万亿负债高压下，在国内融资渠道收紧的趋势下，房企加速海外融资补血。

  中原地产不完全统计，6月以来，海外融资的上市房企超过15家，融资金额超过30亿美元。多数房企融资额度较大，其中不乏超大型房企。朗诗、合生创展、中国金茂、中国奥园、中南建设等12家房企发布发海外发债公告。从融资利率来看，6月份以来，房企发行的海外债票面成本普遍较高，不少房企海外融资利率超过10%。

  易居研究院认为，近期国内市场的融资政策继续收紧，这使得部分房企的资金压力是有所增加的。尤其是部分房企近期拿地规模大，后续需要资金补给，这也要求其积极开拓此类拿地的机会。从实际情况看，部分融资成本也是比较高的，给予投资者的条件也是不错的，这说明企业融资比较渴求，希望通过融资来获得较好的发展。近期海外有各类降息的做法和预期，适当也会降低其融资的成本和压力。

  房企6月海外融资规模攀升

  数据显示，2019年房企有息负债到期规模达6.8万亿，累计近4193亿元信用债将到期。

  面对偿债压力，国内融资渠道却在短暂“小阳春”之后迎来“微收紧”。房企正在集体抓住海外融资窗口期。中原地产研究中心日前发布的统计数据显示，6月份以来，超过15家房企参与海外融资，融资金额逾30亿美元。

  例如，6月12日当天，就有多家房企集中发行海外债。华南城控股有限公司增发的于2021年到期的6000万美11.875%优先票据已于2019年6月12日完成发行；新湖中宝1.1亿境外美元债完成发行 年利率为11%；中南建设境外3.5亿美元债券完成发行，票面利率票10.875%，期限3年。

  6月25日，佳兆业发布公告称，发行额外2022年到期的2亿元美元11.25%优先票据，发行额外2023年到期的3亿元美元11.5%优先票据。

  从融资利率来看，6月份以来，房企发行的海外债票面成本普遍较高，不少房企海外融资利率超过10%。比如，华南城控股增发于2021年到期的6000万美元优先票据，票面利率为11.875%，同日公告境外发行债券1.1亿美元的新湖中宝票面年利率为11%，中南建设境外3.5亿美元债券票面利率票10.875%，正荣地产将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25%。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企在5月之前融资情况良好，融资成本降低，主流境外融资成本均在6%-8%。但最近随着内地融资收紧，海外融资成本也开始增加。杨红旭认为，当前海外融资利率比去年低一些，但不同企业差异较大，存在企业分化。“发债利率与评级有关，评级越高，发债利率越低，评级越低，发债利率越高。这种分化跟企业自身有关系。

  下半年境内融资持续收紧

  事实上，5月下旬以来，随着境内融资收紧，海外融资规模增加，成本也随之攀升。预计下半年融资难度会进一步增加，政策面有望进一步收紧。

  张大伟分析认为，去海外融资一部分原因是因为房企在国内的融资已经被收紧了。作为典型的资金密集型企业，房企必须要维持巨量现金流的安全。今年上半年，随着5月份一系列调控政策出台，房企在国内的融资步履维艰。转向海外某种程度上，也是房企的无奈之举。下半年融资继续收紧，可能会影响到房企的拿地策略。

  克而瑞研究报告显示，2019年5月17日，银保监会网站发文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下，信托贷款余额经历3月份短暂反弹后于5月再次回落。

  随着春节后信贷市场限制放宽，房企融资难度降低，部分城市在土地市场上抬头了。典型案例如苏州市，低价开始飙涨。这一现象导致各地收紧房贷政策。也就是说，未来房贷以及企业贷款会受到非常严重的影响。

  针对房地产市场下半年的走势，业内预计2019年楼市的调控将继续严格下去。大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，土地的溢价率也开始下降。融资方面还是会维持收紧态势，短期内不太可能会有很大的放松。

  对于拿地来讲，行业头部房企近期拿地比较积极，原因一是由于可售库存低，需要补货，二是目前拿地的成本相对而言是比较低的。而且中小型房企由于资金问题拿地速度会有所下降。综合来看，2019年第三季度房企拿地对保持一定的热度，第四季度可能会有所降温。