5月20日午间，金科股份（000656）发布公告称，收到深交所年报问询函，涉及净利润增幅原因、财务费用合理性、短期偿债风险等11个问题。

年报披露收官后，房地产上市公司的年报受到众多关注。金科股份并非第一家收到交易所问询函的公司，此前，新城控股、大悦城、泰禾集团、光明地产等多家上市房企也遭到交易所问询，问询内容主要集中房地产企业存在的负债、现金流、存货减值等共性问题。

金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业，2018年实现巨大突破，签约销售金额达1188亿元，首次迈入千亿房企阵营。2019年，金科股份将冲击1500亿的销售规模。看似前途一片光明，那么交易所为何要发问询函呢？问询函主要提到了哪些问题？

房地产承压下业绩高增

2018年金科股份实现营业收入412.33亿元，相比上期增加18.63%，实现归属于母公司净利润38.85亿元，相比上期增加93.85%，净利润的增幅远超营业收入增幅。对此，深交所要求金科股份在主营业务范围没有发生变化的情况下，予以说明。

图：2018年金科股份营业收入和利润数据

与此同时，在房地产行业整体承压的大环境下，金科股份2018年的房地产业务毛利率增幅较大，较上期增长8.05%。

图：2018年金科股份分行业营收情况（单位：元）

事实上，金科股份的房地产业务毛利率从2012年以来就一直下滑，直到2017年略有回升，2018年大幅提高。然而，即使以2018年房地产销售28.56%的毛利率来看，也还是明显低于大型房企，2018年万科A（000002）房地产毛利率达37.78%；保利地产（600048）房地产销售业务毛利率为32.68%；金地集团（600823）住宅销售毛利率高达41.88%，商业地产销售毛利率高达43.44%。

图：金科股份房地产业务历年毛利率（单位%）（2015年数据缺失）

600亿负债能否如期偿还？

除了业绩遭到问询，其高负债也成为了关注的重点。

金科股份2018年业绩高增，负债金额也在走高。年报数据显示，截至2018年12月31 日，金科短期借款期末余额为31.96亿元，一年内到期的非流动负债期末余额244.43亿元，货币资金期末余额为298.52亿元。

与此同时，金科股份融资成本非常高。由于2018年房地产行业寒冬，房企的融资的困难指数增加，但金科股份的融资风格较为激进。2018年金科股份短期融资券以及中期票据利率在6.5%-7.3%之间，高于主流房企平均融资成本均值6.07%。

深交所指出，财务费用对公司经营业绩影响重大，要求金科股份补充披露存在大规模债务且负担高额融资成本的同时，维持较高货币资金余额的原因及合理性。

与高负债直接相关联的，则是偿债压力。金科股份2018年年报显示，公司期末资产负债率为83.63%，处于同行业较高水平；速动比率为0.38，同比下降0.06个百分点；一年内到期的有息负债为600.90亿元，同比增长54.46%；货币资金期末余额为298.52亿元。

从金科股份披露的数据来看，公司期内所持有的货币资金并不能覆盖其一年内到期的有息负债和非流动负债，且其短期偿债能力的相关指标在弱化。交易所要求其说明公司是否存在短期偿债风险及相应的应对措施。

偿债压力当头，2019年以来，金科股份频繁融资。金科股份一季报显示，第一季度筹资活动产生现金净流入97.57亿元，主要系借款增加所致。据不完全统计，金科股份今年已融资5笔，金额合计约93亿元，所募资金主要用于偿还金融机构借款、存续公司债等其他符合监管要求的用途。

图：金科股份2019年一季报主要变动数据（单位：元）

其实，作为资金密集型的行业，房地产企业资产负债率普遍偏高。伴随公司业务的持续发展，若公司负债规模难以快速降低，偿债压力可能较大，融资空间可能受到限制，从而影响公司经营发展。

高存货与低跌价准备

金科股份2018年期末存货1608.35亿元，占总资产比例为69.7%。本期末较2017年末增加536.13亿元，增幅50%，存货跌价准备为8612.42万元，较上期2.17亿元大幅降低。交易所要求金科股份详细说明本期存货大幅增加的原因，同时结合相关项目所在区域房地产市场及周边科比项目价格变化趋势和销售情况，详述存货跌价准备金额的合理性。

房企存货主要是土地（拟建开发产品）、在建的房子（开发成本）和建好的房子（开发产品）。从金科股份近两年存货科目明细情况来看，2018年存货大幅增加主要来源于开发成本、开发产品和拟开发产品。其中，开发成本在建的项目中，2018年有8个竣工项目，包括重庆、成都、北京等地。与此同时，公司2018年的存货周转次数为0.219，相比2017年的0.31有着明显下降，且低于同行水平。据统计，2018年末金科股份的房地产可售面积超4100 万平，按照2018 销售均价计算的总货值约3630 亿元。

图：金科股份近两年存货科目明细情况（单位：亿元）

按照计划，2019年还将有超过50个项目竣工，届时存货会进一步增加。不过对于房地产企业而言，存货也要辩证看待：在市场好的时候，企业销售速度较快，大量且持续增长的存货，它是一个好的指标；但是在弱势市场中，企业销售速度放缓，大量且持续增长的存货或许将雪上加霜，它就可能成为一个坏的指标。

关于存货跌价准备，由于过去房地产价格呈现单边上涨的趋势，因此地产企业的存货跌价准备并不多。而随着不同区域和城市房价的波动及销售，金科股份在财报中对存货跌价准备做出了相应的计提、转回和转销。整体来看，由于金科股份在重庆的房地产项目占比过半，且公司对重庆的土地投资策略、市场判断更有把握，因此存货跌价准备的调整多来自重庆的项目。

除了对高业绩、高负债、高库存的问询，交易所还对金科股份向联营、合企业提供财务资助的实施情况、合理性及必要性等问题进行问询。

收到问询函当晚，金科股份就披露了“卓越共赢计划”暨2019年至2023年员工持股计划（草案）。一期持股计划的持有人总人数预计不超过4000人，资金总额不超过32亿元，其中员工自筹资金不超过16亿元。

5月21日，金科股份股价上涨2.56%，并未受到此问询函的影响。深交所要求其在5月27日前做出回复，让我们拭目以待。