继绿地香港控股有限公司（0337.HK，以下简称“绿地香港”）提出了“冲刺千亿”的目标之后，近期又在颇为“烧钱”的多元化业务上有所布局。

  5月6日，绿地香港跨界体育产业，意欲在其黄山绿地太平湖运动休闲小镇开展试点，引入职业高尔夫巡回赛。除了布局体育外，绿地香港还于2019年1月在上海建设完成了医疗专业护理机构等。

  2018年度，绿地香港实现收益154.44亿元，同比增长5.6%；年内核心净溢利17.32亿元，同比增长32%。

  漂亮的年报数据下，绿地香港却未能如期实现全年400亿元的销售目标，2018年全年合约销售额约379.25亿元。同时，为增加土地储备，绿地香港在2018年加大拿地力度，负债水平已出现回潮迹象，2018年末的净负债率较2017年末回升了4个百分点至88%。

  于是，在多元化业务上处于培育期，而绿地香港又着力开始追求规模时，如何控制杠杆、降负债也就成了重要问题。绿地香港方面在给《中国经营报》记者的回复中称，“随着这几年所实现的合约销售逐渐结转为收入，公司有信心在保持快速发展的同时控制好净负债率水平，做到一个较好的平衡。”

  增速放缓 销售目标承压

  错过了内地房地产发展最迅速的几年，2018年3月初，绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军表示要开始考虑规模，而“千亿销售目标”也首次出现在了绿地香港2017年年报中。

  在正式将千亿销售额提上日程的2018年，绿地香港却未能兑现年初定下的销售目标。

  据披露，绿地香港在2018年合计实现合约销售金额约379.25亿元，同比增加约26%，实现了历史性的突破，但这并未达到400亿元的销售目标，增速也低于陈军曾提出的“每年的增长率在30%~40%之间”。值得一提的是，绿地香港2017年销售约为301.1亿元，同比增长达65%。

  不过，绿地香港对2019年依然抱着很高的期待，其今年的销售目标设定在500亿元，目标增幅约为32%。这一目标明显高于多数房企。诸葛找房数据显示，50家规模房企2019年销售目标增长率均值仅为19.9%，同比2018年销售增长率均值下跌31个百分点。其中，500亿元以下规模房企的目标增长率均值为19.62%，对销售额的增长预期较为保守谨慎。

  事实上，今年一季度各房企的销售业绩并不算理想。中指院数据显示，2019年一季度，房企销售目标完成率均值为18.3%。其中，100亿~500亿元房企销售目标完成率均值为16.7%。

  不过，绿地香港2019年一季度的销售额实现157.05亿元，同比增长约175.33%，实现年度业绩目标的31.41%，远高于多数房企的目标完成率。

  值得一提的是，在这其中，绿地香港在2019年前两个月的销售额为23.96亿元，同比减少19.4%。而让绿地香港在3月份实现了逾百亿元销售额的，是对绿地黄浦滨江（五里桥）项目的销售。

  4月初，绿地香港公告称出售上海五里置业有限公司100%权益，据初步估计，购买价不少于28亿元，而该公司旗下的主要项目为绿地黄浦滨江（五里桥）项目。

  绿地香港方面告诉记者，黄浦滨江项目在三月份完成签约出售，在计划当中；因该项目体量较大、金额较高，所以在一季度的销售金额中，占到了一定比例。

  事实上，绿地黄浦滨江（五里桥）项目是2013年绿地香港以59.5亿元的价格摘得的一块地，而绿地香港2013年的销售额为34.86亿元，尚不足以覆盖拿地金额。此后，这一项目给绿地香港带来了可观的收益。据其年报披露，2016~2018年间，该项目分别实现了15.07亿元、3.33亿元、20.05亿元销售额，平均售价分别为11.1万元/平方米、12.34万元/平方米、7.15万元/平方米。

  绿地香港方面称，该项目的住宅部分已经全部售罄，剩余的大部分资产是供出租的办公和商业。此次的整体出售可以加强公司的现金流，并为其实现今年500亿元的合约销售目标提供额外资本资源以把握其他投资机遇。

  据披露，绿地香港2019年可售货值约700亿元，可支撑其销售目标的实现。绿地香港在给记者的回复中也表示，“绿地黄浦滨江（五里桥）项目的销售对绿地香港完成今年500亿元目标打下了良好的基础。根据全年货值供应计划，我们有信心可以较好完成全年500亿元的销售目标。”

  不过，销售增速的放缓及市场环境下行，销售目标的实现或许并不容易。上海易居房地产研究院总监严跃进也指出，对于销售目标的完成，需要注意一点，即市场竞争的压力大，而且近期很多房企项目推盘节奏力度大，这都容易增加此类市场的风险。大体上说此类企业未来要警惕市场周期波动，同时也要注重更灵活的推盘和定价策略。

  拿地推高负债水平

  在去杠杆的大背景下，各房企都在纷纷想办法降低负债率，绿地香港的负债情况在2018年则不降反升。数据显示，2016~2018年间，绿地香港的资产负债率分别为82.03%、83.15%、84.55%。

  据绿地香港2018年年报披露，截至2018年12月31日，公司短期借款为32.09亿元，应付账款及票据为294.86亿元，长期借款为94.75亿元，负债总额达762.85亿元，较2017年同期增长了191.2亿元，增幅达33.45%。

  负债总额上升的同时，绿地香港的净负债率也较2017年同期上升了4个百分点，至88%。事实上，在2017年之前，高负债率一直是绿地香港的心结。数据显示，2013~2016年间，绿地香港的净负债率分别为100%、155%、172%、121%。2017年，绿地香港的净负债率终于降低至84%。

  即便如此，进入规模冲刺阶段的绿地香港，已经有负债水平上升的迹象。2018年上半年，绿地香港共新取得了8幅地块，总建筑面积约495万平方米，新增货值约596亿元。同期，截至2018年6月末，绿地香港的净负债率已经达到了104%，较2017年底提高了20个百分点。绿地香港首席运营官侯光军在业绩发布会上坦陈，负债率上升是由于补充新项目所致。

  2018年下半年，随着房地产市场环境变化，绿地香港也放缓了拿地速度。事实上，据年报披露，绿地香港全年共收购11幅地块，新增638万平方米土地储备，这其中包括了2019年3月初其在广西南宁拿到的地块。由此来看，绿地香港在2018年下半年，实则仅新增两幅地块。

  不过，绿地香港在给记者的回复中称，净负债率的下降主要得益于2018年度公司实现了19.8亿元的年内溢利，进一步扩大了权益总额至139.4亿元，同时也阶段性地偿还了部分债务。对于未来的债务及规模平衡问题，绿地香港表示，“随着这几年所实现的合约销售逐渐结转为收入，公司有信心在保持快速发展的同时控制好净负债率水平，做到一个较好的平衡。”

  值得一提的是，除了拿地带来的资金压力之外，绿地香港也循着绿地控股的轨迹，踏上了多元发展之路。严跃进指出，类似多元化业务体现了绿地香港的产业定位，本身其在住宅等业务发展方面是有所约束的，这两年从经营的角度看，其也在积极做转型。但类似多元化项目往往要面临资金回笼等压力，所以是需要积极关注和警惕的。

  亿翰咨询研究员杭一飞分析，绿地香港的多元化还是围绕着“房地产+”展开的，地产相关的多元化，会让企业走出一条差异化发展的道路。但文旅项目等业务开发周期长、短期难以盈利肯定是行业共识，对资金沉淀也会产生一定影响。

  从绿地香港业绩报告可以看出，新业务还未贡献收益，仍处于投入阶段。2017年6月，与云南省昆明市政府展开合作，签署了“绿地春城滇池国际健康示范城项目”合作协议，经过一年多建设，如今该项目还在第一期的上层建筑施工中。2018年3月，绿地香港正式发布医康养产业发展战略，并设立了绿地香港健康投资公司；2019年1月，建设完成了相关专业护理机构。

  绿地香港向记者表示，其医康养产业属于轻资产模式，文旅产业的土地获取成本都较低，为将来留下了良好的盈利空间。

  未来情况尚不明，不过，据绿地香港年报披露，其现金流状况出现了下滑。截至2018年末，其经营活动产生的现金流净额为11.56亿元，投资活动产生的现金流净额为-101.23亿元；2017年同期以上两项指标则分别为101.8亿元、-75.26亿元。同时，现金及现金等价物的期末余额也从2017年末的54.55亿元，降至2018年末的40.6亿元。