在房地产行业由增量市场转为存量市场之时，长租公寓成为各路资本追捧的对象，房企、酒店、中介等主体纷纷涌入，甚至吸引不少人下海创业，规模、获取房源的数量成为脍炙人口的热词。然而，出人意料的是，2018年，长租公寓频繁“爆仓”的低迷态势，至今仍在蔓延。

6月11日，有消息传出，远洋控股集团有限公司(HK：03377，简称“远洋”)计划年内剥离长租公寓。这个曾经被资本市场视为宠儿的行业就这样急速跌落风口。而在此前不久，5月31日，朗诗绿色集团(HK：00160，下简称“朗诗”)刚刚宣布，计划剥离长租公寓业务。

长租公寓行业开始洗牌了吗?多位从业者向蓝鲸表示，长租行业没有变，市场需求依旧在。只不过，在资金短缺、盈利难的问题之下，长租公寓行业追逐规模的速度逐渐在放缓。

旧人剥离，新人入场，长租公寓冰火“两重天”

谁也没想到，2019年，长租公寓会以这样的方式走进大众视野。

6月11日，有消息传出，远洋集团计划年内剥离长租公寓，蓝鲸房产向远洋集团品牌部确认，对方称未收到该业务相关消息。不过蓝鲸房产获悉，远洋长租公寓扩张遇阻早有端倪。据知情人士向蓝鲸房产介绍，早在2018年4月，邦舍团队就面临着较大的调整，最初十几人的团队，调整后只剩下个位数。

公开资料显示，2016年远洋便开始涉足长租公寓领域，2017年正式推出长租公寓品牌“邦舍”。截至2018年12月31日，远洋邦舍陆续推进在京津冀、华南、华东等地的区域布局，经营项目12个，已开业房间3452间。

此前不久，5月14日，朗诗亦发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓等多项非地产业务剥离至控股集团。

很难想象，长租公寓这个在2016年、2017年还被各路资本看好的“风口”，会如此快速“跌落神坛”。2016年2月，国务院下发了《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，其中提出建立租购并举的城镇住房制度。之后，多部门相继出台了细化政策，包括北京、上海在内的全国9城也相继发布了各自的政策。

高频的政策刺激背后，源于国内不断增长的租房需求。贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出，房屋租赁市场是一个消费群体1.68亿人口，市场规模1.2万亿元的巨大蛋糕，而且这个蛋糕还在不断地成长中。根据《2018年中国住房租赁白皮书》的预测，在未来的5年中，住房租赁人口将会增长50%，市场规模将增长150%。

毫无疑问，这是一个朝阳行业，而各路资本也虎视眈眈，先后涌入。2017年，万科集团(SZ：000002)、碧桂园(HK：02007)、龙湖集团(HK：00960，简称“龙湖”)等多个房地产商加入到了长租公寓的队伍中，他们的扩张速度令人咂舌。以近年扩张速度最快的龙湖为例，2017年3月份，龙湖宣布大举进军长租公寓领域。这一年，龙湖冠寓创下“平均每2.43天开一家门店”的记录，到了2017年年底，冠寓运营房间为1.5万间，2018年这一数据已达到5.3万间。

部分房企长租公寓运营情况，数据来源，同策研究院

然而，房企们疯狂涌入、快速扩张，却不意味着利润，反之却是不断的亏损。2017年，龙湖在年报中表示：冠寓开业6个月以上的项目出租率已经达到91.7%，开业3个月以上的出租率达到了67.1%，整体出租率在46%。“这不可能盈利的。46%的出租率意味着10间房中，只有2-3间房在出租。” 一位不愿具名的公寓行业从业者对蓝鲸房产说道。

到了2018年，龙湖冠寓的整体出租率提高到50.1%。但据同策研究院测算，龙湖冠寓3年内很难实现盈利。而2017、2018年，朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损则达到2.34亿元。

这便是房企长租公寓业务的现状。克而瑞的监测数据显示，在长租公寓盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%)，低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。

“房企剥离长租公寓是为了不拖累上市公司的利润表现。” 石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙对蓝鲸房产表示。同时，还有多位人士对蓝鲸房产表示，房企剥离长租公寓的消息并不会就此打住。

据长租公寓自媒体大V“房东东”报道，近日，华南万科包租的五万方长租公寓项目，在前期投资1亿后，现金流仍为负，目前正准备转让。此外，报道中还指出，今年有的企业停止了拿项目;有的企业开始转手在营项目，团队进行缩编;也有的企业明确不求规模，只开几个精品项目。

房东东创始人全雳对蓝鲸房产指出，已经习惯高周转的开发商，大多数都做不好存量运营，原因可能在于没有耐心，习惯了挣快钱的开发商抵不过“高周转”的诱惑。在他看来，无论是长租公寓和养老，多数地产企业缺少盈利模型，缺乏独立思考判断，盲目一窝蜂跟进。

然而，令人颇为不解的是，在部分企业剥离长租公寓业务的同时，还有些企业在进场。2019年3月，正荣地产(HK：06158)“荣遇”首个项目落地上海，绿地(SH:600606)酒店也发布了四大长租公寓品牌;4月，阳光城(SZ：000671)首家青年白领公寓“Yanggo+”开业;融创(HK：01918)东南区域长租公寓品牌“住住”首店开业。

由此来看，在这块巨大的“蛋糕”面前，没有人会完全放弃。

创业派降速，长租公寓或迎并购潮

与开发商相比，“创业派”长租品牌的处境更为艰难。

据中商产业研究院统计，2018年，至少有9个长租公寓品牌“阵亡”。近日，包括“国家队”长租公寓品牌商家(以政府为背景开展的住房租赁企业)也因拖欠房主租金，被爆出资金问题。6月中旬，新京报报道称，因“国安家”拖欠房主租金，诸多租客均遭到房主逼迫搬家，而“国安家”却未能履行自申请人实际搬离房屋之日起15个工作日内完成退款的承诺，部分租客至今未拿到“国安家”退的余款。

天眼查数据显示，国安家是中信国安(SZ：000839)集团有限公司(简称“中信国安集团”)旗下的房地产开发运营平台，而中信国安集团是央企中国中信集团的子公司。

一时间，“国家队”公寓也开始爆仓的消息甚嚣尘上。不过，熊猫公寓CEO王玺龙对蓝鲸房产表示，“国安家与爆雷无关。目前，中信国安集团正在对旗下的多个资产进行处置，其中就包括国安家。我们曾有过接触，最后因为国安家的房屋租期太短而没有接盘。”他对蓝鲸房产说道。

这背后是中信国安集团一路狂奔导致的流动性偏紧问题，并不能代表整个行业的情况。事实上，在各地推出的租赁地块中，“国家队”依然担当着“主角”。据《每日经济新闻》记者统计，自2017年7月初次出让租赁住房用地以来，截至目前上海已成功出让51宗租赁住房用地，其中，上海本地国企摘得48宗，另外3宗被央企摘得。

而随着2019年，长租公寓“爆仓”行情有所减少的同时，行业却开启了并购大潮。1月17日，蛋壳公寓2亿美元收购爱上租;2月份，湾流国际社区并购星窝创享青年公寓;2月份，上海麦悦收购寓见公寓部分资产;5月29日，安歆集团宣布战略并购逗号公寓。

同策研究院研报分析表示，2019年长租公寓爆仓会有所减少，即使头部品牌也会考虑在合适的时机卖个好价钱，也就是说并购潮会随之增加，并且“大鱼”吃“大鱼”的现象还会上演。

如今，对于公寓运营商来讲，规模、扩张依旧重要，但速度却有所放缓。王玺龙说“目前行业进入了消化库存阶段，大家都在求稳”;蛋壳公寓相关负责人也曾明确向蓝鲸房产表示：“今年会更专注提升服务，不会继续进行扩张。”

“通过去年的爆仓事件，行业意识到，走的太快容易出问题，而更深层次的原因是因为缺钱。” 王玺龙继续分析表示：“近两年，金融对长租公寓行业的支持几乎是没有的，公寓运营商能依靠的只有租金贷。”(租金贷具体指长租公寓企业引入银行、互联网金融平台、小贷公司等金融机构进行合作，以租金抵押等方式让金融机构先替租客支付全年房租，租客则可按月或按季度向金融机构还清租房贷款，相应的贷款利息由公寓商家代付。)

在租金贷模式下，长租公寓频繁“爆仓”。因此，自2018年8月份开始，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管，不少银行叫停了“租金贷”业务。如今来看，这确实扼住了公寓运营商的“命脉”。

“未来对于长租行业，资本整体应该会很谨慎，无论股权投资或者债权融资，只会向头部和超大规模企业集中。”全雳指出。

王玺龙也表示：“租金贷的暂停对头部企业的影响不是很大，而且，去年爆仓的企业大多是一些区域型企业，他们本身的运营水平就值得商榷。”

蓝鲸房产了解到，今年3月1日，蛋壳公寓宣布已完成5亿美元C轮融资;5月29日，魔方生活也完成了1.5亿美元的D轮融资。

“未来谁会活得更好?”王玺龙说，最好的模式是国家队+公寓运营商两种模式的混合，国家队负责地块与资金，而公寓运营商解决运营的问题。就目前长租公寓几大主体各自为战的情况来看，长租公寓行业这条路的“探索”还有很长的路要走。