寓随手在南京房地产网站上搜了一下，发现这几家楼盘尽享交通、商业便利，去化结果却似乎不尽人意，这究竟是为何？

武夷凌云公馆

武夷凌云公馆位于江宁区双龙大道与宏运大道交汇处，紧邻地铁1号线双龙大道地铁站，名副其实的地铁上盖。

南小寓从1号口出来，一眼便能望到直冲天际的武夷凌云公馆，只见项目外立面已基本完成，错落有致的外形设计，整体比较fashion、大气。

项目售楼处则在一街之隔，里面除了保洁阿姨、门卫外，只剩几位置业顾问在聊天，看样子十分惬意。

从置业顾问的口中，南小寓得知，武夷地产是江宁最早一批的房地产开发商，先后打造了武夷花园、武夷绿洲、武夷名仕园、武夷水岸家园、武夷商城等项目。

从产品规划来看，武夷凌云公馆规划了一栋办公、一栋公寓，以及20000㎡自建商业。

其中，公寓楼涵盖96套办公产品，面积88-179㎡，以及191套公寓，面积为44-107㎡，主要为平层产品。

与一般40年产权的公寓不同，武夷凌云公馆是65年产权的公寓，具有公积金贷款、民用水电、可以落户等优势，这也意味着购买武夷凌云公馆会占用一个购房名额。

因此，在宣传单页上，武夷凌云公馆也打出了“首付51万起，积分落户主城”的广告语。

置业顾问还表示，项目是2003年3月拿地，预计交付时间在2019年12月31日，相当于准现房销售，颇令人心动。但南小寓心理默算了一下，房子拿到手还剩不到50年产权，产权缩水17年。

因为是公寓的户型，所以武夷凌云公馆没有凸出的阳台，实际居住晒衣服会不方便，采光也较差，而且单层住户密度高，有5梯18户，导致得房率较低。

此外，项目临近高架，公寓负一层还有地铁穿过，存在一定的噪声污染↓

但要和武夷凌云公馆的户型相比，什么产权缩水、采光效果差、噪音污染这都不算事，因为项目户型真的是太奇葩了！此前项目曾公开15种户型，像鲸鱼、马桶、蜡笔、热水瓶的户型广为网友诟病。

有网友吐槽，F2户型像鲸鱼，G2户型像蜡笔。

H2户型则像马桶……

J1户型像菜刀，E2户型则像热水瓶……

平层户型：

在现场，南小寓也有幸参观了一间面积在60㎡左右的样板间，卧室被一面隔板一分为二，有点不伦不类↓

要想在公寓市场上立于不败之地，好的物业管理服务也非常重要。南小寓在网站上看到，武夷名下的其他几家楼盘似乎早已“名声在外”，尤其是武夷配备的物业，甚至引发了众怒。

而武夷凌云公馆采用的是一家并不太知名的新苏物业管理有限公司，不知道交付后，是否会再生波澜。

金轮双子星

武夷凌云公馆问题多多，那么其他公寓情况如何呢？紧接着，南小寓坐上地铁1号线，赶往了下一站——金轮双子星。

金轮双子星位于江宁区河定桥商圈，紧靠地铁1号线河定桥站。项目对面就是欧尚超市和金轮新都汇，出门购物相当方便。

据置业顾问介绍，金轮双子星由1幢5层商场、一幢16层星级酒店（金轮万怡酒店）和一幢13层4.8米挑高公寓建筑构成，是集休闲、娱乐、购物、美食、酒店公寓为一体的小型综合体。

项目地下二、三层主要设计为车库，地下一层为非机动车库和商业，未来将直通河定桥地铁站。

比较吸引南小寓的是，金轮引进了万豪(Marriott)集团下的万怡酒店，大约可提供220间客房，目前正在做外立面的调整，弥补了江宁区缺少标志性高端酒店品牌的不足。未来，金轮双子星国际公寓的业主还可以享受一定优惠。

金轮双子星国际公寓主要集中在公寓楼的5-13层，目前在售4.8米挑高公寓，开间4.3米，户型面积涵盖48-104平米，均价2.6-2.8万/㎡，预计今年年底毛坯交付。

项目同时设计了两个样板间，户型面积约50平米，分为挑高LOFT设计和双层双钥匙设计，具体如下：

【A户型·LOFT】

起居室

餐厨一体

客厅上挑空

儿童房

主卧

【B户型·双钥匙】

玄关

一层起居室

一层餐厨一体

一层卫浴

二层起居室

二层餐厨一体

二层卫浴

二层储物间

《南京市建设项目建筑面积管理办法》自2017年7月1日起已正式施行，明确提出酒店式公寓的层高从4.8米限制到3.6米，目前市场上的4.8米挑高公寓产品，可谓是卖一套少一套。因此，金轮双子星国际公寓此次推出的4.8米挑高公寓，具有一定的稀缺性。

不过，目前公寓均价已经达到了2.8万/㎡，而且还是毛坯交付，说实话，这样的价格和南站的公寓价格相差无几，而且南站的交通枢纽优势更明显，一直是公寓投资的热门板块。

另一方面，金轮双子星国际公寓的土地使用年限到2053年，项目预计今年年底交付，拿房后，公寓产权还剩33年，略有缩水。

大致看下来，金轮双子星国际硬伤并不算多，因此也是这三家楼盘中，去化得最好的。

C12金长城国际大厦

和武夷凌云公馆、金轮双子星相比，C12金长城国际并不是地铁上盖，距离1号线胜太路地铁站约有5分钟步行距离，但区位上更靠近百家湖商圈，商业氛围也更浓厚。

项目所处的百家湖商圈号称“江宁新街口”，目前已经拥有同曦百货、弘阳家居、金鹰、江宁1912、景枫KINGMO、太阳城等商场，商业配套齐全。

南小寓了解到，C12金长城国际此前是金长城大酒店，原为南京长城机电集团有限公司的低端商业用地，建筑面积约3万㎡，此前主要用于经营建材、装潢市场、快捷酒店等，以及中国农业银行的旧员工宿舍楼。

2017下半年，因商业产品低端、效益低下、跟不上区域发展等原因，根据低效用地相关政策要求，金长城大酒店被拆除，重新规划为由公寓楼、办公楼和一座商场组成的综合体项目。

可以说，C12金长城国际大厦的建成，将为区域商圈再添一座大型商业综合体。今年6月28日，C12金长城国际大厦项目主体结构全面封顶↓

据置业顾问介绍，C12金长城国际大厦建筑面积约9万方，是一座集商务、休闲、饮食及购物等元素的综合体，涵盖了写字楼、SOHO办公、酒店、购物商场、休闲养生等多种物业形态。

其中，西侧塔楼6到25层为办公，东侧塔楼为酒店式公寓，共25层，地下负一层是大型超市，地上1-6层是商业，7-12层是一家城市艺术酒店，13-25层为酒店式公寓。

值得一提的是，C12金长城国际商业裙楼部分共7层，主打“南京首个以女性为主题的商业综合体品牌”，规划了电商超市、美食广场，以及高端月子会所、女性医学美容整形会所、女性健康关爱中心等。

目前项目在售40-60㎡酒店式公寓产品，其中，60㎡户型房源的单价是28000元/㎡， 40㎡户型房源的单价是27000元/㎡。

在售楼处现场，开发商也只设计了一间60㎡的平层样板间，层高3.6米：

客厅↓

厨房

卫生间↓

卫生间↓

洗衣机↓

在参观样板间的途中，置业顾问告诉我，项目办公楼部分是毛坯交付，但开发商可以提供3000元/㎡的精装修包，而公寓部分为精装交付，具体精装标准暂不明确。

“我们整个项目的定位标准比较高端，聘请的也是高力物业，投资自住都挺合适。”置业顾问补充道。

但是，南小寓在搜集项目相关资料时，发现C12金长城国际大厦这几年没少被看房者投诉。此前就有媒体多次报道过这家楼盘“偷面积”、“售后包租”、捂盘等违规销售行为，负面消息较多。

在南京网上房地产，南小寓注意到该楼盘的去化结果也相当“惨淡”，开盘半年来，C12金长城国际大厦项目截至7月2日只认购了31套，成交套数为0。

总体来看，热销的公寓都是相似的，不热销的公寓各有各的缺陷。而且，最近南京市场上，公寓维权事件也层出不穷，为了避免日后维权奔波的辛苦，南小寓建议大家入手公寓时一定要谨慎谨慎再谨慎！