一直强调“我们与房地产行业不同”的华南城（1668.HK）。定位为国内最大的综合物流及交易中心开发商和运营商，住宅开发业务却在不断得到强化，早已成为最大收入来源。

  华南城2016/17财年、2017/18财年以及2018/19财年中期显示，销售住宅所取得的收入分别为37.88亿港元、52.14亿港元和33.04亿港元，在营收中相应占比为48.32%、55.44%和63.39%。

  不过，近年华南城盈利能力在下降，2017年，净利润的增幅大幅下滑，经营现金流净额增幅从176.48%锐降至20.12%，净资产收益率从2.01%降为-1.88%。2018/19年财年中期，华南城实现营业收入51.12亿港元，同比增长46%；实现归属于母公司拥有人应占净利润8.48亿港元，同比下滑14.4%，盈利能力下降。

  此外，自2018年下半年以来，华南城连续高息发债，长江商报记者梳理发现，截至目前已经发布了四笔融资利率超过10%的优先票据，此前都在5%-7%。对此，明源地产研究院一位研究员认为，高息发债很大程度上说明资金压力比较大，对于此类房企来说，在扩大融资规模的同时，可能也会带来利息方面的压力。

  近一年四笔融资利率超过10%

  华南城2018/19财年的销售目标为160亿港元。但实际上，公司过去一年所实现的合约销售为146.77亿港元，仅完成了目标的九成（91.73%）。

  业绩不达标，负债进一步攀升。据华南城2017/18财年年报，截至2018年3月31日，上市公司的借款总额为388.28亿港元，较之上一会计年度增加60.55亿港元，增幅为18.48%；其中，1年内到期的债务为161亿港元，在有息负债中占比41.46%。

  此外，华南城旗下业务运营主体华南国际2018年流动负债中的有息负债有所下降，但流动负债总额仍呈现出相对较高的水平。2018年报显示，公司最近3年的资产负债率分别为68.45%、67.51%和66.79%，公司流动负债分别为2414381万元、2644176万元和3152393万元，流动负债在公司负债总额中的占比分别为52.78%、56.18%和65.70%。

  华南国际（或称发行人）债务将于2018年及2019年集中到期。2018公司分别需偿还到期债务本金96.18亿元、2019年需偿还104.47亿元。

  迫于偿债压力以及国内融资环境的收紧，华南城开始频繁发债。长江商报记者梳理发现，自2018年5月以来，华南城连续高息发债，截至目前已经发布了四笔融资利率超过10%的优先票据，此前都在5%-7%。

  2018年5月，公司先是发行了一笔于2020年到期，金额为1.5亿美元的优先票据，利率为10.875%。随后6月份，华南城又以同样的到期时间和利率增加发行了1亿美元，利率为10.875%。

  2019年3月选择继续发行高利率票据，以缓解资金压力。2018/19财年中期，公司的融资成本为3.02亿港元，较之2017/18财年中期的1.18亿港元增长155.93%。

  6月12日，华南城增加发行了一笔于2021年到期，金额为6000万美元的优先票据，利率为11.875%。这是自今年3月以来华南城以同样到期时间和利率发行的第二笔优先票据，其中，第一笔的金额为2亿美元。

  项目涉及无证售房

  公开信息显示，2002年，郑松兴创立华南城，2009年华南城控股有限公司在香港上市，随后成长为国内最大的综合物流及交易中心开发商和营运商。

  从2014年开始，公司经营业绩开始不稳定，盈利能力也在下滑。2014年、2015年营业收入和净利润双方负增长，2016年，双方的同比增幅超过20%。2017年，净利润的增幅大幅下滑，经营现金流净额增幅从176.48%锐降至20.12%，净资产收益率（摊薄）从2.01%降为-1.88%。2018/19年财年中期，华南城实现营业收入51.12亿港元，同比增长46%；实现归属于母公司拥有人应占净利润8.48亿港元，同比下滑14.4%，盈利能力下降。需要注意的是，该时期内上市公司取得政府补贴为2.4亿港元，占净利润的28.3%。

  华南城旗下业务运营主体华南国际去年业绩也不佳。2018年年度报告显示，2018年归属于母公司股东的净利润为56408万元，较2017年同比下降63.49%。华南国际表示，整体净利润下降的主要原因系新增投资性物业较少所致。

  此外，华南城1668新时代广场近期被曝收诚意金无证售房，对此，西安市住建局要求停止收取“暂收款”行为，同时对开发商负责人约谈。

  西安市住建局房屋管理执法监察队相关负责人介绍，经核实，华南城1668新时代广场项目A4#楼活动中存在收取“暂收款”行为，该局现场要求公司立即整改，停止收取“暂收款”行为，被收“暂收款”的客户如有退房退款需求，要求无条件办理。

  同时要求该公司做出承诺，在楼幢未取得预售许可前不得排号、预定，严禁采取排号、定房、内部认购、发放会员卡等各种方式收取预订款性质的费用；不得对未取得预售许可的楼幢进行预售广告等宣传活动。

  该局约谈开发商负责人，重申了相关政策规定，要求该公司加快办理项目的建审手续，依法依规经营并妥善解决群众的诉求。对于此事，该局还在进一步调查，并将根据调查结果依法做出处理。

  上述研究员向长江商报记者表示，项目无证销售，说明营销纪律散漫，也说明回笼资金方面的压力比较大。虽然短期会提高销售规模，但市场印象不好。

  高息发债很大程度上说明资金压力比较大，对于房企来说，在扩大融资规模的同时，可能也会带来利息方面的压力。

  ——明源地产研究院研究员