房企融资阀门收紧的信号再次袭来。近年来，监管对房地产融资态度始终不曾放松。

  此前，多家金融机构由于违规为房地产企业融资被开罚单，银保监会下发关于整治房地产领域违规融资的文件，媒体报道称相关部门将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

  《中国经营报》记者注意到，强监管拧紧房企融资阀门后，5月份，40家典型上市房企完成融资总额同比下降52.07%，创2019年以来历史新低位。房地产类集合信托成立规模为470.95亿元，环比下降17.73%。同时，由于国内融资环境紧张，部分有资金需求的房企把目光投向境外发债。

  值得注意的是，2019年到2021年，房企将有15.4万亿元债务兑付。在融资收紧及大规模债务兑付的背景下，房地产信托项目违约进一步增多。

  信托通道再收紧

  作为境内主要融资渠道，公司债也被收紧了。

  5月31日，媒体报道称，由于部分房企拿地激进，在住建部的指导下，央行和证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。不过，多家房企否认并称“没有接到书面通知”。

  融资寒冬并非骤然而至。自2016 年10月份以来，相关机构从银行理财资金、信托、公司债以及私募基金四个方面对房地产行业开发资金来源监管趋严。2018年房地产开发资金来源于银行贷款的资金为1.9万亿元，较上年同期下降 7.1%；来源于非银行金融机构贷款金额为 4979 亿元，同比增长 4.7%，增速同比下滑 37.1个百分点。

  自2019年以来，ABS融资收紧的迹象早就有所显现。今年1月，半个月内6只房地产ABS被中止审查，涉及金额达到240亿元。4月，证监会发布ABS监管问答，提到“物业服务费、缺乏实质抵押品的商业物业租金”，不得作为资产证券化产品的基础资产现金流来源。

  监管层对于资金违规流向房地产领域的态度颇为严厉。

  6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛演讲时提到，“最严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”

  记者注意到，近两年来，监管部门对于房地产行业融资十分谨慎。2019年以来，监管部门在公开场合至少5次提及房地产金融风险。2月25日，银保监会副主席王兆星表示，“未来监管部门将紧盯房地产金融风险等多个重要风险领域。”2月底，央行金融市场工作会议强调，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。3月5日，郭树清表示，“下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。”3月9日，王兆星再次明确表示，房地产金融仍是防范风险的重点领域。

  5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”），要求商业银行、信托、基金等各类金融机构按照相关要点开展整治，突出处罚和问责，其中多处涉及房地产领域融资乱象整治。

  针对商业银行，监管提到“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。有业内人士认为，这实际上是对非标渠道的融资进行管控，尤其是通过理财产品、信托工具等变相为房企融资。

  此外，23号文还向信托公司明确提出将重点治理通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等行为。

  当前金融严监管之下，多家金融机构因房地产融资问题被开罚单。根据银保监会公开信息，4月1日～5月20日仅50天的时间内，各地银保监局共开出223张罚单，其中涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计1068.7968万元。与此同时，2019年至今，银保监系统已向8家信托公司开出14张罚单，罚没金额达1214.36万元，接近去年全年信托公司1460万元的罚没金额。

  房产信托潮落

  5月份，房企融资收紧态势体现在各项融资数据上。

  天风证券研究显示，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，较4月份融资总额下降52.07%，创2019年以来历史新低位。

  房地产信托融资规模、收益率亦双双下滑。用益信托统计数据显示，今年5月成立的集合信托产品平均收益率为8.20%，较4月份有所下滑；整个5月，房地产类集合信托成立规模为470.95亿元，环比下降17.73%。

  记者注意到，当前房地产信托延续了5月的“降温”趋势。此外，根据普益标准的信托理财市场周报数据， 6月1日~6月14日期间，房地产领域信托产品共发行127只，成立了37只。而5月份，房地产领域信托产品共计发行496只，成立了403只。

  相比之下，今年前四个月房地产信托“输血”房企近3000亿元。相关研究数据显示，前四月共成立1940只房地产信托产品，募集资金约2850.94亿元，较2018年同期增长5.51%，占整个集合信托规模比例为37.34%。

  根据中国信托业协会5月30日公布的一季度业务数据，截至2019年一季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。

  中国信托业协会特约研究员周萍分析认为，“今年一季度以来，全国首套房平均贷款利率回落，商品房销售有所回暖，房企新开工意愿增强，预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。”

  “23号文可以说切断了信托的前端融资模式。”一位南方地区信托公司研究发展部负责人对记者表示，目前只有股权投资模式在前端融资阶段是合规的。

  本报记者发现，当前市场上已出现部分房地产供应链融资业务，比如购房尾款融资、应收账款融资等。用益金融信托研究院研究员喻智此前曾对记者表示，“房地产供应链融资业务、房抵贷业务、房地产融资租赁、房地产投资信托（REITs）等新型业务模式都是值得信托公司尝试的新方向。”

  值得一提的是，由于国内融资环境紧张，部分有资金需求的房企把目光投向海外。

  据了解，香港已成为房企们发行房地产信托基金（REITs）的集中地。6月13日，外媒披露招商蛇口计划今年底至明年初以REITs形式赴港挂牌，集资不少于5亿美元，不过这一消息暂未获得确认。据记者了解，截至目前，香港共有10只REITs，包括领展房产基金、越秀房产信托基金、置富产业信托、开元产业信托等。

  “救命钱”失灵

  这边“找钱”愈难，那边“还钱”在即。

  本报记者梳理公开报道及上市公司公告了解到，今年以来，被曝出现违约或展期的信托包括：重庆典雅地产公司项目所涉及的中诚信托、广东老牌房企颐和地产的中江信托“中江金龙86号”；华宝信托“慧盈5号-天津天房集团集合资金信托计划”以及陆家嘴信托、中建投信托起诉中国地产（1838.HK）40亿元违约……

  “一个稍微大点儿的房企，可能会牵涉到十几家信托公司。”

  事实上，过去几年，房地产信托和地方城投平台是信托的主要融资房。信托资金一度被视作在银行、债券等主流渠道被封堵后的“救命钱”，上市房企越来越依赖信托、基金乃至金交所等非银渠道融资。

  以泰禾集团为例，在2016年到2017年6月之间，来自非银机构的融资规模由35.7%猛升至56.1%，截至2018年6月末，其信托借款约为613亿元，占比42%。

  由于目前地产行业不景气、房产回款难、棚改货币化安置收紧等因素，房地产信托面临着违约风险，尤其是前期业务激进、扩张较快的信托公司。根据喻智此前研究，2018年房地产类信托的风险事件发生的情况相对较少，共有7只产品，涉及金额分别是23.8亿元和33.3亿元。

  中国裁判文书网显示，五矿信托、中原信托、吉林信托、中建投信托、大业信托、长城新盛信托等十多家信托公司由于金融借款纠纷等原因起诉多家房企或冻结其资产。

  这些房企大多都是债务高杠杆。Wind资讯数据显示，沪深两市上市房企在2016年、2017年、2018年的资产负债率分别为76.85%、78.47%、79.73%。以2018年年报为例，*ST华业、鲁商置业、中南建设3家的资产负债率分别为98.39%、94.09%、91.69%，位居前三名。

  根据恒大研究院的报告，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，2018年有2.9万亿元债务兑付，2019年有6.1万亿元，2020年有5.9万亿元，2021年有3.4万亿元。

  截至2019年一季度末，信托行业风险项目1006个，规模为2830.59亿元，信托资产风险率为1.26%，较2018年四季度末上升0.28个百分点。

  周萍认为，“这主要源于去年金融‘去杠杆、强监管’政策下，银行表外资金加速回表，同时平台公司举债受到限制，企业现金流相对紧张，少数信托公司展业比较激进，信用下沉较大，导致逾期甚至违约事件增多。”