如果只能用一种指标作为投资的依据，巴菲特会毫不犹豫的选择净资产收益率。他说：“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司，也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”

在众多财务指标中，净资产收益率（即ROE）是衡量企业盈利能力的核心指标之一，也是分析企业价值时必不可缺的工具。ROE由净利润与净资产的比值得出，即净资产收益率=净利润/净资产，它体现了股东投资企业的回报情况，用以衡量上市公司运用自有资本的效率。

通俗的说，一家公司的ROE越高，表明这家公司为投资人赚的钱越多，在盈利、运营、杠杆使用上的综合能力越高。

对房企来说，ROE除了作为股票未来走势的重要参考，还有更深层次的意义：从销售利润、资金周转和杠杆率角度考量房企的核心竞争力，并为房企该从哪些方面取得利润、提升估值找到通道。

那么，谁是2018年ROE最高的房企？

标准地产研究院以“净资产收益率”作为核心指标，发布了《2018中国上市规模房企ROE排行榜TOP80》。

说明：

• 1、本榜单选取在香港和内地上市、且业务集中分布在中国大陆的房企，并剔除了不以地产为核心主业或财报数据不能准确反映地产业务发展情况的房企。本榜单不包含未上市房企，此外个别上市房企的ROE偏离正常值未计入本榜单。

• 2、由于A股采用中国会计准则，H股主要采用香港会计准则或国际会计准则，请读者留意本榜单中房企的证券代码及上市地点。

• 3、ROE有多种口径的计算方法，本榜单采用“归属母公司股东净利润/平均净资产”即平均ROE这一指标。算法：归属母公司股东净利润/［（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2］*100%，计算数据来自东财Choice。部分房企本位币为港元的，均已换算成为人民币。
  

榜单解读

共有8家上市房企的ROE值超过30%，其中德信中国2018年ROE最高达72.89%，其次是新城控股为41.05%、中交地产为36.98%；共有21家上市房企的ROE值低于10%，其中三盛控股2018年ROE值最低仅为-13.46%，其次是阳光100中国为-0.4%、天房发展为3.03%。

龙头房企中，融创中国、碧桂园、中国恒大均排名前10，ROE值分别为32.92%、32.20%、30.18%，分列本榜单第4、第5及第8位；销售规模千亿以上的上市房企中，共有10家房企ROE超过20%，其中万科A为23.42%位列第19位。

整体来看，前40上榜企业的平均ROE值达24.59%，后40上榜企业的平均ROE值为9.31%；全部上榜房企平均ROE值达16.95%，36家房企的ROE高于平均值，44家房企低于平均值。

根据杜邦分析法，ROE=销售净利率×总资产周转率×权益乘数，这三个指标分别代表了产品盈利水平、企业运营能力以及杠杆使用情况。也就是说，增加资产周转的效率、提高业务盈利能力、以及加大杠杆经营等均可以增加ROE的值。

标准地产研究院发现，近两年ROE高速增长的房企主要是净利率和资产周转率提升的结果，杠杆比率的下降虽然会拖累ROE，但代表了更为健康、持续、有质量的盈利水平。

例如，位列本榜单第1名的德信中国，2018年ROE值为72.89%，较2017年提升了16.14个百分点。

年报显示，德信中国去年归属母公司股东的净利润取得接近100%的增长，净利率较2017年提高了9.61个百分点，助力ROE大幅改善。公司盈利能力突飞猛进的同时，2018年德信中国积极优化资本结构，净负债率大幅下降为67.6%。

再如位列本榜单第2名的新城控股，2018年ROE值为41.05%，较2017年提升了7.06个百分点。

年报显示，新城控股2018年归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元，同比增长74.02%，操盘项目回款率达92%，接近万科；近几年，新城控股的资产负债率逐年下降，2018年的净负债率为49.2%，同比下降18个百分点。

但值得注意的是，和部分中小型房企在发展中更加注重经营效率和发展质量不同，中国恒大、融创中国、碧桂园三大龙头房企的的ROE值之所以高，仍与它们高周转、高杠杆的模式分不开。

一般而言，凭借品牌优势和管理输出，除快速提升规模外，龙头房企还可以以较小权益投资获取更高权益回报，更容易维持较高ROE水平，例如万科A、保利地产等龙头房企的ROE均保持在15%以上。

但从本榜单来看，龙头房企的ROE水平并不是十分突出。2018年销售额前十强排进本榜单前十位的仅有中国恒大、融创中国、碧桂园三家，龙湖集团、华润置地、绿地控股等房企的ROE值甚至排在20位以后。

事实上，中国恒大、融创中国、碧桂园三家公司2018年的销售净利率并不高，分别为14.27%、13.98%、12.81%，在标准地产研究院发布的上市房企净利率排行榜中，分别排名33、36、42名。

但三家房企都是高杠杆、高周转的典型企业。标准地产研究院发布的上市房企净负债率排行榜显示，中国恒大和融创中国2018年的净负债率分别高达180.88%、209.60%，分别位列榜单第12位、第8位；而碧桂园虽然2018年净负债率仅为为58.20%，低于行业平均水平，但其存货周转率和总资产周转率分别为0.55次和0.28次，均远高于行业平均水平。

而中国海外发展、龙湖集团则是另一类典型企业。它们的净利率很高，2018年净利率分别为27.24%和18.04%，在标准地产研究院发布的上市房企净利率排行榜分列第4位和第19位，但是其ROE值分别仅为16.35%和21.33%。

这与它们杠杆率偏低有关。标准地产研究院发布的上市房企净负债率排行榜显示，中国海外发展和龙湖集团2018的净负债率分别仅为26.95%和53.07%。

而从ROE值的变动情况来看，受益于营收和利润的大幅提升，整体来说，2018年上市房企的ROE表现要优于去年。

2018年，80家房企ROE均值为16.95%，同比2017年的16.50%增长了0.45个百分点；47家房企ROE值上升，其余33家房企ROE值出现不同程度的下降。

其中，ROE值提升幅度最大的是中华企业，同比2017年提升了19.2个百分点，其次是德信中国、雅戈尔，分别提升了16.14、12.73个百分点。

ROE值下降幅度最大的是富力地产，同比2017年下降了27.34个百分点，其次是三盛控股、阳光中国100，分别较2017年下降了13.46、9.07个百分点。

总的来说，由于企业规模差异，往往导致体量较小，经营状况良好的中小型房企有更好的ROE表现；而大中型房企由于自身体量较大、发展稳定，ROE值一般不会像中小型房企一样有较大的波动。

从盈利能力的维度来看，2018年ROE水平低于2017年的房企，主要是因为它们大量冲规模导致总资产较大，资金沉淀严重；加之融资成本的不断高企，致使企业的利润规模变薄。

以ROE值断崖式下跌的富力地产为例。因其在2017年11月收购了万达集团旗下74家酒店，导致2018年的总资产规模达3661.94亿元，同比增长22.84%；融资成本高达52亿，而2017年仅为16.72亿，同比暴增212%；加之议价收购收益的大幅减少，致使股东应占利润仅为83.71亿元，同比大幅下滑60.4%；净利率仅为11.36%，较2017年的36.14%大幅下降24.79个百分点。

可以发现，随着房企销售规模不断扩大，能够长期保持较高的ROE值，同时还能继续保持营业收入和利润高增长，对房企来说并非易事，能够创造并维持高水平ROE的公司可遇而不可求。

以港股为例，统计显示，2011-2018年，在2372家港股上市公司中，仅有11家公司ROE连续超过20%；其中龙光地产作为唯一的房企，盈利能力和净资产收益率始终保持高位，ROE年平均值达到36.3%。

2018年，龙光地产的ROE值为31.54%，在本榜单中排名第6位。年报显示，龙光地产2018年实现净利润89.96亿元，核心利润人民币76.55亿元，同比增长65.7%，核心利润规模甚至超过部分千亿规模房企；净利率20.38%，在标准地产研究院发布的上市房企净利润榜单中位列第13位。

结语

在制作本榜单时，标准地产研究院除了关注ROE单一指标，还注意区别房企的资产规模、营业收入、净利润等相关指标的差异。

“利润决定当下、规模决定未来”，在这样的认知下，房地产行业对规模的关注，远远高于对利润、ROE的关注。不过，行稳致远，小心才能驶得万年船。在行情火爆期，在投入相同资本下，加杠杆的房企能获得更多收益；但是，在融资收紧、行情转淡的市场中，中海、龙湖这种谨慎、甚至“保守”的房企，或许才能走得更远。

中国房地产行业已由高速增长过渡到稳定发展阶段，随着房地产调控的深入及融资渠道的收紧，以往快周转、高杠杆的惯用模式受到了前所未有的打压，如何实现规模与利润的平衡，提升净资产收益率，将更加考验房企的精细化经营能力，ROE也将更加成为评判和甄选优质企业的重要指标。