在国家“构建长效机制、坚持房住不炒”的时代背景下，炒房潮终将褪去。房地产的白银时代？商业地产还能重回主场吗？

在当前的经济环境下，房地产仍然是抵御货币泡沫的重要工具。与股票、基金、保险等其他投资相比，房地产投资仍然可以保值增值。

然而，在购房限制、贷款限制等房地产市场调控政策一旦让楼市出乎意料的情况下，商业地产变得越来越受欢迎，导致大量投资者选择放弃“家”而不再“做生意”。

什么是商业地产投资？

商业房地产是指用于商业目的房地产，也称为商店房地产。指用于各种商业目的房地产形式，如零售批发、餐饮娱乐、健身休闲，包括经营、管理和服务等。从商业模式上看，住宅的功能和用途不同于普通住宅、公寓、别墅等形式的住宅房地产。

商业地产投资的目的就是为了实现物业增值和租金收益。简单来说，商业地产的盈利来源主要是商业地产的开发经营而获得的管理费收益，以及商业地产租售而获得的营业收入。

投资客为何选择弃“宅”从“商”？

▶ 楼市调控政策成就了商业地产

自去年以来，房地产市场的持续调控一直针对“房价上涨过快”的住宅房地产。因此，品牌住宅企业、保险基金、投资者纷纷将注意力转向商业地产，这对新政影响较小，一度成为调控房地产市场的“避风港”。

在这种形势下，未来的商铺、写字楼等商业地产市场将迎来一个新的高峰。尤其是，位于中部地区的产品的投资回报率远远高于住房市场。这不仅为商业地产打开了“一扇窗”，同时也替投资客为资金保值、抵御通胀预留了出口。

▶ 比黄金更保值，比股票更稳定

与投资黄金和珠宝相比，第一，大众买家可以区分商店的质量；第二，商店的价值范围很广，不仅在自身不断升值方面，而且还可以独立经营或租赁。在通胀压力下，购买商店是保全和增值资产的一种安全方式。

▶ 租金递增，保证长期收益

随着商铺的成熟，商铺的租金将逐年增加，由多家商铺组成的商圈也将变得越来越成熟。成熟商铺的租金远高于住宅的租金，5-10年的租金可以收回投资成本。随着租金的上涨，商店的价值也在增加。

▶ 好铺一金库 三代摇钱树

在商店投资领域，历来有“一店养三代”的说法。好的商店不仅可以享受自己丰厚的租金，还可以像家族传家宝一样，代代相传。在一个好的位置，商店越老，越有价值，时间越长，租金就越高，商店的价格就会随着租金的上涨而上涨。

▶ 黄金地段具有唯一性

房地产行业的黄金格言，“地段，或地段”告诉开发商和买家的重要性一直。同时，随着时间的推移，好的商店会以几何倍数增加商店的租金和价值。

商业地产的投资技巧

投资商店、所选项目的地理位置和营销手段是决定性因素。商店的知名度和精神是决定投资者能否获得良好投资回报的关键。

01区分商铺投资的目的

购买商品房的目的大致分为两类：

一种用于出租或转售以赚取收入。投资者可以一次性付款或抵押贷款的形式购买住房，以抵押形式购买的房屋可以达到租赁贷款的目的。

另一种是作为维持和增值资金的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、减息等问题，银行储蓄收入偏低；股票、债券和期货市场波动剧烈；纯住宅投资回报率低，商店投资的魅力在于其长期性和稳定性。

此外，大量的个体经营者选择购买商店，以维护商店和长期发展其业务。特别是中央商务区的店铺更受到他们的青睐，如开设形象店、旗舰店、展示企业实力、提升企业形象等，从而开展品牌传播。

02租用还是买产权

产权商店可以转让、继承、出租或者用于抵押；另一方面，通过租赁获得的商店的相对保护较少，特别是在发展前景良好的商店，租金自然上涨，经营者负担加重，投资收益日益减少。

03明确商铺投资方向

根据商铺的类型和面积，投资方向可分为：纯商业区商铺、写字楼底层商户、住宅底层商户。

一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。

位于住宅楼宇底部的发展商，只要有足够的消费者，一般都会为住宅区提供服务。许多社区商家，规划布局简单，硬件设施不完善，安防系统薄弱，虽然价格相对较低，但回报不明显，风险较高。

纯商务区内的商铺易租易卖，投资收益明显，恢复期相对较短，非常受欢迎和欢迎。但早期的高价和沉重的负担使一些人犹豫不决。目前，我国许多城市纯商业区的商铺都是二手店或三线店，一手店非常稀少，一手店仍有足够的欣赏空间。

04把握投资时机

一般来说，发展商会以预售的形式出售。预售，也就是短期住房，此时的价格是比较实惠的，此时的购买更具成本效益。

但是，有必要全面考察开发商的实力和建设周期，因为在签订合同后，买方将开始偿还，此时无法经营或租赁，因为一段时间内是无利可图的。

随着工程进度的逐步加快，开发商一般都会涨价。尤其是中央商务区的商铺，由于公事后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不用担心婚姻”，到了这个时候要买，要多付些钱。展望未来的项目，及时交付，第一步往往可以带头。

05全面权衡铺位位置

目前，许多店铺投资者常常陷入一种误解：过多地关注店铺的位置，也就是经常被称为“地脚”。

其实，一个成熟的休闲购物中心，脚上的水已经逐渐淡化了。由于有着良好的购物环境，对人流的室内步行街进行了有效的管理，所有的商铺都已成为一个整体，关键是人们的商业特色能否吸引到人们。

当然，室内步行街交叉口、主要入口和购物中心由于其固有的条件而共享空间，每个去购物中心的人都会路过，所以他们更受欢迎，但相对价格会更高。因此，选择也必须充分权衡。

06看准合作伙伴

店铺投资很关注“羊效应”，也就是看店面的主营业务。一般来说，经过多年的发展，具有成熟的商业经验的商业巨头的存在将导致人们的强烈流动。

同时，选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。SHOPPINGMAPP提供了一种“一站式购物”的消费模式，最重要的是格式覆盖，因为只有提供全面的商品，消费者才会长期停留，而小店主可以充分分享这些巨头的成熟经验。更重要的是，你可以分享人气。

07选择有前景的商圈

每个城市都有自己的商业坐标，如北京的王府井、上海的南京路、南京的辛集口、广州的中山路、成都的春西路等。它们都是城市中古老的中心商圈，发展前景不可估量。