机动车在江东快速路上疾驶而过；地铁2号线集庆门大街站5号口，不时有大量的人流出站，随后快速涌向万达中心写字楼，亦或是万达广场购物中心。

江东快速路东边，万达金街被云锦路分隔成东西两个区，与人声鼎沸的万达广场购物中心、写字楼相比，显然冷清很多。

“同样是万达的产业，万达广场购物中心人气爆棚，而金街运营近10年，一直这样冷冷清清的！”在万达金街开快餐店的中年男人无奈感慨。

开业十年，建邺万达广场现状如何？金街为何难成气候？《江苏房地产金融》走近建邺万达广场，一起去看看它的成与败。

01

定位清晰，购物中心经营状态佳

2007年11月，万达集团以14.8亿元总价拿下河西G76、G77、G78三幅商业、文化娱乐用地，这些地块被万达整体开发，打造成建邺万达广场。

据百度百科的介绍：

“

建邺万达广场分为商业区、商务区、公寓区、旅游商业街等版块，项目总建筑面积100万平方米，其中27万平方米的一站式购物中心，5万平米白金五星级酒店、7万平米的旅游商业街，以及31万平米的写字楼和近26万平米的高端城市公寓。

”

建邺万达广场的建设速度非常快，2008年4月开工建设，2009年12月18日正式开业，是河西最早的商业综合体之一。

从地铁2号线集庆门大街站5号口出来，就能看到万达中心写字楼耸立。每栋写字楼的一楼底商，运营着餐饮、超市等商业。

原本的南京万达希尔顿酒店，已于2017年更名为朗昇希尔顿酒店。

与朗昇希尔顿酒店相隔了一条福园路，万达广场购物中心跃然映入眼帘。

在南京建邺万达广场官网上，我看到购物广场的官方介绍为：万达集团所有已开业项目的旗舰店之一，整个广场包括万达百货、万达影城、孩子王、大玩家超乐场、大歌星KTV、国美电器、金陵国际家居等主力店，优衣库、GAP、C&A等3家次主力店，以及室内步行街。

在对建邺万达广场购物中心的实探中，我发现商场内部没有张贴动线设计图以及品牌引导。其官网显示，整个商场的动线分布如下：

一楼以国际风尚风格为主，主力客群年龄定位在18-40岁。品牌有优衣库、GAP、C&A、无印良品、孩子王、屈臣氏、麦当劳、哈根达斯等。

二楼定位潮流风尚，多为时尚潮流女装、时尚男装、生活精品等。主力品牌有JACK JONES、VERO MODA、太平鸟男女装、国美电器等等。

三楼则以餐饮为主，相较于前几年的品牌，现在已经大换血，有小杨生煎、和府捞面、老娘舅、辣嘴猴、老爹剁椒鱼头、大渝火锅、一尊皇牛、重庆老灶火锅等品牌。

购物中心里，还有肯德基、麦当劳等快餐品牌，美联英语等培训机构，网红家居品牌NITORI也入驻了。

商场在儿童品牌上的比重较多，一楼有孩子王↓

二楼做了海底小纵队儿童主题街区，聚集了儿童安踏、阿迪达斯、巴拉巴拉、爱慕儿童、KingKow等品牌以及儿童游乐项目。

在商场里，我还看到不同的楼层均有正在装修待开业的品牌，餐饮、服装、培训机构等都有。

体验感上来看，虽然是开业十年的老商场了，建邺万达广场购物中心在迎合消费者的消费需求上做了改造。比如万达百货每一层的多处都设置了购物品牌指引。

消防通道与休憩区的墙壁上画上了卡通涂鸦，视觉体验棒。

孩子王附近，设置了简单的儿童景观区，以及母婴室。

每个扶手电梯上方，设置了上一层的主力品牌索引。

电梯附近的地面上贴了安全提示。

整个商场的动线比较狭长，优化的方式之一是设置了多部扶手电梯，靠近南门的地方还有升降电梯，方便人们快速抵达想去的店铺。

我在建邺万达广场实探时，是工作日的上午10点多，万达百货的服装区、儿童游乐区，以及商场的主力品牌区人不少，多数是中老年人带着孩子前来逛街购物的，也有年轻夫妻推着孩子来逛街。

02

依附商场写字楼，万达西地商铺旺

临近饭点，我从万达广场南门走出，穿过福园路，来到万达西地住宅小区楼下的商业街区。

万达西地二街区A区组团的商业街临近住宅楼，中午时分人略少。

这里的商铺几乎都被租出去，形成临街商业。有潘老板、顶好板栗、肥叔锅贴、杨国福麻辣烫、淮家面坊、刘一手火锅、一鸣真鲜奶吧等餐饮品牌，也有海王星辰药店，我爱我家、链家、欣城等中介公司。

万达西地二街区B区组团的商业街，也多以餐饮品牌为主。因临近万达中心写字楼，靠集庆门大街的地方还有一座公交场站，人气要旺一些。

外卖小哥集中在coco奶茶店门口，等待接单。

写字楼里的白领三五成群前来觅食。

“有冰可乐吗？”我问正在制作花甲的老板。

“没有，你去旁边的超市买。”中年男人头也不抬。

“你家生意怎么样？”我不死心。

“我没时间跟你聊天，忙死了。”中年男人没有停下手里的活，一边的电脑提醒他又有新的外卖订单。

将手里的花甲递给客人以后，老板告诉我，这一间小小的商铺一年租金40多万，工作日午餐、晚餐高峰时间非常忙，还不断有外卖单子。“周末人也多，生意很好。”

张亮麻辣烫的老板，租下了上下两层商铺，面积150㎡左右，自己做了隔断，变成了三层：“年租金40多万，每年递增10%。生意当然好，不好谁还开店呀。”老板笑着说。

问及在哪里可以租到商铺，老板告诉我：这都是个人产权的商铺，私人的。可以留意出租广告，也可以去中介公司问一问。

我来到一家中介公司，工作人员告诉我：“临写字楼的沿街商铺生意更好一些，铺子租金、转让费也贵一些。”

我问他购物中心对面的万达金街如何？对方连连摇头：“那边不行，没有人气，跟这边完全不是一个概念。铺子租金也便宜多了，据我了解最便宜的年租金还不到10万。”

让中介小哥都连连摇头的万达金街，究竟人气惨淡到什么程度？午餐高峰期，我离开江东快速路西边的万达广场购物中心、万达西地沿街商业，前去一探究竟。

03

实探万达金街，业态混乱人气惨淡

想去万达金街，摆在面前的第一个问题是：如何穿过江东快速路？

我在江东快速路红绿灯的绿化带周边看到过街指引：可以选择万达广场地下通道过街，也可以选择从集庆门地铁地下通道过街。

从指引牌方向来看，从万达广场地下过街通道走，抵达万达金街要近一些。

地下通道出口处，便是梅蒂芬家居美学馆以及电信大厦↓

方向感很差的我还迷路了，走到了电信大厦内部，一堵围墙挡住了通往万达金街的路。我只好又绕出电信大厦，来到水西门大街上。（我做了一番调研，很多对河西不熟悉的人表示不知道建邺万达广场还有万达金街，更别提穿过江东快速路去逛了。）

站在江东中路的另一边，远远可以看到万达广场购物中心以及万达中心写字楼。

随后我从水西门大街走，来到了万达金街西区。

狭长型的开放式步行商业街，露天车位停满了车，但是很少能看到人。

临近水西门大街的沿街商铺，多为培训机构，有南京夫子庙烹饪学校、长颈鹿美语、博阅达英语等等。

进入商业街内部，我看到，层高为3层的开放式商业街区，大多为家居建材店，几乎每个店铺里都冷冷清清没有客人。

玻璃门上贴了万象美物业字样的场所铁将军把门↓

有的家居店门口贴着打折清仓的广告↓

还有店铺干脆大门紧闭，贴上了招租广告↓

商业街里，垃圾随意堆放↓

过道里漆黑一片↓

露天电梯下面，停满了电瓶车与自行车↓

正是饭点，尹氏汤包店里的客人稀稀拉拉。老板无奈：“万达金街开卖商铺的时候宣传的非常好，我心动了就拿下了一套。这地方根本没啥人，要不是铺子是自己的不用支付房租，店早就开不下去了。”

万达金街还有东区，想去东区消费，得穿过云锦路上的过街天桥。

实探下来，我发现万达金街东区的商业氛围也没好到哪里去。这里有诊所，有宾馆、养生馆，也有一些教育培训机构，从工作日的午餐高峰期来看，人流过少。

紧挨着星蒂宝贝托管中心，学而思培训机构正在装修↓

跟着学而思门口的指示牌，我往金街餐饮方向走去。

放眼望去，一楼有几家餐饮店，二楼三楼多为家居建材店，有的已经关门大吉，有的门上贴了招租广告。

这家叫新感觉的店，看起来像是歌舞游乐厅，大门紧闭。

个别常规的快餐店，坐满了食客。

而有的名字比较另类的看不出做什么餐饮的店，是铁将军把门状态。

更多是这种店门大开，但是里面没有客人的餐饮店。

这家快餐店，是年轻夫妻一起经营的，环境非常一般。妻子告诉我：“铺子租金10万一年，生意你自己看，哪有什么人？我们俩起早贪黑也就勉强维持，实在没有富余的钱再请人了。”

快餐店对面，居然是建邺区民政局婚姻登记处，简单的招牌，里面空间略显局促。

临近云锦路上的沿街商铺，做了江苏银行和交通银行自助服务厅↓

旁边一家经营汉堡炸鸡饮料等快餐的老板正在无聊的玩手机。店里没啥生意，他与我交谈起来。

他告诉我：“自家店里堂食日均收入700-800元左右，线上外卖订单多一些。逢国家节假日游客多的时候，参观完对面南京大屠杀纪念馆的游客会来用餐，生意好一点。”

提到金街里现有的沙县、兰州拉面等餐饮品牌，他直摇头：“说实在的，这里人气惨淡，又不挨着写字楼，哪有什么人来吃饭啊？开重餐饮店还有食材、人工等损耗，赚的钱就更少的可怜了。”

最后他告诉我，开在这里的建材家居店生意不稳定，商铺都是私人出租，租金在8-10多万/年不等。

04

万达金街经营不善的深层思考

同是万达旗下的商业，万达金街与万达广场购物中心的人气为啥冰火两重天？而同样作为开放式街区商铺，金街的人气、租金水平、商铺投资回报率等也远远不如万达西地的集中商铺。

从详细实探后的感受来讲，我认为万达金街难成气候有几点原因：

1、地理位置的差异。同为万达集团开发的商业地产，万达金街与万达广场购物中心、写字楼隔着一条江东快速路，交通便捷程度、客流量劣势明显。而万达金街相对独立、狭长的动线设计，给人造成其对万达广场依附弱的错觉。

2、金街是开放式步行商业街的模式，所有商铺对外出售，卖给小业主后没有办法做统一的经营管理。小业主们各自为政，没有系统的规划定位，引进品牌良莠不齐，这也就直接导致了金街后续经营的困难。

一位资深的南京商业地产专业人士也表达了自己的观点：

首先万达广场购物中心内部是统筹管理的，无论是店铺招商调整还是日常运营维护，企划活动，宣传推广等等，都有专业的团队去操作。

而万达金街商铺出售、租赁完全是独立出去的，并且属于纯物业管理的形式，万达对其没有更多的运营投入。

金街的商户与商户间没有关联和互补性，区域无法形成氛围。一旦经营不好，商户的替换就会频繁，长期以往就会形成恶性循环，无法招商到高质量的品牌店铺。

延伸探讨：

作为万达旗下产业之一，万达广场是万达商管的拳头产品。万达集团官网显示：截止2018年，已在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等280座万达广场，持有物业面积3586万平方米，年客流38亿人次。

目前，南京已有建邺万达广场、江宁万达广场、溧水万达广场、万达茂等，未来还将有六合万达广场。

建邺万达广场于2009年开业、江宁万达广场于2013年开业，是根正苗红的万达广场。而在2016年，王健林说以后万达广场要向轻资产转型。他解释：投资万达广场，别人拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商与运营，租金双方按比例分成。

很快，2017年王健林以631.7亿卖掉13个万达文旅城以及76个万达酒店项目，“轻资产”目标更明确，侧重于向商业服务管理运营商转变。

这意味着此类的万达广场，万达集团更多的充当品牌管理的角色。今年年初，六合万达广场的尘埃落定便是典型的万达轻资产案例。

据悉，南京六合万达广场由元创集团出资建设，万达集团负责后期运营，总投资15亿元，其中商业综合体项目投资近10亿元，占地4.2万平方米，建筑容积率为3.4，计划建设8万平方米的万达商业广场，预计于今年5月开工，计划于2021年5月1日前全面开业。

向轻资产全面发力的万达集团，会花时间与精力去拯救万达金街吗？打上轻资产烙印的六合万达广场，未来的发展前景如何？这是万达留给商业地产的思考命题。