之前明源君说过，房地产行业已经从过去的资源竞争，进入到产品竞争的阶段了。这两年，各家房企，在产品研发上面都下了不少功夫。

现在的买房客户最重视什么？

几家房企的统计共同的结果是：客户最重视的已经不是户型，而是小区内的公共空间，特别是社区内的景观。有公司做过统计，社区里70%的问题跟景观设计有直接或间接的关系。

所以旭辉、融创、万科等第一梯队的标杆房企，都对社区景观的打造非常重视。有多重视呢？举一个例子。

上海融创为了搞清楚自己设计的社区，到底是不是真的满足了客户的需求，就对已经入住的小区做了详细的调研，每个小时对小区的人流变化进行统计，并且形成了全天的人流量热力图。

△观测小区的人流量热力图

通过这个热力图，对社区里面的每个功能模块的使用频率、使用时长，都做了详细的分析。并以此为依据，对每一个景观模块的使用频率进行分级，对融创上海的标准化景观设计的8大模块，进行了一次全面的升级。

旭辉也是一样，他们也曾针对旗下16个交付项目，几百名旭辉业主做过总长达201小时的入户访谈，并对业主整个活动出行的动线进行了研究和升级，让业主在等电梯、车辆出入库等琐碎细节上浪费的时间大大降低。

通过持续的客户研究和研发投入，很多标杆房企，现在在社区景观方面的更新迭代速度越来越快，和一般房企的差距已经越拉越大。

那么，目前标杆房企已经把社区景观做到哪个程度？未来会往哪个方向继续升级？明源君认为，主要在4个方向：

① 功能化。相较于以前那种纯观赏性的住宅景观，现在的思路更倾向于提供丰富的功能，满足客户健身、社交、亲子、会客等各种需求。

② 场景化。对于微观的使用场景，都能够尽量去还原，例如，孩子在婴儿期的妈妈，和5岁孩子的妈妈，分别需要什么样的配套服务。

③ 智慧化。也就是如何通过技术手段，让社区变得更安全、更方便。智能化设施的升级也是一个趋势。

④ 服务化。景观不仅仅停留在硬件层面上，很多房企还开始和物业、客服结合，提供软性的社区服务。

⑤ 精细化。在大的功能模块下，一些小的人性化细节，也不断丰富，整个室外空间开始像室内一样，越来越精细化了。

下面明源君详细来说……

功能化升级

社区景观的功能模块越来越多了

住宅景观，不再是单一的观赏型的自然还原，而是越来越重视使用功能。例如，融信就认为，秩序井然的绝美园林，虽然好看，但是那是“上帝的角度”，住户每天没有多少时间，单纯去欣赏园林的美。真正让住户舒适的，应该是从“人的角度”去设计的公共空间，能够满足人每天世俗的生活。

这就包括了社交、健康、亲子、发展兴趣爱好等等……

融创把这些需求归纳为，八大模块：童顽汇、社区会客厅、融乐汇、水乐园、运动汇、邻里见面汇、志趣社、萌宠汇、及活力环。

旭辉总结成为12个主题模块，还增加了艺术中心、社区书吧、活力市集、养老医疗等功能。

一、会客功能模块

针对会客功能，也开始针对具体的场景，出现细分。例如：

1、半私密性围合廊亭。

龙湖很多项目都会做一个半私密性围合廊亭，里面配有桌子、沙发、甚至还有蓝牙音箱。对于不方便带回家里，又相对比较重要的客人，能够提供一个比较正式的会客场所。

2、楼下景观会客厅

针对一些临时来访的客人，有时候主人不在家，或是送客到楼下，闲聊几句，这种轻型的会客需求其实也很常见。绿地理想家非常贴心在楼下入户处设置了景观会客厅，设置了休息座椅，客人来访，不用再站在楼下等。

二、健康功能模块

根据融创的专项问卷调研，发现不管是哪个年龄层，有97%的住户都希望在小区里面结识朋友。社交模块的功能，是目前各大房企重点打造的模块。

1、健康设施

旭辉CIFI-6产品，就创造性地引入了“缤纷格子”这种形式。格子安放在小区里露天的绿地上、花园里，是透明的。不管晴天雨天，大家都可以在里面活动。格子里的活动，在社区里行走的住户，乃至在楼上观景的业主，都可以看见，吸引大家去参与。

而且这些盒子有不同的功能，有一些就被打造成了健身房……

格子也可以是一个公共厨房，如下图所示：

格子还可以是共享儿童活动房、共享KTV、共享书柜、共享朗读亭……

每个格子都是3.6*3.6米，可以自由组合，2个盒子、3个盒子、4个盒子，实现不同的功能。

融创的最新升级方案里面，也在运动汇模块，将运动类型和可参与的年龄群都丰富了，加入活力健身仓、热血球场、健康跑道等场地。

下一步，融创还计划将空间和社区app联动，业主可以扫描健身仓二维码获取正确的健身指导视频，并可在平台上展示运动成果，随时随地打卡晒生活。这些景观功能模块，能够和融创这两年力推的社群思路，完美结合起来，真正把业主变成融创的粉丝。

万科的标准化景观手册里，也有很多的可选模块，例如篮球场、兵乓球桌、网球场、羽毛球场、健身房、瑜伽室、桌球室，分别对应不同类型的项目。

例如万科的某刚需项目，整体景观空间被消防通道和消防登高面切碎，完整性不高，限制性因素很多。很多这类项目的园林就种一些树，配备一些儿童游乐设施。

但是万科为了给景观功能赋能，就加入了社区慢跑步道。不管是刚需，还是改善，住宅的景观空间都在整体升级。

消防场地限制

三、社交功能模块

1、更多的凳子、更多的广场

以前很多高层业主之间从没说过话，很大的原因就是小区内缺乏充足、舒适、安全的社交环境。比如小区内除了道路，没有宽阔的广场或草坪，没有娱乐设施，甚至连凳子都很少见，业主自然也就倾向于闭门不出了。

有更多的广场和凳子，可以让人们更多在室外活动，有社区试验表明，类似的改造可以让人们的室外活动比之前增加几倍。

阳光大草坪

休闲平台

2、架空层利用，开放的主题空间

之前明源君说过，高层一定要做架空层。根据融创的调研数据，48%的客户愿意为了架空层，放弃0.8%的得房率。在架空层、灰空间等场景，可以为业主提供一个公共活动平台，而且是半室内的空间，下雨天也不受影响。

例如融创就把架空层打造成了阅读室，老人可以在这里下下棋，看看报纸。

保利把架空层打造成四点半学堂，孩子放学回家，可以有一个去处，和同龄人社交。

三、植物不仅是观赏，也要承担实际功能

主要作为观赏模块的绿植，功能也开始更加复合。例如，龙湖的夜间跑步系统，除了夜间开启的巷道灯，还在跑道两边种植了一些驱蚊植物，配合驱蚊灯，创造一个更舒适的夜跑环境。

万科的标准化景观手册里面，也根据不同的使用场景和功能需求，对社区种植的树种有明确的功能要求。例如：

● 在红线外城市绿化带，种植防尘降噪类植物：选用桉树、相思、夹竹桃等，速生及抗逆性强树种，起到防尘降噪、阻绝不良外部环境的保护作用。

● 在山地、边坡，种植生态恢复类植物：选用蟛蜞菊，马樱丹等，本土速生藤本或深根性植物，在6个月内改善周边山体及边坡恢复正常的生态环境。

● 在水景、湿地、湖泊，种植水体净化类植物：选用芦苇、香蒲、慈菇、唐昌蒲、睡莲、荷花、再力等，净化水体，保持社区水景的纯净。

……

场景化升级

不同人群都有相应的服务设施

一、归家场景

1、人车分流。小区入口必须要满足交通、通告、引导、展示等基本功能，休息功能就根据具体入口广场大小而定。

比如万科的主入口的标准化设计包括前奏、区前、岗亭、出车道、业主进车道等11个功能模块和风格样式这1个效果模块。

11个功能模块平面布置如下图：

2、归家路灯

例如，晚上的地面步行夜灯，既不会太亮，造成视觉刺激，也能让归家的人，有清晰的指引。

万科梦想家在自行车棚内设置了自动感应照明，方便住户深夜回家停车。

3、归家等候

万科梦想家考虑到住户归家的场景，等人、看护小孩、购物回来，分别设置有休闲座椅、婴儿车车位、残疾人车车位、宠物栓使楼下的等侯、看护、交流等空间。

还设置了放置超市手推车的空间。

二、亲子场景

为了适应不同年龄的亲子需求，很多房企把不同年龄段的小孩家庭的需求做了细分。

● 0-2岁

龙湖很多小区，针对婴儿期的家庭，设计了婴儿车停放点。

还有奶瓶卡槽：

孩子学走路、玩耍时，儿童车放在专属停靠点，不用担心婴儿车的杂乱摆放。看护位贴心设计奶瓶卡槽，不用担心奶瓶倾倒。

● 2-5岁

万科对儿童活动场地的年龄也划分的比较细，2-5岁、5-12岁有不同的组合。

东原的“童梦童享”3.0，作为专门的儿童社区，更加逆天。分龄模块已经标准化了，0-1岁、1-3岁、3-6岁、6-12岁，只要生了小孩，几乎把你12岁之前的需求，全部考虑到了。

整个小区几乎就是一个游乐园，明源君都想回到这个社区里面，重新长大一次，对于有小孩的家庭来说，吸引力很致命了。

● 看陪人的休息设施

除了孩子的配套，亲子场景中，大人的需求也要充分照顾。很多小区里，老人带小孩出来玩，小孩在溜滑梯，老人只能站在旁边看，没有给大人休息的坐凳。

龙湖很多小区，儿童活动区周边都设有高低座椅，小朋友们玩耍的同时，老人们可以聚在一起休息聊天。

智慧化升级

社区更安全、便捷

随着智能安防、人脸识别等技术的成熟，智慧化社区也是一个比较重要的升级方向，逐渐开始成为一些项目重要的卖点。

例如，去年万科就新推出了“万科智造”，主打社区智慧化。据说打造了22项智慧系统，创造100多个生活应用场景。

1、门禁智能识别

不仅业主进门前人脸自动识别，还可以设置访客和来访车辆的自动识别。

2、社区安全动态监测

实时关注儿童、老年人活动动态，儿童区域在线查看，陌生人接触警示，危险区域进入预警。

3、智慧安防系统

有陌生人员轨迹追踪功能，智慧猫眼提前预判，黑光相机24小时清晰可视，出现可疑即行警告。

4、无人货柜机、无人书房、 无人咖啡

将物联网和移动支付，应用在社区里。打造一个“超级大堂”和无人货柜。深业加班回到家，早上出门，都可以随时购买夜宵、早餐。

还可以提供共享雨伞、共享充电宝，在外面借了充电宝，不用到处找地方去还，回到自己家楼下就可以随时借还。

社区里面还有无人书房和无人咖啡，可以实现智能借阅。

据说，目前这些应用都已经在万科启宸项目落地。

旭辉的CIFI-6代产品，也打造了一个完全智慧化的出行体系，能够实现人脸识别、自动呼梯、车辆瞬间自动完成登记出入库。客户从进入小区开始，就能和小区开始进入“第五感”交流，刷脸打开门禁后，电梯就已经在那里等你……

这些智慧化的应用，之前其实已经在一些写字楼产品当中应用得很成熟，现在想住宅产品延伸之后，城市居民在生活当中，会体验到越来越强烈的未来感，生活得更加安全、便捷~

服务化升级

社区打造的新蓝海

除了硬件的升级，目前一些房企，开始在软件上做更多的配套服务。例如，之前的四点课堂、学校巴士等等。现在则开始更加全面。

例如，融创上海最新研究的社区8大模块升级策略，就希望把社区内所有的功能模块都通过服务和社群活动运营来赋能。

他们把每一个模块就都分成了两个维度来升级。一个是场地营造维度，一个是活动运营程度。把运营和服务上升到和硬件设施同样重要的高度。

例如，社区内主打社交的“志趣社”板块，在场地营造维度和活动运营维度，就有相互配合的升级。

● 场地营造维度：增加更多的功能主题空间，如阅享空间、童玩天地、Fit健身坊、四点半课堂、共享厨房。

● 活动运营维度：定期举办读书分享会、周末烘焙、儿童书画展等活动，可在社区APP中查看更新的志趣社活动内容。

通过这种方式，能够真正实现社区O2O。把新零售、教育、医疗资源，全部嫁接进来。这种思路目前已经有开发商在做，希望很快能够看到成果。

精细化升级

细节处体现关怀

细节决定成败，一个社区的品质感，往往体现在一些小的设计上。使用更方便，后期也更好维护。

1、路口转角设计

社区里两路相交的植物经常会被无意踩踏，所以路口做了转角设计后，花草就能避免被踩踏光秃，影响美观。

2、高低座椅

万科梦想家不但有设置高低组合座椅，而且坐椅下面还兼具收纳，高效利用空间。

3、宠物活动场地

万科的项目会建议至少配置不少于100㎡的宠物活动场地，而且还要为业主设置休息座椅，主人可以边休息边遛狗，活动场地内还要设置宠物饮水器，宠物厕所等等。