一心想回到地产行业前三名的保利地产，为完成目标，开始在土地市场上层层加码。但问题是总负债持续攀升，一个季度已经从6600亿元增加到7115亿元，同时还要面临房企调控未知数

《投资者网》李宁

对于中国房地产行业数千亿级别领跑的企业来说，所谓“兵马未动，粮草先行”，竞技的关键无疑是土地，土地，还是土地。由此，立志要重回房地产行业前三的保利地产（600048.SH），在2019年以来展开了一场加速拿地战。然而，高溢价的拿地方式，一定程度上对于保利地产后续发展可谓“双刃剑”，毕竟对赌政策，看好后市的野心让国企性质的保利并不同于一般民企。

与此同时，随着公司重要高管被波及到反腐旋涡，人才结构或管理结构多少受到影响，再加上保利地产近年来负债率持续攀升，如何平稳进入前三，难度显然比想象中要大。

前五月拿地金额远超去年

6月18日，南京市区多宗地块公开出让，经过39轮报价，建邺区新城科技园D-15地块，由保利江苏房地产发展有限公司以总价20.4亿元竞得，成交楼面价3.24万元/平米，溢价22.89%。

公开资料显示，该地块出让面积2.44万平米，建筑面积6.3万平米，容积率2.58，土地用途为宅地。起始价为16.6亿元，起始楼面价为2.63万元/平米。

实际上，南京该地块溢价23%对于今年在土地市场上大步迈进的保利地产来说，虽然价格高，但雄心依旧。

以5、6月份为例，保利地产6月12日以底价8.15亿元成交竞得三水区三水新城地块，楼面价6002元/㎡。

同样是当天，保利地产还在浙江温州鹿城区以数百轮竞拍抢地。据悉，经过120轮竞价，保利浙南房地产开发有限公司以总价24.23亿元温州鹿城区南郊街道地块，成交楼面价12676元/平方米，溢价30%，配建保障房2600平方米。

5月30日，保利地产合计以26.7亿元竞得重庆主城两江新区两宗地款。其中，保利以12.1亿元竞得悦来组团地块一，成交楼面价9881元/㎡；以14.6亿元竞得悦来组团地块二，成交楼面价9694元/㎡。

5月29日，常州5宗商住用地出让，其中成交价最高的是位于钟楼区的丁香路南侧、月季路西侧地块，由保利以总价20.55亿元竞得，楼面价8834元/㎡，溢价17.77%。

根据保利地产披露的数据显示，今年5月份，公司实现签约面积271.64万平方米，同比增长21.92%；实现签约金额418.79亿元，同比增长17.24%。

1-5月份，保利地产实现签约面积1226.84万平方米，同比增长19.58%；实现签约金额1889.61亿元，同比增长21.82%。

根据《投资者网》统计发现，同比去年前五个月签约金额1551.19亿元的话，今年保利地产拿地净增加338亿元。

不确定性的政策压力

“溢价超过20%、30%去拿地，一方面说明保利地产确实对今年土地市场较为看好，另一方面也说明公司对于未来两年房地产调控预期走势看好。而一个不确定性的问题是，如果今年土地市场以及房地产销售市场持续升温，调控是否会持续加码？继而打乱房企已有预期，也存在这个因素，而且金融领域监管者也对外发出了强音。所以，保利地产大规模拿地多少也存在激进后遗症，甚至于所有A股房企资金不排除受全方位控制。”深圳一位大型券商房地产分析师在6月17日告诉《投资者网》。

事实确实如此。中国银保监会主席郭树清在6月13日陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

关于拿地的逻辑与考量，保利地产董秘办在回复给《投资者网》的邮件中表示：“首先，从中长期看，公司坚定看好房地产行业发展。但短期受到行政政策、货币政策、供求关系等因素的影响，市场波动较大。我们相信，在“房住不炒”的政策引领下，房地产宏观调控以稳为主，具有较强的政策定力和稳定性，行业也将保持平稳健康发展。就自身发展而言，公司将按照既定的节奏和目标，稳中求进，积极把握土地市场的结构性机会，为未来销售规模的持续增长提供充足的资源保障。”

当然，外界观察保利地产今年加速拿地的主要原因，毫无疑问是与其制定的重回“地产行业前三”目标有关。

重回“前三”与总负债急剧攀升

在2017年末保利地产股东大会上，公司明确未来三年进入地产行业前三的目标。2018年，保利地产录得销售额4048亿元，位居行业第五。

国信证券今年5月30发布深度研究报告认为，保守估算，保利地产2020年销售额有望步入6000亿元至7000亿元区间，较2018年同比增长48%至73%，年复合增速将超过22%至32%。

但值得注意的是，在今年加速拿地的同时，保利地产的总负债以及资产负债率呈持续增长态势。2018年年底时，保利地产负债总额为6600亿元，到今年一季度时，负债总额飙升至7115亿元，其中流动负债4636亿元，占比65.16%，非流动负债2479亿元，占比34.84%。

截至今年一季度末，保利地产资产负债率为78.94%，而去年年底则为77.97%，这说明仅一个季度，保利地产负债率上升了近一个百分点。

保利地产董秘办告诉《投资者网》，“公司负债率相对保持稳定，在前五房地产企业中资产负债率最低。公司将秉持稳健进取的态度，在保持发展速度的同时关注财务结构问题。”

不过，至少短期而言，保利地产高管团队恐怕是急需要人才补充。5月31日，保利地产宣布吗，接到广元市监察委员会通知，公司副总经理吴章焰被立案调查并采取留置措施。目前，公司已对相关工作进行了妥善安排，公司生产经营情况正常。

吴章焰曾担任保利地产高管以及重要岗位多年，历任广州保利房地产开发公司技术部负责人；保利（武汉）房地产开发有限公司副总经理；保利地产助理总经理，兼任成都保利董事长；2010年5月31起，担任上市公司副总经理。

整体来看，为完成既定行业前三目标，不管在土地市场，还是负债结构上，保利地产都要配合总目标，而短期牺牲其他指标。然而想在数千亿房企的地产大鳄中抢滩登陆，难度也可想而知。