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“小阳春”转“黄梅天”

根据国家统计局最新公布数据，5月份各地继续落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场继续保持稳定。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3％，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中：北京、广州和深圳分别上涨0.6％、0.8％和0.4％，上海下降0.1％。二手住宅销售价格环比上涨0.1％，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中：北京和深圳持平，上海上涨0.1％，广州下降0.3％。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8％，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格上涨0.5％，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8％，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6％，涨幅与上月相同。

今年前5个月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2％，增速较1－4月份回落0.7个百分点；商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6％，降幅比1－4月份扩大1.3个百分点。同策集团首席分析师张宏伟表示，5月数据显示楼市“小阳春”已难以维持，在业绩压力下，四季度房企或加大促销力度。（回复关键词「价格」获取原始数据）

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多因素致楼市“降温”

“房地产相关数据出现一定程度回落，可能有三个原因。”同策咨询首席分析师张宏伟表示，“首先，从需求角度看，2016年至2018年上半年，市场整体需求在一定程度上被透支，需求不足的情况当前有所显现。尽管今年前几个月房地产市场出现‘小阳春’，但整体复苏仍相对乏力，‘小阳春’态势难以继续保持。其次，此前个别城市楼市尤其是土地市场出现过热现象后，监管部门出台了一些政策。有传闻称，监管部门不久前对部分拿地房企进行了窗口指导，这也产生了一定的‘降温’作用。最后，大部分三四线城市楼市仍处于持续调整过程中，对全国市场也会产生较大影响。”

值得关注的是，从5月单月数据看，销售面积同比下降5.5％，进入负增长区间。有观点认为，这标志着房地产投资增速迎来拐点。

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宏观经济角度分析

同策研究院分析认为，结合宏观市场环境，我们可以看到1992年至1993年的中共“十四大”、“三中全会”，做出社会主义市场经济顶层设计和改革总体规划，该时期内的实际GDP增速远高于潜在GDP增速，在科技进步、管理模型转变等因素的推动下，全要素生产率呈现快速增长。2010年之后，全要素生产率快速下行，致使中国潜在GDP增速持续下滑，且中短期内，下滑趋势较难逆转。2019年中央设定经济增速目标下探至6-6.5％的区间目标。

中国货币政策的法定目标是保持币值稳定、促进经济增长。因而反应货币增速的M1增速指标与GDP增速、克强指数增速呈现较强的相关关系。当货币宽松时，GDP增速、克强指数增长；货币收紧时，GDP增速、克强指数面临下行压力。结合中央定调，预计未来仍将通过适度宽松的货币政策来“稳增长”。

中国M1同比增速与灵敏反应经济状况的克强指数呈较强的相关性，货币政策宽松能带动经济的回暖。从周期角度看M1同比增速进入周期波动的谷底、预计未来重新进入上行周期（2019年3-4季度为实质上升期），另一方面2019年中国经济下行压力进一步加大，政策面有进一步适度放松的必要性。M1同比增速的回升将带动经济状况的回暖。

在调控期间住房和城乡建设部便已经明文指出，要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。同策研究院分析认为，“稳地价、稳房价、稳预期”是当前调调控政策的重中之重，在市场下行周期要稳步小幅调整，避免因为市场快速下行造成楼市周期出现剧烈波动；在市场上行周期控制市场回暖力度、防止非理性回暖，影响宏观经济发展及经济结构调整。同策研究院通过对商品住宅成交量与经济周期的关系分析认为，全国商品住宅成交面积增速与经济周期趋势存在滞后关系，通过量化处理，全国商品住宅成交面积增速滞后M1增速3-5个月。如果2019年3季度至2021年上半年全国经济重启“结构性加杠杆”进程，所以2019年4季度至2021年2季度楼市处于上行周期可能性较大。

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今年四季度房企或加大促销力度

展望后市，同策集团首席分析师张宏伟预计，房地产销售或在6月份和10月份出现短期回升。

“在房企冲刺半年度销售业绩的背景下，6月份房地产交易量可能有所回升。但在6月‘冲刺’后，加之此前累积的市场需求不足，三季度市场可能阶段性回调。四季度后，在较大的业绩压力下，企业或在10月起加大促销力度。”张宏伟进一步指出，“从各房企的销售金额和面积占比看，下半年往往占到全年的六成，四季度则是占比最大的季度。届时，房企为了冲刺全年业绩，可能在价格上作些让步，甚至可能出现新一轮‘价格战’。”不过，张宏伟也强调，房地产行业持续调整的基本面并没有发生变化，市场难现“盛夏”行情。