引子：

《乌合之众》——是一本研究大众心理学的名著。在书中，作者勒庞阐述了群体以及群体心理的特征，指出当一个个人融入了群体后，他的智慧都会被这个群体所淹没，他的思想立刻就会被群体的思想所取代，变成从众，愚蠢，无主见之人。

1

前两天的文章，加了一些成都的粉丝朋友，当然他们也提了一些问题。

其中，以这个问题最为典型。

你好，宋老师，我是成都本地人，您了解成都的麓湖生态城吗？

开发商是郎酒集团为背景的本地开发商万华地产，此前开发了成都最高档的麓山片区，几十个组团全都是高档别墅和高档公寓。

麓湖生态城是麓山升级版。本来是一万多亩大社区，后来因为集团老板出事被政府收回了6000多亩，现在还剩下8000多亩。

这个楼盘，挨着天府新区，一直比同等项目高大约50%的价格。前些年一直供不应求，我的朋友中很多都在买。

现在他们马上要推出红石公园的精装公寓项目“浔岭”，130到220平的精装大平城（层）均价大约24,000。如果作为投资房，还值得下手吗？

我在成都有房票，因为我父母家，岳父母家和我家，在不同区域，主城，天府和高新的房票都有。想在成都购买一套投资房，不知道买哪里的项目？

我自己只拥有一套麓湖的别墅。此前，2016年我把成都的另外三套房子卖了，去投资了外地。没有赶上成都的上涨行情，三套房子刚刚卖完不到三个月，价格就涨了至少50%……我在外地投资的房子现在也被套牢了……所以接下来要把投资的目标返回了自己熟悉的成都市。

我一直不懂投资，财商比较低。2016年才开始在朋友鼓动下投资房产，所以很想得到专业人士的建议和帮助， 但其实目前麓湖的配套很差，除了开通了地铁，修好的红石公园。没有任何商业和配套设施。

——以上为该粉丝问题原文。

２

这是一个典型的成都土著投资失败案例，从问题的表述，可以看出来。

第1、 他是不缺钱的，在2016年已经拥有了成都三套房子。另外，自己还住着麓湖这样一个高端社区的一套别墅。2019年还想以24000的价格再投一套，虽然他没有提及他的工作性质和收入情况，但是这个粉丝应该是不会很缺钱。

第2、 他是不缺资格，居然在成都主城、高新和天府，都有购房资格，这种情况在我们的成渝粉丝购房群中，真不常见。

第3、 他还是有房地产投资意愿的，他知道投资房产，不能局限于自己所在的城市，要走出去，要学会异地投资。而且这一观念，在2016年之前，已经建立，应该是很超前的。

但是，拥有这么多好的条件的他，却明显在上一轮周期中投资失败了，一把好牌打的稀烂。

然而，更可悲的是，至今他还不知道错在何处。在成都，作为拥有天时地利土著的他，应该怎样去定位和应对。

３

那么，他究竟错在哪里呢？

跟随着概念买房，哪里概念最响买哪里。

这个概念，既包括开发商的知名度，项目的知名度，也包括板块的知名度。

比如，他很了解开发商万华集团，是郎酒的关联公司，而郎酒集团又是成都较为有影响力的公司，具有全国品牌的公司。

麓山板块，是成都这几年比较知名度的高档住宅板块，虽然这个板块有点盛名之下其实难副的感觉。

我去过麓山，但是近期没有去，为了解答这个粉丝的问题，我专门看看了近期百度地图。

可以看到，周边环境应该是很不错的，有好几个公园——体育公园，红石公园。另外项目能叫做生态城，可见环境应该是开发商的主打卖点。

另外，美术馆、赛事中心等高端配套也有，这不是每个项目都能享受到的东西，往往是高端项目才有。

然而，和生活密切相关，每天都要用到的基础配套却少的可怜。

大商业，似乎没有，估计便利店性质的小商业还是有一些的，要不真没法子生活。

学校，似乎也不多，更别说名校了（这个不明确，有粉丝知道情况，可以留言告知）。

唯一感到比较靠谱的是周边就是地铁，而且是已经通了的地铁，不是开发商沙盘上挂着的地铁。要是没有地铁，这个距离主城有20公里的郊区板块，估计更加难受。

整个环境，用他的自己的话来说就是“除了开通了地铁，修好的红石公园。没有任何商业和配套设施。”

然而，虽然没有多少基础配套。就是这个“环境”+“品牌”的项目，却卖出了一个相当高的高价：130到220平的精装大平城均价大约24,000。

4

24000的价格，如果有资格，有资金，这个粉丝能有什么样的选择呢？

这个价格，可以买到成都传统的好板块桐梓林、神仙树比较好的内次新房。

这个价格，可以买到成都较新版块东湖片区，华润项目普通的次新房。

这个价格，可以买到高新区金融城，大源片区的五年内次新房。

不用摇号，不用纠结，上面的每个选择，立马可以给你带来租金，而且是不低的租金收益。

而且不用等待，不用去赌市政的配套何时落地，不用去赌租客何时到来。

如果不想买二手，除了市中心，那几个绝版地块的好项目，除了CEO版块——攀成钢，不能去摇的话，其他都可以试试运气。

东湖、建设路、万年场，在现在成都限价，从二环到五环，统统15000——20000的价格下，和周边二手房价格倒挂，只要是摇到，就能拿到至少3000元每平以上政府发的大红包。

当然，这的需要运气，需要耐心。

然而，他是一个土著，等的起，也值得等。

如果，实在不喜欢老城区，那么就去南边的新川、华府去挑，以这个价格，选择面是很大的。

虽然，我认为，这个不应该是他的第一选择，但是至少是个相对靠谱的选择。

然而，最大的问题是，现在有房款，有房票的他，不但第一别墅买在了麓湖，甚至第二套房子投资也打算买在麓湖。

我只能说，鬼知道他在想什么。

5

房产投资一切的错误，都源于“心态的”错误。

上面那个粉丝的错误，看似是标的选择的错误，但是究其根源则是投资心态的错误。

第一、千万不要以自己的喜好，来作为标的选择的标准。

我曾经和一个投资老炮聊天，印象最深的一句话就是：

“我买那套房子的时候，就已经画好了这套接盘者的图像。”

他是干什么的

他的收入大约是多少

他买我的目的干什么

他大概几年以后，会以什么价格接我这个房子。

买接盘者喜欢的房子，而不是买自己喜欢的房子——这才是关键。

麓湖那个粉丝为什么自己的别墅买了麓湖，自己第二套投资，也想买麓湖。

很显然，他喜欢麓湖，喜欢麓湖的环境，他是一个作家（事后聊天所知），有点小资情调的他，喜欢麓湖是可以理解的。

他不知道的是，能有多少人像他一样喜欢麓湖，并且愿意为这个“喜欢”买单。（尤其是远郊优质景观资源板块，喜欢的人很多，但是买单的人很少）

第二、不要忽视主城和已经成熟板块的价值。

对于成都这个超级西部第一城，有那么多概念。

省市有大概念天府新区，每个区也都有自己的概念。

每个售房部，“东进 南拓 西控 北改 中优”叫的山响，都可以从这个十个字中找出自己是全成都最值得购买项目的理由。

然而，当所有的人目光放到了新区、新城，放到了尚未落地但是宏大的规划之上。

放到了那些眼花缭乱的规划，不知道何时能够落地的概念。

想象着自己相中的板块，变成下一个暴涨的大源、下一个高端生活区攀成钢。

而忽视了主城价值，主城人气和限价之下，主城新房和二手的倒挂。

是否应该想想，我是否已经变成了房地产投资的——乌合之众。