“房住不炒”时代，南京住宅的限购限贷政策仍未有所放松，而公寓不仅没有限贷限购等问题，还凭借着面积小、总价低等优势，一时间成为不少人投资的心头好。

但近几个月来，南京接连爆发了多起公寓维权事件，本以为自己买的是公寓，结果变成了办公，买房人直呼上当受骗，维权在所难免。

与此同时，南小寓也收到了多位买房人的哭诉：我们一群大爷大妈开什么办公室？如果我们知道是办公，当初根本就不会买！

唉，南小寓看在眼里，疼在心里。为了避免更多买房人踩坑，南小寓决定教大家一招如何轻松辨别办公和公寓！

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对大部分购房者来说，住宅和公寓差别较大，很容易被区分。不过，办公和公寓确实有许多相似点，一些小白们很容易傻傻分不清楚。

第一：同为40年产权，均为商业性质。

不同于住宅的70年产权，大部分公寓和办公为40年产权，土地性质都为商业性质，商用水电，并且首付均为50%，不可以使用公积金贷款，更不能落户。

第二：办公和公寓的外立面非常相似。

不同于住宅商品房，“板式建筑”、“塔式建筑”有明显的阳台和户型设计，而公寓或办公，都是一层多户，从外立面上，购房者很容易区分住宅，但很难区分公寓还是办公。

第三：内部户型单一方正，都有公共空间。

单从户型分割上来看，公寓和办公的户型设计都较为单一方正，而且都有公共楼梯间和公共走道。

如果不是行业内人士，仅凭肉眼观察，确实很容易弄混公寓、办公。因此买房人一定要确认房屋的属性，切勿被开发商的宣传单页和样板间所误导。

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那么，面对心仪的楼盘，买房人该如何区分这是公寓还是办公呢？

首先，在进行楼盘销售时，开发商就应向购房人明确表示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

而无论最终是否购买，大家都要注意保留相关照片、宣传单页、录音、视频等材料，以备不时之需。

但如果遇到开发商或置业顾问有意隐瞒甚至误导，买房人又该怎么办呢？

下面南小寓以浦口”星悦城“为例，向大家说明，如何自助查询想买的公寓到底是什么性质。

step1：登陆365淘房网，输入自己想要查询的楼盘名称↓

step2：在楼盘详情页面上，可在最新动态右侧找到“分幢销售公示”，并点击进入↓

step3：点击进入想买或查询的“楼栋”↓

点进去可以发现，每栋楼、每套房的房源信息都是公开的，鼠标指向某套房源时便可以看到相应的房源性质提示，让人一目了然。

11幢↓

12幢↓

step4：其次，大家也可点击该楼盘的“许可/备案证公示”↓

step5：点开旁边的“备案证”大图↓

从预售许可证上，我们可以看到，星悦城的11号楼和12号楼的房屋用途性质分别为酒店式公寓/商业和商业/办公，你学会了吗？

最后在签合同时，大家一定要认真查看每一条条款，厘清双方职责，南小寓遇到过太多合同看都没看就在置业顾问催促下急忙签字的，毕竟事关自己的利益，谨慎一点总没错。

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这个时候或许有人要问了，既然公寓跟办公都是40年产权，商用水电，房子没有质量问题就OK，为什么非要纠结房源属性？因为这其中的差别影响真的很大。

区别1：公寓可居住，办公/商业不可住

由于公寓有一定的居住属性，所以可以合法合规的拥有独立下水和管道排烟、商用水电可以申请民用，也可以接入天然气；

办公则为商用水电，很难改成民用，而且电也不能像民用一样可以分户入户，而是从总电路分户，公摊电费更大，且不具有居住属性。

对于规划核实后擅自在改变房屋使用性质的行为一经举报查实，相关职能部门很可能会按照有关规定进行查处。

区别2：商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计

2017年3月10日，南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局等三部门联合发文，规范南京商业办公等非住宅类建筑项目管理，明确要求此类建筑不能变相建成公寓类建筑。

同时，为强化生产经营功能，弱化居住功能，商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局。

如果办公建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售，否则就是违规。

区别3：办公/商业相对于公寓而言，公摊面积更大

由于规划不同，公寓与办公结构设计上也有着差别，办公楼通常为回字形走道设计，且有公共卫生间、开水间等，这也导致办公公摊更大。

但购房者多只关注户型、朝向、面积等，很少关注这些影响后期居住的细微差别，甚至有的开发商在内部改造后，通过精装样板间的设计，掩盖了这些差别，对购房者形成误导。

最后，南小寓也希望各位买房人买到自己心仪的公寓，早日当上房东。