信托资金流向地产行业又迎来新一轮严查。

  近日，银保监会发文重申房地产信托融资乱象整治，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

  《中国经营报》记者注意到，自2003年以来房地产信托监管政策不断落地，主要是围绕“四三二”硬性条件做要求，近两年来随着资管新规等要求限制委托贷款、多层嵌套、明股实债等业务。而此次监管特别点名变相融资的形式，延续实质重于形式的监管原则，杜绝信托公司以各种方式规避监管。

  用益信托数据显示，今年以来，信托资金向房企输血将近3500亿元。与此同时，近期多个信托项目被曝出现违约。房地产信托业务在迅速增长，风险也在同步积聚。

  头部房企融资成本最高达15%

  用益信托网的统计数据显示，截至今年5月末，信托公司所发行的房地产信托产品共有2309个，规模总计3456.91亿元，平均期限1.5年，平均年收益率为8.32%。

  与去年同期（2018年1月1日至2018年5月23日）相比，房地产信托产品的发行数量增加928个，同比增长40.19%；发行规模增加215.05亿元，同比增长6.22%；平均年收益率增加0.58个百分点。

  综合金融、基础产业、工商企业和房地产等所有投资领域，2019年以来信托公司总共发行7476个集合信托计划，规模约为8778.15亿元，平均期限为1.73年，平均收益率为8.24%。

  从今年前五个月的房地产信托发行数据来看，房地产信托延续了去年增长态势。据中国信托业协会3月份发布的行业报告，截至2018年末，全行业信托资产减少4379.47亿元至22.7万亿元，不过流入房地产业的信托资金逆势增长。截至去年四季度末，房地产信托余额为2.69万亿元，同比增长17.72%。

  “有的项目实质是给房企融资，但操作中可能会放款给建材公司等工商企业。所以实际投向房地产行业的规模可能比3500亿更高。”一位西南地区某信托公司房地产信托业务负责人王飞（化名）对本报记者表示。

  尽管如此，王飞认为，“非标融资的融资成本较高，房地产信托只是房企的资金补充，在房地产行业总融资中所占比重较低。”据了解，目前头部房企的成本大约是7%~9%，有的融资成本甚至达到10%~15%之间。”

  一位排名靠前地产企业人士告诉记者，去年底在信托公司融资的成本超过10%，今年公司有要求必须低于9%。记者注意到，在信托市场上，近期房地产信托产品的收益率确实正在下滑。

  今年前几个月成立的房地产类产品，其中最低的预期收益率为8.08%，最高则达到了13.54%，平均的预期年化收益率为8.35%。

  用益信托金融研究院研究员喻智接受本报记者采访时表示，“自2017年以来，房地产信托的收益率一直在上行，到2019年一季度已达到了阶段性的高点。预期房地产类信托的收益会缓慢下行。”

  房产信托业务风险总体可控

  随着规模不断扩围，房地产信托的风险也在同步积聚。

  近期的公开报道显示，华宝信托的“慧盈5号-天津天房集团集合资金信托计划”、中泰信托的“中泰·贵州凯里项目贷款集合资金信托计划”等“涉房”信托产品被爆违约。此外，重庆典雅房地产开发集团有限公司破产重整，中诚信托等4家信托公司、14家银行等机构牵涉其中。

  资深信托研究员袁吉伟对本报记者分析指出，“风险主要在于部分三四线房地产市场有回调风险，以及中小企业的信用风险有所上升。”

  事实上，当前各家信托公司在选择项目时都比较谨慎。资金逐步集中在头部房企和一二线城市的优质项目。“我们的白名单是排名前50的房企。”王飞还表示，“只做刚需住宅型项目，商业地产、旅游地产和投资型地产基本不做了。”

  不过，也有受访人士表示，“排名不太靠前的房企、三四线城市的项目，如果拿地成本足够低，我们也可以考虑。”

  除了交易对手和项目情况之外，“现在投资者更关心的是，项目有没有抵押物，有什么抵押物，价值多少，到底能不能够覆盖。”某中部地区信托公司财富管理中心负责人告诉记者，房地产信托产品通常都能提前完成募集，抵押物足够、项目资质好的产品“好卖”。

  据记者了解，目前房地产信托业务的风控措施主要包括名单制、抵质押物、资金监管和投后管理等。

  有受访人士认为，除了融资方和项目自身的因素外，被爆违约的项目一定程度上也暴露出信托公司自身潜在的问题。“整体而言，房地产信托业务的风险是可控的。”

  中诚信托战略研究部总经理和晋予此前在研报中曾分析称，2019年房地产市场的调整变化值得信托公司关注，如何提高房地产信托投融资专业能力以及如何防范房地产信托项目风险，可能是未来一段时间内房地产信托面临的两大重要问题。

  房产信托规模陡降

  “严防死守”房地产信托融资风险，监管再趋严。

  根据银保监会公开信息，自4月以来，直至5月23日截稿之时，仅50天的时间，各地银保监局共开出223张罚单，其中涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计1068.7968万元。

  事实上，近两年来，多家信托公司也因房地产信托业务违约被罚。4月10日，北方信托因“违规发放房地产自营贷款，以及利用信托资金违规发放房地产贷款”被天津银保监局罚款80万元，相关责任人也被罚人民币5万元。

  此外，根据银保监会网站公开信息，2018年共有17家信托公司收到监管开出的23张罚单，合计罚没金额达1460万元。其中，在房地产信托方面，处罚事由主要包括“将信托资金违规用于土地储备贷款”“房地产开发二级资质审查不符合要求”等。

  5月17日，银保监会发布〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”），要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治，突出处罚和问责，其中多处涉及房地产领域融资乱象整治。

  23号文向信托公司强调：不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

  “去年下半年以来，信托公司主动管理的地产项目增长较为明显，在股权或明股实债层面的政策边界业务较多，这可能是监管点名的原因。”上述业内人士认为。

  去年下半年以来，市场上发行的不少产品均出现股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等交易结构。比如某上市房企去年8月份公告披露的一项融资，其两家全资子公司分别通过应收账款收益权转让及回购方式向信托公司融资11.56亿元和6亿元。作为担保方，该上市房企为上述融资提供连带责任保证担保。

  王飞告诉记者，在真实股权投资的情况下，信托公司与交易对手一同参与项目开发，持有股权至项目结束时，信托投资者可以获得股权收益。但是，深度参与地产项目开发建设和运营管理，对信托公司的投研能力、风控能力和对地产项目操盘能力的要求更高。“而且股权投资可能会血本无归，投资者能不能接受呢？”

  此外，有业内人士预测，“在监管加码的背景下，未来几个月房地产类集合信托发行可能会降温。”

  记者注意到，虽然今年以来房地产信托发行总规模较去年同期增长明显，不过，自3月份开始，房企通过信托渠道融资额度却是逐月在递减。4月份集合信托产品成立规模大幅回落，环比下滑30.65%，其中房地产类集合信托的募集规模降幅为42.75%。

  不过，“房地产业务仍是信托业务的重中之重，其重要性短期内难以动摇。”喻智认为，信托业仍然处于转型期，创新业务的运作模式、盈利能力有待检验，目前依旧以传统业务为主，房地产信托是信托公司的重要收入来源。