随着房地产行业进入到下半场，在行业集中度提升和总量销售放缓的行业背景下，各家在融资能力上的强弱，正在成为左右各家未来发展的关键性因素。一但融资收紧，只有那些有较高融资能力和抗风险能力的优质房企，能够在融资环境收紧背景下实现债券融资增量。

根据Wind统计，截至6月14日，房企共计发行信用债437只，融资金额近3390.90亿元，同比去年分别增长49.1％、34.9％。尽管，房企的发债依旧处于爆发的态势，但各家房企的融资能力呈现喜忧参半，冷热不均。

在这样的当下，能获得中诚信“AAA”企业主体信用评级，无疑是对企业基本面健康的一种肯定。高评级是保证房企实现低成本融资良性循坏的必要条件，尤其是在债券融资收紧的宏观环境下，更是要求房企“提升全周期综合竞争力”。

有意思的是，今年新增3A评级的房企只有两家，其中属于强30里的房企，只有正荣地产（06158.HK）一家。在此之前，国际评级机构标普和穆迪也纷纷上调了评级。

是什么让这家上市一年左右的公司受到了评级机构的青睐？

财务结构健康

良好的财务结构、充裕的货币资金对降低房地产企业的短期偿债风险起核心作用，这也是评级机构作为房企主体评级的重要考量因素。

在这一点上，正荣地产有自己的优势，上市一年后，正荣地产的净负债率就下降到74％。

值得一提的是，74％的净负债率，低于2018年行业78.4％的平均净负债率。

正荣地产实现降杠杆的过程，事实上也是增厚财务利润的过程，利息支出减、销售总额扩大，一加一减，事实上就是利润增厚过程。

根据财报，2018年正荣地产实现合同销售额1080.17亿，同比增长54.0％，首入千亿阵营；实现营业收入264.53亿元，同比增长32.3％；净利润及核心利润分别同比大增50.5％、70.7％，大幅超过营收增长；手握471.49亿的预收客户款项，锁定了未来两年的业绩成长。

反观到具体财务数据上，期内财务费用也大幅降低，由2017年的5.52亿元降至3.81亿元，占比由2.8％降至1.4％。

从2018年的情况来看，一方面是以长债置换短债，使得短期借款占比下降。截至目前，账面持有现金283.69亿元，较2017年的196.7亿同比增加44.2％，现金对短期借贷比率改善至约1.2倍，年末借贷加权平均融资成本为7.8％。

按照标普的分析，预计正荣今年土地开支约320亿，届时其短期债务比将降至30％。穆迪亦预期正荣地产于未来12-18个月将继续优化其债务还款期限及降低信托融资的比例。

合理城市布局保证成长

合理布局和土地储备对房地产偿债风险有较强的缓释作用，也是影响房企评级的重要组成因素。

在这一点上，正荣地产的表现也是可圈可点。

较低的土地成本是一方面。根据2018年的财报，公司共计2456平方米的土地储备平均成本仅为4491元/平方米，覆盖长三角、海西、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域28个城市，货值约人民币4200亿元。

值得一提的是，这些土地有70％位于一二线核心城市，具备较强的变现能力。在正荣地产2018年的销售业绩中，来自一二线城市的占比已经达到88.6％，其中，苏州、南京和南昌位居内部销售排名前三。

在销售的区域分布上，长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区分别贡献约52.7％、25.8％、14.1％、5.6％及1.8％。

正荣地产的土地储备跟国家战略里聚焦的潜力城市，高度契合。例如“长三角一体化”战略下的长三角区域，正荣地产的土地货值超过800亿，占总土储的近40％。

另据了解，中西部区域城市例如成都、重庆、西安等因土地成本低、产业结构发达，还存在很好的机会，正荣地产也会进一步做拿地考虑；而像一些成本高市场过热的区域，公司会根据实际情况进行抉择。