今晚（5月29日），桥北超级大盘北外滩水城与江北核心区神盘风华国际连夜开盘！

《江苏房地产金融》编辑来到北外滩水城的开盘现场，为大家带来最新动态！

今晚7点30分，北外滩水城在苏宁威尼斯酒店推出第十九街区16号楼，户型建筑面积89、111、114㎡，共272套房源，毛坯交付，销许均价18600元/㎡。

此前，项目已进行了公证摇号，共637组有效报名人参与，中签率42.7％，也是今年桥北首个摇号的楼盘。

1、精装改毛坯，变相降价，买单的都是什么人？

实际上，北外滩水城就是桥北老盘威尼斯水城，算是南京楼市的“骨灰级”楼盘，自2005年开盘以来，已经卖了十几年，可是还没卖完。

早在2016年，北外滩水城就毛坯改精装，价格从13800元/㎡涨到19688元/㎡，去年11月份项目9、13号楼再次开盘，精装均价20600元/㎡，平推直到今年年后才卖完。

今年5月20日，项目再领16号楼272套房源销许，建筑面积约89、111、114㎡，毛坯均价18600元/㎡，精装改毛坯，等于项目间接降价2000元/㎡。

在北外滩水城精装改毛坯，变相降价的情况下，买房人怎么看？

“精装贵啊。”坐我旁边的是一对摇到280多号的父子。爸爸一口淮安口音，表示这次是给儿子买的婚房，“我儿子想要一步到位，这次打算买114平。家里前不久刚卖了一套房手上有100多万，再贷款100多万就差不多了。”被问到为什么过江买房时，儿子无奈地表示：“因为便宜，不想给自己太大压力。”

坐我旁边的另一位男子正认真的做着攻略。聊天得知，该男子是中梁地产的工作人员，“2014年我刚入行时，当时桥北的房价每平才7000多元，我们都看不上，今年涨到每平18000元，还要摇号……唉……没办法，还好摇到80几号，这次买定了！”

对于北外滩水城此次精装改毛坯的行为，该男子表示可以接受：“我就是做这行的，实际上开发商装修成本很低，毛坯交付后可以自己装修，就是费点事。”

当其他楼盘通过精装不断抬升房价时，北外滩水城反其道而行之，主动“降价”，吸引了一波对价格比较敏感的买房人，因此自住也占了大多数。

2、南京稀缺1字头房源，最低总价仅160万起，买房人直言：优惠力度太低！

本次开盘较为严格，17点签到，19点30分后则禁止签到，过号做弃权处理。且此次开盘需缴纳2万定金。

19点45分，选房正式开始。前方的主持人挨个叫号，节奏较快，后方的选房区又不时传来房源售出的消息，现场紧张刺激的氛围一下子被吊起来。

本次加推的是十九街区16号楼，毛坯均价1.86万/㎡，这已经是整个南京主城少有的“谷底价”。算下来，最低总价仅160万起，首付3成约51万起，这个首付和总价是真的对刚需很友好，也是少有的刚需上车机会。

16号楼位于项目东北角，具体楼栋分布图如下：

有去过现场的买房人告诉我，16号楼距离地铁站很远，出行很不方便。

在现场，我发现开发商准备了开盘优惠：按时签约（3天内）可自愿参加现场团购活动，（团购费不计入房款）可享总房款9.95折。

经询问工作人员，我了解到该团购优惠具体为：购房者在签买房合同时，可缴纳6500元的团购费，房款总价可享受99.5折的优惠。

计算下来，6500元差不多可抵10000元，买房人表示“优惠力度并不大”。

不过除了房价便宜、配套成熟外，北外滩水城存在的“硬伤”也不少！

1、土地年限严重缩水，已经减少近17年！

从南京网上房地产的北外滩水城预售许可证显示，项目拿地时间是2002年10月29日，也就是说至今已经过去近17年。

十九街区16号楼预计今年年底交付，等于房子拿到手，仅剩53年的使用权，年限可谓大大缩水。

2、小区体量大，人员杂乱，出手周期长！

北外滩水城属于桥北的超级大盘，已经开发到十九街区，后面还有部分地块未开发，体量巨大，目前已经入住了超过20000户业主，居住人员较为杂乱。

这也导致小区二手房较多，且存在价格竞争关系，后期出手周期较长，加上限售因素，短期获益性小。

我在某网站搜索了一下北外滩水城，结果跳出1378套在售二手房源，不同街区价格相差较大，挂牌价最高可达4万多每平米，最低仅1万多每平米，多数价格在2万多每平米。

在该网站上，北外滩水城二手房挂牌价整体在200-300万之间，比较适合手持300万以内资金的人群。

但一位摇到527号的男子明确表示不会出手：“我们不打算买房，今天就是带老妈感受一下选房的整个流程，为以后买房做准备。”

被问到为什么不选择价格更便宜的北外滩水城时，男子很有研究：“我之前就在桥北上班，这边居住环境太差，而且江北后面还有几千套房源上市，选择余地太多了。有机会的话可以咬咬牙买河西，毕竟南京房价跟上海相比还有很大的上升空间，撑个五六年就赚回来了。”

晚上8点30分，主持人已经叫到了300多号，但从置业顾问发回的销控表可以看出，16号楼1单元认购了45套左右。

截至晚上9点，一位从选房区出来的购房者告诉我，他自己是300多号，据他观察，还剩三分之一没卖出去。

一对小情侣显得比较纠结，好不容易摇上了号码靠前的号，但男生却选择了放弃：“无论是地段还是环境，这里都先天不足。”

截至晚上9点30分，所有买房人已全部进入选房区，从销控表看还剩70余套，去化七成多。

同样在今晚，位于江北核心区的神盘风华国际在南京国际博览会议中心3楼钟山厅再次开盘，4324组人抢445套房，中签率约10.3%。

据悉，项目此次开盘加推1、2、3、5#共计487套房源（含42套人才房），销许均价29995-30877元/㎡，户型面积为97㎡三房两厅一卫、126㎡三房两厅两卫、143㎡四房两厅两卫，包含中央空调、新风、地暖等精装交付，拟交付时间为2021年9月。

风华国际开盘现场

现场依旧是人从众！关于风华国际的最终开盘结果，我们将在评论区进行更新。