近日，杭州住保房管发布二手房相关数据：

截至5月31日，二手房已挂牌未成交房源约6.2万套，挂牌总面积596.0万方，按最近12个月的月均成交套数计算，挂牌房源的去化周期约为10.9个月。其中，二手住房已挂牌未成交房源约5.0万套，挂牌总面积509.6万方，按最近12个月的月均成交套数计算，挂牌房源的去化周期约为10.5。

而实际房源更多。早在3月份，好找房网显示二手房挂牌量逼近7万大关的时候，市场的“焦虑情绪”就开始蔓延，甚至有人用“踩踏”来形容杭州的二手房市场情况。

在这样的大环境下，二手房买卖究竟该如何思考呢？眼下是否是买房的好时机呢？且听道来。

·太长不看的朋友可直接拉到文末，收藏次新房房源情况表，买房不迷茫！

“一分不降！”

一周前，带我看房的中介小哥绘声绘色道，“当时房东说，这套房子就卖600万，一分不降！现在，一个月不到，已经主动下调了40万。”

——但还是没人买。

中介小哥说的这套二手房源，位于远洋公馆东区，约89㎡的户型，开发商精装修，未入住，一个月前挂牌，报价600万，目前降价至560万。据说，看房的人很多，但下手的人一个都没有。即使房东悄悄打脸降价，也依然没有顺利卖出。

当然，这个报价还是基于小区整体成交均价的合理范围。不过，中介小哥向我透露，同个小区低楼层的房源，有一套全小区最低价，仅510万，折合单价57300元/㎡左右。

远洋公馆二手房签约均价 来源：好找房

这个价格，就比签约均价低了约2360元/㎡，性价比非常高了——但依然没有人下手。

就在昨天，我又收到了中介发来的消息：之前带您看过的那套房，又再降价5万了，您考虑入手吗？

要知道，远洋公馆还是有学区加持的，加上89㎡小户型在市面上比较吃香。所谓的“硬通货”，出手却并没有想象中的顺利。

杭州全市二手房挂牌量（截至6月15日） 来源：好找房

根据好找房最新数据，杭州全市二手房挂牌量已经高达79553套（数据截至6月15日），突破7万套大关的日子似乎还没过去多久，转眼，又即将迎来8万套大关。

壹 | 二手房踩踏来了？

在被庞大的挂牌量震惊的同时，我们也不能忽视另一个数据，那就是成交量。

2019年1-5月杭州二手房成交量

数据：杭州我爱我家市场研究院

据杭州我爱我家市场研究院统计，2019年1月-5月杭州市区（含富阳、不含临安）二手房成交量总计达33537套。

其中，除了2月春节假期的影响，3月以来每月成交量都超过8000套。

还有一点不得忽视：随着近两年高价地项目的陆续入市，新房二手房价格的倒挂逐渐被抹平，多个热门板块的倒挂红利甚至已经消失。

比如奥体板块，自澄品领出47438元/㎡的均价后，板块内的一二手房价差急剧缩小。而申花板块绿城建发沁园高层均价54000元/㎡，同板块的欣盛东方福邸二手房签约均价仅48020元/㎡，万家花城二手房签约均价仅47160元/㎡，红利全无。

可想而知，越来越多的购房者将会从购买新房的惯性思维中转换过来，更多地关注到二手房、次新房市场，这也势必会产生很大一部分需求。

按照这样的情况，我们所担心的“踩踏”可能并不会发生。

即使接下来还将迎来一大波交付，置换需求和投资抛售会造成大量次新房入市，只要需求还在，市场还是能够保持平衡的。

加上，杭州近期放宽的人才落户政策，一定程度上也催化了不少潜在的购房需求。

贰 | 现在是购房好时机吗？

尽管踩踏不会来，但庞大的挂牌量也引发了市场的焦虑情绪。

像文章开头提到的，有不少房东“熬不住”开始降价了，而购房者们也在有了更多的选择之后，持起“观望态度”。

毕竟二手房不用像新房那样，又要验资又要摇号。面对大量的二手房房源，购房者们完全可以货比三家，精挑细选一番。

这样看来，在心态上，买方市场目前会略占优势一些。

杭州各区域二手房成交均价走势 数据：贝壳找房

据贝壳找房统计，5月，在其平台挂牌的31945套房源中，共有10358套房源进行了调价。在所有调价房源中，降价房源为5942套，占比18.6%。

而在各区域中，对比4月的数据，5月滨江区、上城区、萧山区和钱塘新区的二手房成交均价都有不同幅度的下跌。

近十周贝壳成交均价与挂牌均价（5月版）

来源：贝壳找房

议价空间方面，杭州贝壳5月二手挂牌均价为33520元/㎡，成交均价约为31731元/㎡，挂牌均价与成交均价相差1789元/㎡，议价空间为5.34%。

如果买不到心仪的新房，可以试着将目光转向二手房市场，给自己多一些选择的机会。

叁 | 哪些楼盘可以捡漏？

和新房市场有所不同，二手房往往都有自己的独立行情：

比如毛坯交付的二手房，根据房东自行精装修程度的不同，定价也会有所不同；而房源本身的楼层高低优劣也会体现在价格上；此外，房东个人情况比如急需置换、急需用钱等等情况，也会影响到最终的成交价格……

因此，我们不能用绝对的标准去衡量每一套二手房。不过，就目前的市场情况而言，实际二手房房源供应量充足，卖家焦虑情绪蔓延，还是有不少房源频频降价来吸引成交。

德信滨江东方星城某房源总计降价40万 来源：好找房

像德信滨江东方星城这套房源，从去年10月挂牌至今，总共降了40万，目前还没有成交。虽然缺乏近月成交数据，但42639元/㎡的价格已经比该小区的挂牌均价45889元/㎡，要低了3250元/㎡。

而据中介透露，这套房源依然还有讲价空间，最低能谈到498万，也就是在目前的挂牌价上再砍掉10万。

北大资源未名府某房源总计降价60万 来源：好找房

万家花城某房源总计降价75万 来源：好找房

保利像素某房源总计降价20万 来源：好找房

万科大家世纪之光某房源总计降价10万 来源：好找房

而其他热门板块的小区，也有个别房源降价。

比如未来科技城的北大资源未名府某房源挂牌一个月不到降价60万；申花板块的万家花城某房源挂牌两个月降价75万；钱塘新区的保利像素某房源挂牌一个月降价20万等等。

从去年年底至今，大量楼盘交付，次新房涌入二手市场。对于购房者来说，如果不是特别需要好学区而买老破小的话，也可以多看看这些次新房房源，毕竟很多都还没有入住过，除了交点税，跟新房几乎没有差别。

为了方便大家了解次新房房源情况，我们做了一张表格，收纳了去年下半年至今已交付或即将交付，并已经挂牌待售的房源，供大家参考。

当然，总有些房东为了试水行情稍微挂高价格，不过，绝大部分房子还是有可观的议价空间存在。“诚心出售”的房东，也在迫切等待买家的到来。

附：杭州部分二手房房源情况（截至6月11日）

点击查看高清大图↓

杭州部分二手房房

源情况（截至6月11日）数据：好找房